Элитному жилью закон писан
Депутаты Госдумы обещают рассмотреть поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве до конца весенней сессии. Столичные чиновники рассчитывают, что в их перечень в том числе войдет положение, обязывающее застройщиков продавать апартаменты в жилых и многофункциональных комплексах, а также машино-места в гаражах по договорам долевого участия (ДДУ). В случае апартаментов их интерес точно не праздный: доля жилья «без прописки» уже превысила 30% всех новостроек Москвы.
Сейчас 214-ФЗ обязателен к применению только при привлечении денежных средств граждан на строительство жилья в многоквартирных домах. «Во всех иных случаях использование договора участия в долевом строительстве является правом застройщика», – отмечают в Москомстройинвесте. Член Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Владимир Ресин советует внимательно читать договор: «Включать или не включать в договор нежилые помещения – это, по сути, добрая воля застройщика. Дольщику нужно всегда внимательно изучать приложение к договору, где указывается, распространяется ли весь механизм договора на нежилые помещения». А заместитель председателя Комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Александр Хинштейн констатирует, что, как правило, застройщик выбирает другие схемы: по ДДУ строится лишь небольшая часть нежилья.
Между тем в Москве граждане все чаще покупают не квартиру в многоквартирном доме, а апартаменты в жилом или многофункциональном комплексе. Этот формат стал появляться на рынке после кризиса 2008 года, когда застройщики в поисках рентабельности стали массово отказываться от строительства офисных площадей. Сейчас, по оценкам компании «Метриум-груп», в ЦАО находится почти половина – 45,6% – апарт-комплексов. Такие квартиры есть практически во всех высотках ММДЦ «Москва-Сити», а также в большинстве многофункциональных и гостиничных комплексов, строящихся в округе. На втором месте благодаря площадкам у водоемов расположился Северный округ, третью позицию делят между собой Южный и Северо-Западный округа. В других частях города комплексы с апартаментами пока не появились, но эксперты не сомневаются, что это вопрос времени. За последние два года продажи открылись в 47 новых проектах, а доля апартаментов в общей структуре предложения увеличилась до 30%. (Среди элитных домов она превышает 50%, утверждают аналитики Kalinka Real Estate Consulting Group.) Эксперты называют это невероятным ростом и прогнозируют, что в 2014 году на рынок столичных новостроек выйдет еще более 700 тыс. кв. метров апартаментов примерно в 15 проектах.
Быть может, чуть менее активно, но все-таки заметно растут и объемы гаражного строительства. Сейчас в Москве идет строительство 163 гаражей.
Однако в лучшем случае только 50% машино-мест реализуется в соответствии с 214-ФЗ, в рамках гаражно-строительных кооперативов (ГСК), по оценкам экспертов, – 6%, а оставшиеся 44% по иным схемам. «Сейчас многие строительные компании заключают с дольщиками предварительные соглашения, продают вексели. Эта схема избавляет застройщика от применения штрафных санкций, которые есть в случае заключения договора по закону о долевом строительстве», – отметил юрист московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. На гаражные кооперативы 214-ФЗ также не распространяется. Члены ГСК самостоятельно решают, за какие деньги будут строить и по каким документам работать. Они могут построить гараж самостоятельно, а могут привлечь строительную компанию на своих условиях, отмечают участники рынка.
Основным игроком, использующим ДДУ, сейчас является ГУП «Дирекция гаражного строительства» (ДГС), унаследовавшая от прежних властей города программу «Народный гараж». Официально программа уже упразднена, но часть объектов, на которые люди сдавали деньги еще в 2009–2010 годах, до сих пор находится в строительстве. За последние четыре года соинвесторами ДГС стали более 23 тыс. москвичей. В договорах, которые с ними заключили чиновники, объектом долевого строительства названы машино-место и входящее в состав гаражного комплекса общее имущество (т.е. проезды, лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы), а также указана ориентировочная площадь места (11–20 кв. метров), его местонахождение (этаж или уровень) и планируемый срок завершения строительства паркинга. Всего с 2010 по 2014 год было построено и введено в эксплуатацию 124 гаража на 41 953 машино-места. «Все договоры с дольщиками (которые должны в течение оговоренного срока внести 100% средств, открыв аккредитив в Банке Москвы. – «МП») заключаются на основании 214-ФЗ. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе кадастра и картографии города Москвы», – отмечают в пресс-службе ДГС. Работа по ДДУ означает, что на застройщиков гаражей распространяются все защищающие граждан механизмы. Здесь исключаются «двойные» продажи машино-мест. За несоблюдение сроков строительства и передачи объекта дольщик может потребовать выплату неустойки. Участник долевого строительства вправе также расторгнуть договор, если застройщик не сдал объект в течение двух месяцев после окончания срока. Все спорные вопросы можно решить в суде.
Столичные власти хотят, чтобы этим правилам подчинялись все строители гаражей и апартаментов в Москве без исключения. «Внесение соответствующей поправки в 214-ФЗ позволит установить единые нормы и требования законодательства, которые должны соблюдаться всеми застройщиками без исключения, будь то строительство объектов жилого назначения, либо гаражных комплексов», – подчеркивают в стройкомплексе. За нарушение этой нормы Москомстройинвест предлагает установить штрафы – суммы, правда, пока не определены. «Разумным решением становится введение штрафных санкций для тех застройщиков, которые работают не по 214-ФЗ. Чтобы это стало обязательным для всех, вносить поправки необходимо как в закон, так и в Кодекс об административных правонарушениях», – уточнили в пресс-службе ведомства.
По мнению заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, новая редакция 214-ФЗ должна распространяться не только на отдельно стоящие гаражи, но и на парковки, которые появляются в рамках строительства жилых или многофункциональных комплексов. «В Москве в чистом виде жилье практически не строится, все объекты возводятся как многофункциональные комплексы, в составе которых предусмотрены машино-места. Для таких объектов нужно вводить те же правила, что и по жилью», – поясняет чиновник. Марат Хуснуллин подчеркивает, что вопрос оформления договоров долевого участия на машино-места и апартаменты является актуальным и важным в первую очередь для Москвы и других крупных городов. Тем не менее у Госдумы нет причин откладывать рассмотрение поправок, поскольку они хорошо проработаны и ни у кого не вызывают сомнений.
