Новостройки в законе

Грядущие изменения правил игры на рынке новостроек скорее всего пока не позволят застройщикам снизить обороты. Это касается как поправок в 214-ФЗ, вступающих в силу с 1 июля, так и дальнейшего перехода от долевого к проектному финансированию. Поэтому девелоперы постараются вывести на рынок максимум проектов уже в начале 2018 года. При этом рынок жилой недвижимости Московского региона уже сегодня страдает от затоваривания, которое особенно ощутимо в Московской области. Это значит, что предложение пока останется избыточным, а цены расти не будут.

Главным фактором, определяющим ситуацию на рынке недвижимости столичного региона, остаются огромные объемы предложения первичного жилья. По данным «ИРН-Консалтинг», количество метров, выставленных на продажу в Москве и Подмосковье, за последние три года увеличилось примерно в полтора раза. По итогам 2017 года в Москве объемы строительства не снизились, введено чуть более 3 млн кв. метров жилья. В Подмосковье же ситуация ухудшается – построено 8 млн кв. метров, что на миллион меньше, чем годом ранее. При этом тренд последних лет – перетекание спроса из Подмосковья в столицу – сохранится, считают эксперты.
По состоянию на начало 2018 года, рассказали «Московской перспективе» в «ИНКОМ-Недвижимости», средние цены первичных жилых объектов в Подмосковье и ТиНАО практически сравнялись – 4,2 и 4,4 млн рублей соответственно. По-
этому если и говорить о затоваривании рынка новостроек в столичном регионе, то это применимо прежде всего к Московской области. По данным за 2017 год, в новой Москве и вовсе сложился дефицит квартир комфорт-класса и жилья с отделкой, которых не хватает всем желающим. А в старой Москве, по данным ЦИАН, рынок новостроек и вовсе уверенно рос на протяжении всего года, демонстрируя рекорды по объемам предложения и темпам продаж. Хотя, конечно, в Москве не во всех проектах наблюдается высокий спрос.
В целом в ближайшие полгода ситуация на рынке недвижимости будет достаточно благоприятной для покупателя благодаря широкому выбору предложения, выгодным ценам на новостройки, а также доступной ипотеке. По мнению экспертов ГК «Атлант», в первой половине 2018 года объем предложения новостроек массового сегмента в Московском регионе скорее всего продолжит увеличиваться. Один из ключевых факторов, который будет стимулировать девелоперов выводить новые проекты, – принятые в 2017 году поправки в 214-ФЗ. Не исключено, что многие девелоперы, планировавшие запускать новые проекты в ближайшие несколько лет, попытаются до 1 июля 2018 года (именно с этого момента поправки вступят в силу) получить разрешение на строительство и зарегистрировать первые договоры долевого участия.
По данным Росреестра, в Москве в 2017 году было зарегистрировано на 54% больше договоров долевого участия, чем в 2016-м. Заметную часть прироста обеспечили последние четыре месяца 2017 года. Этот тренд, считают эксперты, будет актуальным и в начале 2018 года, так как девелоперы постараются вывести на рынок как можно больше проектов, что также может сохраниться и в дальнейшем – до тех пор, пока не произойдет переход с долевого строительства на проектное. «Пока нет ясности, сколько будут стоить деньги банков, но в любом случае они окажутся дороже «бесплатных» средств дольщиков», – считает гендиректор ГК Stroytech Юрий Волков.
«Мы можем наблюдать ту ситуацию, которая происходила на рынке накануне образования новой Москвы, когда за очень короткий период был сформирован большой пул объектов, которые изначально планировалось вводить в течение нескольких лет», – прогнозирует Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». Для конечного покупателя это означает сдерживание потенциального роста цен и расширение выбора, что, безусловно, является положительным моментом.
При этом в первой половине 2018 года, считают эксперты, можно ожидать увеличения спроса на новостройки. Этому будут способствовать несколько факторов: снижающиеся ипотечные ставки, а также недавно озвученные президентом страны Владимиром Путиным меры по поддержке демографии, в частности, дополнительные ежемесячные пособия на первого ребенка, субсидирование ипотечных ставок до 6% годовых для семей с детьми. Таким образом будут увеличены финансовые возможности данной покупательской аудитории.
Цены на новостройки массового сегмента в Московском регионе в первой половине 2018 года, вероятнее всего, будут достаточно стабильны. Как и прежде, их рост будет сдерживать высокий объем предложения. Повышение возможно лишь локально: в тех районах, где кардинально улучшится транспортная ситуация. Например, в новой Москве, куда в ближайшее время придут несколько новых станций метро. Или в ряде городов Подмосковья, через которые должны пройти ветки Московских центральных диаметров. Возможен также и вариант снижения средней цены квадратного метра в целом по рынку первичного жилья. Это произойдет за счет новых проектов, жилье в которых на начальной стадии строительства будет стоить дешевле.