«Квадраты» в диаметрах - Московская перспектива

«Квадраты» в диаметрах

«Квадраты» в диаметрах
«Квадраты» в диаметрах
Рынок недвижимости уже реагирует на решение о создании МЦД

Намерение властей построить сквозные железнодорожные ветки «наземного метро» – Московские центральные диаметры (МЦД) – вызвало живой отклик на рынке недвижимости. Эксперты уже оценивают, какие проекты попадают в зону влияния нового столичного транспорта, проводят сравнение с вводом новых станций метрополитена. О корректировке цен они отзываются по-разному, хотя уверены в росте спроса и в целом возможностей для жителей мегаполиса.

Столичные чиновники, планируя на перспективу, говорят о 17 маршрутах, хотя ближайшие планы связаны с семью, а первыми будут два: Лобня – Одинцово и Нахабино – Подольск. Власти обещают полностью запустить их к концу 2018 – началу 2019 года.

Как подсчитали в компании «Метриум Групп», наложив семь МДЦ на карту столичных новостроек, в зону влияния новой скоростной транспортной системы попадут чуть менее 100 реализуемых сегодня в столице жилых и апартаментных комплексов Москвы. Запуск семи диаметров окажет влияние на столичные территории общей площадью около 250 кв. км – коридоры шириной 2 км вдоль прохождения каждой из веток. В эту зону попали 96 жилых и апартаментных комплексов, реализуемых сегодня на первичном рынке. Причем маршруты МЦД будут проходить через ЦАО, за счет чего охваченными оказались в том числе новостройки премиум- и элитного классов.

Больше всего новостроек в зоне влияния МЦД относится к бизнес-классу – 44 проекта. Еще 27 жилых и апартаментных комплексов – это суммарное количество новостроек премиум- и элитного классов (20 и 7 проектов соответственно). 25 объектов вдоль будущих линий МЦД относятся к массовому сегменту. При этом именно жители проектов комфорт-класса являются потенциальными пользователями новой транспортной системы.

«Несмотря на то что в зону влияния Московских центральных диаметров попадут около сотни жилых и апартаментных комплексов, значительное улучшение транспортной доступности будет отмечено в единичных проектах, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – У большинства новостроек, расположенных вдоль будущих линий МЦД, в пешей доступности уже есть метро или станции МЦК. Поэтому влияние новой транспортной системы на уровень комфорта и цены будет минимальным. Главный бонус заключается в том, что на МЦД пересядут жители Подмосковья, это несколько снизит нагрузку на столичную подземку».

Стоимость столичного жилья, находящегося за пределами МКАД и попадающего в зону размещения новых трасс наземного метро, начинается с отметки 1,98 млн руб. За пределами МКАД в продажу также выведены жилые комплексы, находящиеся на расстоянии 10 км от станций действующего метро. По всей видимости, в выигрыше окажутся первые. Хотя некоторые аналитики сомневаются, что дорожный фактор при всей его важности даст возможность сразу же повысить ценник на квартиры, застройщики вряд ли пойдут на такой шаг при нынешнем невысоком спросе. А вот на привлечение покупателей фактор МЦД, конечно, сработает, следовательно, при оптимальном уровне цены проекты у новой ветки будут рассматриваться как более интересные, поэтому темпы их продаж могут ускориться.

В сравнении с метро
Анализируя фактор цены, эксперты проводят параллель с вводом станций столичной подземки. Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», считает, что в целом ряде случаев новые станции фактически не оказали влияния на стоимость первичной недвижимости. В 2016 году открылись пять станций: «Бутырская», «Петровско-Разумовская», «Фонвизинская» Люблинско-Дмитровской линии и «Саларьево» с «Румянцево» Сокольнической линии. Однако станции открылись, частично дублируя уже действующие: «Бутырская» расположена примерно в километре от «Дмитровской», «Фонвизинская» – в 700 метрах от «Тимирязевской», на «Петровско-Разумовской» – пересадка на одноименную станцию Серпуховско-Тимирязевской линии. Поэтому появление этих трех станций не изменило ценовую ситуацию на первичном рынке данных районов.

То же самое и в новой Москве: станции «Румянцево» и «Саларьево» открыли вообще без привязки к жилым микрорайонам. Но это простимулировало девелоперскую активность в районе. Запуск станций состоялся в январе и феврале 2016 года. А во второй половине 2016-го в продажу вышли жилые комплексы компании Capital Group и ГК ПИК.
Некоторые эксперты все-таки уверены в корректировке цены. По оценкам Дмитрия Усманова, коммерческого директора ГК «МИЦ», как правило, в таких случаях цена предложения может вырасти до 20–30%, к тому же повышается и инвестиционный потенциал объекта. Компания много и успешно работает на территории новой Москвы. И в пуле реализуемых ею проектов наибольшим спросом пользуются такие объекты, где локация подразумевает наличие ближайшего расположения метро. Так, в известном проекте на территории новой Москвы ЖК «Татьянин парк» в ближайшее время откроется станция метро «Говорово». Проект практически полностью реализован. Стоит отметить, что цена менялась по мере темпов строительства и самого проекта, и станции метро.

Проекты на новом перегоне
Мария Могилёвцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век», солидарна с коллегами в том, что повышение транспортной доступности всегда положительно сказывается на динамике продаж. Покупатель начинает поиск жилья с оценки местоположения: это некий первоуровневый фильтр продукта, который он проходит. В процессе выбора покупатель ориентируется и на соотношение цена предложения/качество продукта. В этой связи девелоперу крайне важно понимать, что уровень транспортной доступности и вариативность путей подъезда – такая же составляющая продукта, как и фасадные решения, эргономика планировок и проект благоустройства. Когда девелопер заявляет, что фактор транспортной доступности находится за пределами сфер, которыми он может управлять, в большинстве случаев он лукавит: девелоперские компании полного цикла в основном способны обосновать и профинансировать строительство дополнительных автомобильных дорог, организацию новых съездов на существующие магистрали и даже строительство новых станций метро (московский рынок знает такие ситуации) и железнодорожного сообщения. Именно так «Сити-XXI век» планирует работать с новым проектом в подмосковной Опалихе, который попадает в зону охвата новой ветки МЦД Нахабино – Подольск и находится на отрезке Опалиха – Аникеевка.

Для сегментов жилья классов эконом и комфорт наличие метро в пешей доступности (в идеале не более 15 минут) – серьезный фактор конкурентоспособности. Такие проекты всегда будут приносить девелоперам большую маржинальность, если сравнивать их с жилыми кварталами, до которых необходимо добираться на общественном транспорте (пусть те же 15 минут). Для ряда районов, где метро отсутствует, данную функцию выполняют сегодня станции МЦК и железнодорожного сообщения: многие москвичи ежедневно передвигаются внутри города именно на этом виде транспорта. Для жилья более высоких сегментов наличие метро в непосредственной близости не является жизненно необходимым: здесь большую роль играет вариативность маршрутов подъезда и минимизация транзитного трафика, который характерен для локаций, непосредственно прилегающих к транспортным узлам.