В партнеры город возьмет проверенных застройщиков
2017 год оказался крайне важным для строительного комплекса Москвы. Решения, принятые федеральными и московскими властями, окажут долгосрочное влияние на столичный рынок недвижимости и сформируют основные тренды градостроительного развития города на ближайшее десятилетие.
Главным событием года, безусловно, стало принятие программы реновации жилья, в рамках которой порядка 1 млн москвичей получат возможность к 2032 году переехать из морально устаревших домов в современное и комфортабельное жилье. Масштаб этого проекта в три раза превосходит объем ликвидации пятиэтажек, начавшийся в 1999 году. «Новая программа в значительной степени отвечает современным требованиям москвичей, защищает их», – подчеркивает мэр Москвы Сергей Собянин.
Раскрутка пошла
За пять месяцев, минувших с момента принятия закона о реновации, правительство Москвы проделало колоссальную работу: подобраны и находятся в стадии разработки проектной документации 236 площадок, на которых может быть построено 3,5 млн кв. метров новостроек. Параллельно строители подводят под утвержденные стандарты квартиры в строившихся по другим распорядительным документам домах, которые власти решили передать переселенцам. В отличие от жителей первых снесенных пятиэтажек, получавших весьма скромное жилье, участники нового этапа реновации переедут в корпуса со стандартами отделки, соответствующими требованиям комфорт-класса. За счет современных планировок площадь новых квартир будет примерно на 25% больше старых. По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, в 2018 году для переселения по программе реновации планируется подготовить около 1 млн кв. метров жилья, что позволит городским властям запустить «стартовую волну» переселения.
Первоначально в рамках нового жилищного проекта будет строиться 1–1,5 млн кв. метров жилья в год. А когда программа раскрутится – около 3 млн кв. метров. По словам Сергея Собянина, такие объемы «абсолютно по плечу тем мощностям, которые у нас есть». В партнеры город возьмет только крупных и проверенных застройщиков, чьи производственные линии недавно были модернизированы. Однако столичные власти рассчитывают, что программа реновации подтолкнет ДСК к дальнейшему развитию. Для переселения планируется строить ориентировочно 70% монолитных и 30% панельных домов. «Программа усилит конкуренцию на рынке жилья в целом и сделает неизбежным применение современных методов и технологий строительства», – уверены в горадминистрации. До 2020 года город вложит в реновацию 400 млрд руб. В дальнейшем жилищные условия в рамках этого проекта смогут улучшить не только жители домов, включенных в списки на снос, но и другие москвичи – часть жилья планируется продавать на рынке, чтобы компенсировать затраты бюджета.
Уже в недалекой перспективе реновация качественно изменит облик города: комплексная застройка кварталов позволит создать новые объекты социальной инфраструктуры, более удобную и эффективную улично-дорожную сеть, разбить скверы и парки. На рынке появятся и новые коммерческие помещения – первые нежилые этажи, которые будут во всех домах, построенных по программе. Таким образом, от реализации программы выиграют не только строительные компании, но и малый бизнес, работающий в других сегментах экономики. Кроме того, у городских властей появится уникальная возможность ликвидировать диспропорции в развитии Москвы, которые копились многие десятилетия. Реновация приблизит место проживания к месту работы и наоборот. Но главное – это, конечно, социальный эффект: 10% москвичей станут жить лучше.
Из тупиковых радиусов – в сквозные диаметры
Другое важное решение, принятое в 2017 году, связано с дальнейшим развитием транспортной инфраструктуры города. И также имеет мощный социальный эффект. Речь идет о создании новых линий скоростного общественного транспорта, которые получили название «Московские центральные диаметры». Мэрия Москвы совместно с РЖД планирует связать пригородные железнодорожные направления сквозными маршрутами, проходящими через центр столицы. «Кардинально улучшить транспортную доступность ближнего Подмосковья можно только двумя способами: либо протянуть туда метро, либо перевести электрички в режим работы подземки. Первый вариант – из области фантастики. Это сотни миллиардов расходов и несколько десятков лет упорного труда. Второй вариант – модернизировать существующие пригородные линии, превратив тупиковые радиусы в сквозные диаметры. Это гораздо дешевле и быстрее», – объясняет суть проекта
Сергей Собянин.
Помимо жителей Подмосковья постоянными пользователями МЦД станут и москвичи: протяженность железнодорожных путей на территории столицы составляет 250 км. Есть районы – например, Бирюлево, Дегунино, Бескудниково, Сетунь и т.д., – где проходят электрички, но нет метро. Интеграция железнодорожных диаметров в городскую транспортную систему с единым проездным билетом и тактовым движением поездов позволит в 1,5 раза увеличить долю жителей Москвы, проживающих в шаговой доступности от остановок скоростного внеуличного транспорта.
По словам столичного градоначальника, всего до 2025 года планируется открыть от 7 до 17 железнодорожных диаметров. Первые ветки, Одинцово – Лобня и Нахабино – Подольск, поедут уже в 2018–2019 годах. «На каждом МЦД 15–20 станций расположены в городской черте, и ими можно будет пользоваться как метро. Во-вторых, на МЦД перейдет часть пассажиров из метро, и поездки в подземке станут комфортнее. В-третьих, часть автомобилистов также предпочтет МЦД, на вылетных магистралях, МКАД и ТТК станет меньше пробок», – отмечает Сергей Собянин. Экономический эффект от реализации нового инфраструктурного проекта, потенциальными интересантами которого являются более 2 млн человек, – повышение ликвидности жилья и другой недвижимости, а также освоение территорий вблизи станций МЦД. Некогда депрессивные площадки будут вовлекаться в хозяйственный оборот, а у собственников промзон появится стимул вкладывать средства в их реновацию и развитие. Подчеркнем, что проект создания МДЦ, как и программа реновации жилого фонда, были поддержаны президентом РФ Владимиром Путиным.
Параллельно с проектом железнодорожных диаметров будет развиваться система радиусов метрополитена: в 2017 году городские власти установили, куда именно пойдут линии подземки, выходящие за пределы МКАД, и определились с очередностью их строительства. В марте 2018 года метро придет в Солнцево, Ново-Переделкино и Рассказовку. На рубеже 2018–2019 годов Сокольническая ветка будет продлена от «Саларьево» на 12 км до станции «Столбово».
В 2018 году планируется завершить проектирование Рублево-Архангельской ветки метро протяженностью 19 км. Строительство должно начаться после 2020 года. Люблинско-Дмитровская линия будет продлена за МКАД до поселка Северный в 2021 году – сейчас ведется проектирование. Три-четыре года понадобятся строителям, чтобы привести Калининско-Солнцевскую ветку в аэропорт «Внуково». А вот на Замоскворецкой линии станция «Ховрино» точно станет последней – ее продление в Зеленоград или Химки не предусматривается. Уточнение очередности строительства радиальных веток метро позволит девелоперам скорректировать свои планы, а потенциальным покупателям жилья – присмотреться к предложениям в перспективных с точки зрения транспортной доступности локациях.
Жилье до востребования
В целом для московского стройкомплекса 2017 год ознаменовался выходом из кризиса, который длился с 2014 года. Благодаря слаженной совместной работе городской администрации и инвестиционного сообщества его последствия оказались не такими удручающими, как итоги 2008–2010 годов, когда город получил десятки проблемных объектов и 7 тыс. обманутых дольщиков. «В этом кризисе таких объектов практически нет», – подчеркивает Сергей Собянин. По данным стройкомплекса, объемы защищенного законом долевого строительства за последний год удвоились и превысили в стоимостном выражении 1 трлн руб. А объем инвестиций в основной капитал не снизился даже в сопоставимых ценах.
В 2017 году власти объявили о преодолении дефицита на рынке офисов и ритейла. Несмотря на снижение объемов строительства, количество вакантных площадей в деловых центрах в среднем составляет около 15% – показатель, характерный для многих мировых столиц. Остается востребованной и аренда торговых площадей: по данным экспертов, сегодня в столице пустует только 8% помещений, предназначенных для ритейла.
А вот на рынке жилой недвижимости сложилась и вовсе уникальная ситуация: в продаже по состоянию на середину декабря находится беспрецедентно большой объем жилья – 3,8 млн кв. метров, если считать с апартаментами. «Вместе с ростом числа предложений серьезно улучшается качество жилья. Инвесторы понимают, что нужно повышать качество, заниматься благоустройством, учитывать транспортную сеть, предлагать механизмы ипотеки, рассрочки и другие инструменты. Сегодня идет борьба за покупателя», – подчеркивает Марат Хуснуллин. Программа реновации никак не повлияет на объемы новостроек, строящихся за счет средств инвесторов. Например, до конца этого года они, как ожидается, сдадут в эксплуатацию 3,8 млн кв. метров жилья. В ближайшие годы строить жилье в Московском регионе будут на территориях, где до 2020 года появятся новые станции метро, транспортно-пересадочные узлы и автомобильные дороги.
Риски минимизировали
Не стоит забывать, что в 2017 году поэтапно вступали в силу поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве, ужесточившие требования к застройщикам, привлекающим средства граждан. С 1 января строительным компаниям запретили работать с дольщиками, если у них есть долги по налогам и сборам. А также перебрасывать средства, собранные на строительство конкретного дома, на достройку другого. С 1 июля появились новые требования к уставному капиталу: отныне его размер зависит от площади находящегося в стройке жилья. Например, чтобы построить 100 млн кв. метров новых квартир, застройщику нужно иметь уставной капитал не менее 150 млн руб. В конце июля Владимир Путин подписал поправки к закону о Компенсационном фонде, за счет средств которого государство планирует решать проблемы обманутых дольщиков. Закон обязывает застройщиков осуществлять взносы в фонд в размере 1,2% цены каждого договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Вместе с тем правительство по поручению Владимира Путина активно обсуждает возможность полного отказа от «долевки». Но такое решение явно примут уже не в этом году.
