Почему продавец не бежит за шампанским
Рынок вторичного жилья в Москве сжимается, как шагреневая кожа. Около 40% продавцов вынуждены снимать свои объекты с продажи, поняв, что не смогут реализовать их за желаемую цену. Многие из них рассчитывают, что ситуация изменится с началом делового сезона, но здравый смысл подсказывает, что этого не произойдет. На рынке слишком много качественного и недорогого нового жилья, чтобы покупатели заинтересовались значительно переоцененной «вторичкой».
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», примерно 70% собственников неадекватно оценивают свои квартиры и не намерены идти на уступки. При этом разрыв между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей в среднем составляет 25%, а некоторые требуют и более значительных скидок.
«Приведу конкретный пример. Двухкомнатная квартира на Кутузовском проспекте, в сталинском доме, меблированная, после ремонта, предлагается к продаже за вполне рыночные 16 млн рублей. На просмотр приходит человек, заявляет, что берет ее за 10 млн, и удивляется, почему продавец не бежит за шампанским», – рассказывает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома. Согласно многолетнему опыту риелторов, договориться двум сторонам удается, если разница между их ожиданиями составляет около 10%. На таких условиях закрывается почти 90% сделок. Но идти на большие уступки продавцы бывшего в употреблении жилья не готовы.
Сначала они отказываются от услуг риелторских агентств (или сами агентства отказываются от них), пытаясь продать квартиру самостоятельно. «У риелторов просто нет желания и возможностей тратить человеческие, временные и материальные ресурсы на заведомо невыполнимые задачи», – поясняет Шлома. По его оценкам, сейчас в самостоятельное плавание отправляются около 15% продавцов вторичного жилья, однако подавляющее большинство возвращаются в родную гавань ни с чем. Без агента дорогую квартиру никто не покупает – точно так же, как и с участием риелтора. Однако у этой тенденции есть и другая, неприятная для профессиональных участников рынка сторона: по данным международной сети агентств недвижимости Century21, за последний год в России закрылись более 4 тыс. риелторских агентств, или 11,5% от общего количества. «Дело не в том, что риелторы вдруг стали не нужны, а в том, что на вторичном рынке недвижимости, которым занимается большинство риелторов, сложилась патовая ситуация. И пока частники не осознают, что сформировался новый уровень цен, рынок будет стоять. В этот период риелторам очень тяжело», – комментирует руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко.
Пока такое осознание до подавляющего большинства продавцов «вторички» еще не дошло. 40% из них, не желая демпинговать, снимают объекты с продажи. Другие продолжают надеяться на чудо. Многие рассчитывают, что дела пойдут на лад с началом делового сезона, поскольку осенью жилье всегда продается лучше, чем в период летнего затишья. Однако, по мнению экспертов, никаких предпосылок для смены тренда нет. Более того, под давлением новостроек цены на «вторичке» могут проседать и дальше. «Нынешняя ситуация не оставляет надежд на «светлое будущее» – профессиональные участники рынка прогнозируют дальнейшее сползание цен как минимум в ближайшие два года и не ожидают в обозримой перспективе их возвращения к докризисному уровню», – комментирует Сергей Шлома.
Сейчас в Москве продается 2,88 млн кв. метров нового жилья, или 45,2 тыс. новых квартир. Практически нет сомнений, что планка 3 млн кв. метров будет пробита в ближайшие месяцы в связи с активизацией девелоперов и дальнейшим снижением ипотечных ставок. «По мере появления в продаже большого количества новых готовых жилых комплексов вторичное жилье продолжит сдавать свои позиции «первичке», – прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум-Групп» Мария Литинецкая. – Высокое качество новых домов, обширная инфраструктура и оригинальные концепции благоустройства в сочетании с низкой ценой делают жилье на первичном рынке более привлекательной альтернативой квартирам в морально устаревших домах».
По данным компании «Миэль», в августе (данных по сентябрю еще нет) цены на новостройки в границах «старой» Москвы достигли четырехлетнего минимума: средневзвешенная цена квадратного метра составила 191,8 тыс. руб. При этом столичная «первичка» эконом-класса за август подешевела на 2,8% – в среднем до 113 тыс. рублей за «квадрат», бизнес-класса – на 1,2%, до 242,6 тыс. рублей. Комфорт-класс продемонстрировал рост на 1,8% – до 153,8 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения: на вторичном рынке средняя цена квадратного метра составляет 168 тыс. рублей. По данным компании «Азбука жилья», стоимость вторичной квартиры в «старой» Москве в среднем составляет 21 млн рублей: 7,76 млн рублей в эконом-классе, 17,86 млн рублей в «комфорте» и 44,13 млн рублей в «бизнесе».
