Большой театр мечтает о кооперативе

У бюджетников, работающих в федеральных и городских организациях, появилась возможность построить себе доступное жилье в Москве. Фонд Развития жилищного строительства (РЖС) согласен безвозмездно выделять земельные участки ЖСК, сформированным из работников таких предприятий, обещая им экономию в размере 25–30%. В первые кооперативы уже вступили работники Курчатовского института, Медицинского университета им. Сеченова, Росфиннадзора, симфонического оркестра под управлением Павла Когана, Центра детской гематологии и онкологии и т.д.

Создание и деятельность ЖСК в настоящее время регулируются Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». У участников рынка к действующему законодательству есть много вопросов, главные из которых касаются отсутствия льготного порядка предоставления земельных участков и рисков, которые члены кооператива, не имея специальных знаний и опыта, несут на стадии строительства жилого дома.
Согласно требованиям статей 301 и 302 Земельного кодекса РФ участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юрлицам для жилищного строительства исключительно на аукционах. В Москве доходы большинства нуждающихся в жилье граждан не позволяют им расплатиться за землю и, следовательно, стать участниками ЖСК, поэтому до недавнего времени эта форма привлечения средств граждан использовалась преимущественно недобросовестными застройщиками, рассчитывающими таким образом обойти требования 214-ФЗ о долевом участии в строительстве жилья.
Ситуация изменилась после того, как Госдума наделила Фонд РЖС, в активе которого сосредоточены федеральные земельные ресурсы, правом безвозмездно передавать часть из них ЖСК. Естественно, на льготу могут претендовать не все кооперативы, а только вновь образованные, причем образованные при участии бюджетных организаций из своих сотрудников. В кооперативы с господдержкой могут вступать работники государственных академий наук, сотрудники научных ФГУПов, военнослужащие, преподаватели школ, колледжей и высших учебных заведений, работники учреждений здравоохранения и культуры, работники организаций ОПК, федеральные чиновники, а также многодетные и молодые семьи вне зависимости от места работы супругов.
Дожидаться, когда внутри одной организации наберется достаточное для финансирования строительства жилого дома количество пайщиков, совершенно необязательно. Нормативами предусмотрено, что ЖСК может быть создан на основе совместного ходатайства руководства какой-либо федеральной структуры и органов государственной власти субъекта РФ. Если у кого-то из участников (например, у академии наук) есть в распоряжении свободный земельный участок, подходящий для строительства жилья, он должен сначала передать его в собственность Фонда РЖС, который, в свою очередь, выделит его кооперативу. (Тем самым госструктуры могут обойти требование Земельного кодекса об обязательном проведении аукциона и получат возможность использовать свои земельные резервы для собственных нужд.) Если же у самих организаций земли нет, участок из своего портфеля подберет Фонд РЖС. «Особенность таких ЖСК заключается в том, что они объединяют работников нескольких категорий (например, военнослужащих и медиков или артистов Большого театра), которые с нашей помощью совместно решают свой жилищный вопрос», – отмечают в фонде.
Земельные участки для ЖСК подбираются исходя из потребности в жилых помещениях эконом-класса, заявленной самими членами ЖСК. Это могут быть многоквартирные жилые дома, индивидуальные строения или дома блокированной застройки. При этом их параметры должны соответствовать нормативам, установленным приказом Министерства регионального развития, и требованиям к энергоэффективности.
Так, например, площадь однокомнатной квартиры в многоквартирных домах может варьироваться в пределах 28–45 кв. метров, и не больше. Площадь индивидуального жилого дома не должна превышать 150 кв. метров, а территория участка, на котором он находится, 10 соток. Пайщики, отдавшие предпочтение блокированной застройке, смогут рассчитывать только на 4 сотки и т.д. Иными словами: господдержка ЖСК имеет свои, весьма конкретные, пределы, однако в Фонде РЖС уверяют, что это не помешает их популярности, поскольку большие квартиры бюджетникам не по карману.
После вступления в кооператив каждый его член должен внести первоначальный паевой взнос для дальнейшего заключения договора безвозмездного срочного пользования. До недавнего времени его размер составлял не менее 30% от стоимости жилого помещения, рассчитанной исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. метра по ценам Госстроя России. Сейчас размер первоначального платежа снижен с 30 до 20%. «Снижение продиктовано тем, что на начальной стадии, до выхода на площадку, кооперативу потребуются средства на проектные работы, инженерные изыскания и оплату услуг технического заказчика и т.д., что по общей практике существенно ниже 30%», – поясняют в Фонде РЖС. Для снижения стоимости строительства чиновники готовы предоставить ЖСК архитектурные проекты и права на использование проектной документации повторного применения. Пайщики могут выбрать из 35 комплектов документации (включая рабочие чертежи) индивидуальных жилых домов, таунхаусов и многоэтажек, разработанных участниками архитектурных конкурсов. Также Фонд РЖС оказывает содействие в обеспечении земельного участка, передаваемого кооперативу, инженерной инфраструктурой.
Во избежание удорожания жилья в процессе строительства была законодательно ограничена стоимость реализации проекта. Она не может в совокупности превышать сумму паевых взносов, рассчитанную исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в соответствующем субъекте РФ, определенной Министерством строительства. На данный момент для Москвы это 90,4 тыс. руб. за кв. метр, для Московской области – 49,7 тыс. руб. за кв. метр. В фонде подсчитали, что с учетом бесплатного выделения земли, обеспечения проектной документацией и инфраструктурой экономия членов ЖСК может составить до 25–30% рыночной стоимости аналогичного жилья. Еще 35% средств будущие жильцы сэкономят на эксплуатации уже построенного дома за счет применения современных энергосберегающих технологий.
Неудивительно, что новая форма господдержки жилищного строительства, несмотря на новизну, уже пользуется спросом у адресатов. В настоящее время в разной степени готовности находится 98 проектов создания кооперативов в 47 субъектах Российской Федерации. Из них около десятка – в Москве, где даже чиновники о возможности появления доступного жилья еще недавно высказывались очень осторожно. Как рассказали «Московской перспективе» в Фонде РЖС, шесть проектов, в которых задействовано более 1330 человек, находятся в активной стадии реализации.
Так, в поселении Марушкинское на территории новой Москвы на участке площадью 26 га планируется строительство малоэтажных многоквартирных жилых домов на 233 квартиры и 45 индивидуальных жилых домов для ЖСК «Центр-Спортмед». Среди членов кооператива – сотрудники Медицинского университета им. Сеченова, НИЦ «Курчатовский институт», Росфиннадзора и ФГБУК «Государственный симфонический оркестр под управлением Павла Когана». Не исключено, что скоро к ним присоединятся пайщики из Московской государственной академии хореографии, также заинтересовавшиеся проектом. Соседний ЖСК «Виктория», которому обещают выделить 10 га, будет состоять из работников Федерального научно-клинического центра детской гематологии, онкологии и иммунологии им. Д. Рогачёва. Потребность в жилых помещениях для медиков составляет 23 индивидуальных жилых дома, 175 квартир в многоквартирных домах и 25 квартир в таунхаусах. Минобрнауки России и Национальный исследовательский университет «МЭИ» решили организовать ЖСК «МЭИ-12» для строительства жилого дома на 136 квартир. Также на рассмотрении Фонда РЖС находится ходатайство о выделении земельного участка и формировании кооператива от артистов и работников Большого театра. Все дома, строящиеся ЖСК при госсподдержке, обойдутся пайщикам не более чем в 90,4 тыс. руб. за кв. метр. При этом они смогут рассчитывать на специальные кредитные продукты госбанков, обещают в ведомстве.