Принцип новой урбанистики

Принцип новой урбанистики
Принцип новой урбанистики
«Ботанический сад» – первый проект комплексного развития пристанционного пространства МЦК

Новые градостроительные подходы – предмет бурных дискуссий специалистов в области градостроительства и принятия решений на самом высоком уровне. Качество городской среды стало национальным приоритетом, в настоящее время в России внедряются нормы и правила по формированию качественно новых подходов к планировочным решениям, в которых закреплены принципы зонирования и планирования всех городских пространств, включая дворовые.

Недавно Министерство строительства объявило конкурс проектов стандартного жилья и жилой застройки, где обязательным требованием является создание комфортной городской среды.
Пока архитекторы предлагают свое видение, эти принципы уже реализуются в частных проектах. Как правило, в новостройках на территории бывших промышленных зон. Один из признанных лидеров движения к созданию комфортной среды – группа компаний «Пионер», возводящая масштабный проект комплексного развития пристанционного пространства ТПУ «Ботанический сад».
Проект важен еще и тем, что развивает территории, примыкающие к МЦК – новой и крайне популярной городской транспортной ветви. Популярность нового кольца подтверждает тот факт, что за год его работы этой транспортной системой воспользовалось 100 млн человек. Однако проект МЦК не только транспортный, но и градостроительный. Кольцо должно создать новые точки экономического роста на землях, прилегающих к железной дороге. Всего земли, прилегающие к МЦК, могут «принять» около 26 млн кв. метров недвижимости, в том числе 10,2 млн кв. метров жилой застройки и 15,8 млн кв. метров нежилой. Планируется, что здесь появится сеть новых городских центров, и первой ласточкой в реализации этого амбициозного проекта является «Ботанический сад», расположенный на северо-востоке города.
Это крайне важный проект, на котором впервые формируются и отрабатываются принципы создания городских субцентров, запускающих процесс джентрификации прилегающих территорий.

Вокруг проекта
При разработке проекта комплексного развития территории «Ботанический сад» использовался лучший мировой опыт. Проект реализует ГК «Пионер» совместно с японским бюро Nikken Sekkei, которое имеет огромный опыт создания подобных объектов, в то время как Москва делает лишь первые шаги в TOD (транзитно ориентированном девелопменте). Для японских урбанистов ТПУ являются одним из наиболее эффективных градостроительных инструментов, который позволяет все районы мегаполиса сделать одинаково доступными и привлекательными для жителей и приезжающих.
Прежде чем приступить к проектированию, специалисты из ГК «Пионер» неоднократно ездили в Токио, другие японские города. Разговаривали с местными девелоперами, архитекторами, урбанистами. Видели цифры, смотрели, как это там работает, наблюдали реальные результаты, наиболее яркие примеры того, как ТПУ превращает районы в самодостаточные городские субцентры, что создает полицентричную, более устойчивую модель развития города. В итоге – способствует уменьшению пробок на дорогах. Ведь людям незачем ехать в центр на работу, за покупками. Все это появляется на окраинах. ТПУ позволяют развивать депрессивные территории и преобразовывать их в модные, современные и востребованные населением центры.
При создании проекта планировки «Ботанического сада» решалось сразу несколько важных градостроительных задач: японские коллеги разработали мастер-план проекта, обратив особое внимание на пешеходные связи, которые обеспечивают беспрепятственный доступ к жилым домам, офисам и торговым центрам, объектам социальной инфраструктуры и пассажирскому терминалу.
Главное, чего добились планировщики, – восстановление утраченных городских связей. «Ботанический сад» – пилотный проект по формированию хаба общественного транспорта, который обеспечит удобную пересадку пассажиров пяти видов транспорта (МЦК, метро, личные автомобили, городской наземный транспорт).
Однако помимо транспортной ТПУ приобретет и «транзитную» функцию, в результате чего запланированные к строительству на разных берегах Яузы кварталы будут связаны друг с другом двумя мостами.
Принципы новой урбанистики, заложенные в проекте, повысят комфортность проживания в ближайших существующих микрорайонах. Внутри кварталов нового проекта запроектированы бульвары, доступные для всех горожан, центральная аллея открывает короткий и удобный путь к ТПУ для жителей всего района Свиблово. Запроектирован удобный маршрут от жилых кварталов к Ботаническому саду. Появятся велосипедные дорожки, интегрированные в общегородскую сеть веломаршрутов.
Новое общественное пространство – набережная Яузы – станет центром притяжения как для новоселов, так и всех жителей района Свиблово: вдоль русла появятся променад, запроектирована сеть пешеходных и велосипедных маршрутов, будут построены современные площадки для отдыха и занятий спортом, появятся амфитеатр-лекторий на открытом воздухе, смотровая площадка, небольшие кафе. В то время как сегодня один берег реки вообще недоступен для жителей района, а второй не слишком располагает к приятному отдыху, так как сильно загрязнен.

Внутри квартала
В основу концепции развития территории положена идея создания мини-города с полным набором функций – это жилье, школа и детские сады, офисы и торговля, – позволяющим, с одной стороны, полноценно жить на данной территории, не покидая ее, с другой – легко добраться до любой другой части города за минимальное время. Офисные и торговые центры дают возможность работать рядом с домом, сокращая время на дорогу, и посвящать освободившиеся часы общению с семьей.
Площадь застраиваемой разными видами недвижимости территории – около 30 гектаров. Общий объем инвестиций в проект составит около 1 млрд долларов. Помимо транспортно-переса-
дочного узла, который уже работает почти год, проект планировки территории «Ботанического сада» предусматривает возведение довольно большого объема недвижимости.
Всего здесь будет построено более
600 000 кв. метров недвижимости, из которой половину – около 300 000 кв. метров – займут жилые кварталы, спроектированные с учетом последних градостроительных решений. Здесь предусмотрено четкое деление территории на приватную и публичную – улицу и дворы.
Фронт улиц в новых жилых кварталах имеет общественное назначение, а пространство внутри дворов приватно для жильцов, защищает их покой от шума улиц, дает возможность побыть наедине с природой. Во всех жилых дворах реализован принцип «двор без машин». Их место заняли детские и спортивные площадки, места для отдыха взрослых.
Первые этажи домов отданы под магазины, салоны красоты, отделения банков, различные сервисы, кафе и рестораны, веранды которых будут обращены на променады и общественные пространства – «городские площади» – центры притяжения для жителей, место пересечения переходных маршрутов. Зимой здесь планируется заливать катки.
Будет в проекте и свое наследие. Планируется вернуть исторический облик бывшей конторе правления суконной фабрики им. И.Г. Кожевникова, располагавшейся когда-то на территории «Ботанического сада». Контора была построена в форме каланчи, и теперь станет доминантой квартала. Решение о том, что там разместится после того, как квартал начнет жить, будет принято совместно с жителями.
В проекте появится и образовательный кластер – дети жителей «Ботанического сада» смогут учиться, практически «не выходя из дома». В проекте предусмотрено строительство школы на 550 учеников и двух детских садов на 240 и 120 воспитанников. Объединенное здание детского сада и школы обращено на набережную. Оператором центра выбрана британская сеть школ Brookes Education Group. Предполагается, что в школе будет даже собственный театр.
Для удобной жизни спроектирована коммерческая составляющая ТПУ «Ботанический сад». Всего будет построено 165 000 кв. метров площадей, которые включают здания торгово-развлекательного и офисного центров, а также апарт-отель YE’S. В ТРЦ, площадь которого составит 49 000 кв. метров, появятся торговые галереи, многозальный кинотеатр.
Жители смогут арендовать офис или найти себе место работы около дома: на территории расположен офисный центр общей площадью 37 700 кв. метров.
Дополняет инфраструктуру проекта апарт-отель на 991 номер. Площадь номеров – от 19 до 102 кв. метров. Данный формат предполагает долговременное проживание и крайне востребован – у компании «Пионер» достаточный опыт в строительстве и реализации таких проектов в Москве и Санкт-Петербурге.
Появление нового субцентра положительно повлияет и на имидж и продвижение бренда района, его инвестиционной привлекательности, в том числе для будущих покупателей жилья в данной локации, в целом. Именно узловая станция рассматривается как «лицо» района. У подавляющего большинства посетителей быстро создается впечатление о ней и – ассоциативно – о районе в целом. В случае с «Ботаническим садом», когда проект будет завершен, ценность и престижность района должна подняться в несколько раз.