Апартаментам пропишут жильцов
Минстрой до конца 2017 года рассчитывает внести в Госдуму законопроект, регулирующий правовой статус апартаментов. Как ожидается, этот вид недвижимости так и не признают жильем, но разрешат покупателям получать в нем постоянную регистрацию. Такой подход устраивает власти столицы, на долю которой приходится более 80% всего объема апартаментов, строящихся в стране.
Апартаменты на российском рынке стали появляться еще десять лет назад после ввода в эксплуатацию первых высоток ММДЦ « Москва-Сити», но их статус до сих пор не урегулирован. Законодательно они считаются нежилыми помещениями, предназначенными для временного проживания. Однако подавляющее большинство покупателей (особенно в городах-миллионниках) приобретают апартаменты для постоянного места жительства. При этом граждане не имеют возможности оформить налоговый вычет, использовать в счет оплаты материнский капитал, а также сделать себе постоянную регистрацию.
Разговоры о необходимости законодательно урегулировать эти и другие противоречия ведутся примерно с 2010 года, а первая версия законопроекта появилась еще в 2015 году. Однако до сих пор разработчики, региональные чиновники и участники рынка не могут договориться о главном: апартаменты – это жилье или нет? Институт экономики города (ИЭГ), работающий над концепцией федерального закона, предлагает признать апартаменты жилыми помещениями, но со специфическим правовым статусом.
В поправках, которые эксперты внесли в Минстрой в сентябре, оговаривается, что для них будут предусмотрены повышенные ставки налогообложения и стоимости жи-
лищно-коммунальных услуг, а требование о шаговой доступности объектов социальной инфраструктуры должно быть исключено. ИЭГ предлагает установить юридическую возможность строительства апартаментов только в составе многофункциональных комплексов в городских общественно-деловых зонах. А застройщиков наделить правом по упрощенной процедуре переводить эти объекты из жилых помещений в офисные в случае необходимости.
Однако чиновники не согласны с таким подходом. «По нашему мнению, апартаменты перевести в категорию жилья будет невозможно по целому ряду юридических причин. В частности, они не соответствуют нормам, в том числе и санитарным, предъявляемым к строительству жилья», – говорит глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. В Минстрое также видят большие проблемы с признанием апартаментов жилыми помещениями. «Создавать из апартаментов отдельный, как предлагает ИЭГ, «промежуточный вариант жилья», владельцы которого будут ущемлены в социальных правах, на мой взгляд, неправильно, – комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Апартаменты должны сохранить свое главное преимущество – более низкие по отношению к рынку жилья цены, но при этом мы должны стремится к тому, чтобы социальные права их владельцев, а именно – на места в муниципальных школах и садах, прием в поликлиниках, обращение в госучреждения, были такими же, как и у собственников квартир».
Вместе с тем в Минстрое и правительстве Москвы безоговорочно поддерживают предложение ИЭГ вместо временной регистрации разрешить постоянную прописку в апартаментах. «Мы пришли к позиции, что в апартаментах нужно разрешить людям прописываться, сохранив особый статус таких помещений и не приравнивая их к жилью», – говорит глава Минстроя Михаил Мень. По словам Константина Тимофеева, вопрос с регистрацией можно считать решенным. Правительство РФ обсуждает с регионами, как вести учет таких помещений и каким налогом их облагать – как с коммерческой или как с жилой недвижимости. От этого, в свою очередь, зависит размер коммунальных платежей. Напомним, что сейчас владельцы апартаментов платят налог на имущество исходя из ставки 0,5–2% от кадастровой стоимости (в зависимости от того, в каком типе здания они находятся) против 0,1–0,3%, взимаемых с собственников обычных квартир. А коммунальные платежи там примерно на 20% выше, чем в классических жилых комплексах.
Участники рынка полагают, что законопроект, готовящийся Минстроем, не устранит это неравенство: возможно лишь нивелирование разницы путем введения промежуточной ставки налогообложения – ниже, чем для офисов, но выше, чем для квартир. Кстати, столичные власти в 2016 году приняли поправки в городской закон «О налоге на имущество физических лиц», устанавливающие для всех владельцев апартаментов площадью до 150 кв. метров и стоимостью до 300 млн руб. одинаковую ставку – 0,5% от кадастровой стоимости. Сейчас обсуждается возможность дифференцированного подхода к налогообложению в зависимости от класса апартаментов. По данным экспертов, значительный объем предложения в Москве приходится на апартаменты эконом- и комфорт-класса стоимостью до 10 млн руб. Положительное решение о возможности постоянной регистрации и снижении ставок имущественного налога для таких объектов будет способствовать повышению их ликвидности на рынке.
Кроме того, столичные власти рассчитывают, что строительство апартаментов попадет в зону регулирования 214-ФЗ. «Договор регистрируется, но выступает лишь как свидетельство о продаже, а фактически 214-ФЗ покупателей апартаментов не защищает», – поясняет Константин Тимофеев.
