Метры перемен
Вслед за жильем рынок коммерческой недвижимости начал выбираться из кризиса. Городские власти и эксперты отмечают рост спроса на офисные и торговые помещения в Москве и сокращение доли вакантных площадей, что однозначно свидетельствует о восстановлении экономики и готовности компаний развиваться. По прогнозам, в 2018 году начнут расти и объемы строительства.
На коммерческую недвижимость кризис повлиял более ощутимо, чем на рынок жилья. Если ввод новостроек в Москве в течение трех последних лет удавалось удерживать в объеме более 3 млн кв. метров, то торговля и офисы под влиянием негативных тенденций, охвативших большинство субъектов экономической деятельности, сильно просели. В 2016 году был зарегистрирован минимальный объем ввода качественных офисов за всю историю существования рынка – 320 тыс. кв. метров. В 2017-м он вырос на 8% – до 344 тыс. кв. метров (без учета новой Москвы, по данным департамента развития новых территорий, там построили 500 тыс. кв. метров офисов класса А и В). Еще более драматическим образом ситуация развивалась на рынке ретейла. По итогам прошлого года прирост торговых площадей в Москве составил порядка 223 тыс. кв. метров, что на 47% меньше результатов 2016 года. Таким образом, объемы строительства 2017 года стали минимальными за последнюю четырехлетку.
Однако эксперты и власти уверены – худшее уже позади. С нынешнего года рынок коммерческой недвижимости начнет отыгрывать потери. Для подобного оптимизма есть несколько причин. Во-первых, стабилизация макроэкономических показателей. После трех лет спада экономики в 2017 году ВВП впервые продемонстрировал положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Это дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности. «Кризис в Москве, я считаю, уже закончился. Мы видим, как растут экономика, промышленность, экспорт, доходы бюджета. И самое главное – рост доходов работающего населения превышает инфляцию. Это реальные деньги, которые получает город», – сказал мэр Москвы Сергей Собянин.
Уже в конце 2017 года застройщики активизировались: в эксплуатацию было сдано в 5,5 раза больше офисов, чем за первое полугодие. В 2018 году аналитики ожидают рост объемов строительства: ввод офисов, по их данным, составит 450 тыс. кв. метров, торговых площадей – 280 тыс. кв. метров. В том числе завершится сооружение тех объектов, сроки строительства которых были пересмотрены из-за кризиса. «В предыдущие годы торговая недвижимость вводилась в Москве весьма активно. Потом наблюдалось незначительное снижение, но уже сейчас мы выдаем разрешения на строительство торговых центров в прежних объемах», – свидетельствует глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. По данным Москомстройинвеста, после двух лет затишья интерес инвесторов к возведению объектов торговли вырос и достиг 25% от общего числа строящихся на рынке проектов. Пятерка крупнейших застройщиков коммерческой недвижимости выглядит следующим образом: «Капитал Груп» – 25 бизнес-центров и 6 торговых объектов, MR Group – 11 бизнес-центров и 4 торговых объекта, «Ташир» – 4 бизнес-центра, 11 торговых объектов, две гостиницы и один логистический комплекс, «МонАрх» – два бизнес-центра, два торговых объекта, одна гостиница и один складской комплекс, «Группа ПСН» – три бизнес-центра.
Однако еще в большей степени, чем показатели строительства, в пользу восстановления рынка говорит объем поглощения готовых площадей. По данным компании Cushman & Wakefield, спрос на офисы вернулся к докризисным показателям: за четвертый квартал 2017 года было заключено 2900 сделок общим объемом 1,91 млн кв. метров. «Бизнес адаптировался к новой экономической реальности, оптимизировал стратегии развития и готов принимать решения на стабилизировавшемся рынке», – отмечают эксперты. В компании Colliers International подтверждают, что общее количество сделок по аренде и покупке за 2017 год увеличилось в два раза, причем активность демонстрировали как небольшие фирмы, которым нужны офисы менее 200 «квадратов», так и крупный бизнес, ищущий для размещения площади от 10 тыс. кв. метров. Наибольшую активность проявили компании, занимающиеся IT-технологиями и программным обеспечением (21% сделок), банки и финансовые организации (13%) и розничная торговля (11%), то есть структуры, составляющие костяк городской экономики. Чаще всего приобретались помещения в ММДЦ «Москва-Сити», который вернул себе статус самой востребованной у бизнеса площадки. В 2018 году эксперты ожидают примерно тот же уровень спроса. А значит, долго пустовать офисным новостройкам не придется: 80% из них обретут новых владельцев или арендаторов в течение первого года экспозиции. «Нас радует, что возобновился спрос на офисные и торговые помещения. Если два года назад наблюдался определенный спад, то сегодня мы видим, что спрос восстанавливается, а значит, экономика развивается», – заявил в рамках коллегии стройкомплекса Марат Хуснуллин.
Благодаря активизации спроса и сокращению ввода новых объектов снижается доля вакантных площадей. Различные компании по-разному оценивают их уровень: по офисам количество свободных помещений, по их данным, варьируется от 11 до 14%, по торговым центрам – от 8 до 10%. В правительстве Москвы считают, что это хорошая статистка. «У нас уровень заполняемости коммерческой недвижимости вплотную приблизился к докризисному уровню», – заявил в одном из недавних интервью Сергей Собянин, обратив внимание, что ценовая политика способствует созданию конкурентной среды для бизнеса. «Если бы офисы были в два раза дороже, чем сейчас, все бы просто сбежали в Московскую область. А мы видим, что, наоборот, возвращаются те, кто раньше уходил. Какой смысл ехать за 101-й километр, если по приличной цене можно снять помещение внутри?» – отметил градоначальник. Эксперты уточняют, что статистика пустующих площадей – это как средняя температура по больнице. В каждом административном округе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. Но в любом случае в 2018 году тенденция к снижению доли вакантных площадей продолжится как на офисном рынке, так и в сегменте ретейла.
