«Купить кусочек столицы очень просто»
В прошлом году город получил 3 млрд рублей от продажи земельных участков под строительство различных объектов. Но стать владельцами столичных квадратов могут и те москвичи, которые не собираются возводить недвижимость в Москве. О том, у кого есть право выкупа столичных «квадратов», какие при этом возникают права и обязанности и о многом другом рассказал журналистам гость нашей редакции, руководитель департамента городского имущества Москвы Владимир Ефимов.
Владимир Владимирович, разговоры о том, что земля на продажу в Москве закончилась, ведутся давно, но из года в год мы видим, что на рынок выводятся все новые объекты. Из каких ресурсов?
– Больше всего участков под новое строительство – это реновация существующей застройки, которая составляет 95% рынка. Земли в больших масштабах в городе действительно не осталось, поэтому мы выставляем на торги, как правило, участки ограниченной площади. Обязательно проверяем, свободна ли территория от обременений, хватает ли в районе социальной инфраструктуры, и только после этого определяем ГПЗУ (градостроительный план земельного участка. – «МП») и выставляем на аукцион. Если в 2012 году было реализовано всего 38 участков, то в прошлом году объявили уже почти 150 земельных аукционов. Заключено 59 договоров аренды, по остальным готовится документация. Думаю, в этом году выставим на аукцион не меньше, чем в прошлом.
Сколько город зарабатывает от продажи земли «с молотка»?
– Аукционы достаточно успешные. В прошлом году город получил на земельных торгах столько, сколько не получал никогда, – почти 3 млрд рублей. Увеличение от стартовой цены составляет до 50%. Есть уникальные случаи, когда участки под торговые объекты продаются в 10 и в 15 раз дороже начальной стоимости. Связано это с тем, что планомерно проводится работа по сокращению нестационарной торговли. К примеру, в Зеленограде в 15-м и 16-м микрорайонах несколько участков под магазины размером от 1 тыс. до 1,5 тыс. кв. метров были проданы в 10 раз дороже стартовой цены.
А бывает, что лоты не пользуются спросом?
– Иногда выставляем какие-то участки по второму и по третьему разу, но в этом нет ничего страшного – мы же не удивляемся, что кто-то продает свои шесть соток и год, и два. Земля все равно найдет своего покупателя. Если говорить о больших участках – под гостиницы, складские помещения, – то, как правило, они продаются со второго или третьего захода, потому что предприниматель должен просчитать инвестиционный потенциал. А под небольшой магазин, к примеру, нет необходимости длительно обдумывать решение.
Некоторое время назад существовал закрытый городской реестр помещений, которые нельзя было продавать. А что сегодня город сохраняет в казне?
– Общий объем городской недвижимости превышает 45 млн кв. метров, но продаем мы очень маленькую часть. Связано это с тем, что основная масса недвижимости обременена социальной инфраструктурой, – это школы, садики, больницы – они выведены из рыночного оборота. Реализуем в основном помещения площадью до 200 кв. метров, а более приличные по размеру сдаем в аренду. Это гарантирует городу в долгосрочной перспективе стабильные доходы, и для нас, как для собственника, упрощает контроль за использованием недвижимости.
Сколько помещений выделяется под программу «Доктор рядом»?
– Планируем выделить под эту программу 100 помещений. Уже подписано 23 договора аренды. Первые были небольшие по площади, а сейчас выбираем уже свыше 200 кв. метров. Причем не в ЦАО, а в основном в спальных кварталах, где много жителей и недостаточно поликлиник. Программа «Доктор рядом» приоритетная. Согласитесь, каждый из нас сталкивается с ситуацией, когда нужно сходить к терапевту, оформить больничный. Частные медицинские офисы рядом с домом позволят получить первичную консультацию врача в рамках ОМС. В этих кабинетах будут и платные услуги, иначе они были бы нерентабельны для бизнеса. Мы создаем условия для перекрестного субсидирования. Кроме того, город дает льготы – ставка арендной платы будет со-
ставлять всего 1 рубль за кв. метр в год.
Такие же льготы предоставляются для частных детских садов и школ?
– Да, за прошлый год по программе «метр за рубль» было реализовано 9 помещений для детских садиков. Еще 6 были сданы в аренду несколько дней назад. 2–3 детсада заработают уже 1 сентября, а к началу следующего учебного года откроются все остальные. Планируется выставлять на торги также помещения для школ. В течение полугода мы совместно с департаментом образования подготовим соответствующие предложения. Нужно понять, будет ли школа в этом районе заполнена учениками, а затем подготовить пакет документов на торги.
Как идет работа по выделению участков под транспортно-пересадочные узлы у станций метрополитена и МКЖД?
– Утверждено около 100 территорий, которые прорабатываются Москомархитектурой на предмет возможности расположить там ТПУ. В высокой степени проработки – транспортно-пересадочные узлы МКЖД, которые планируется запустить в 2015 году, и, безусловно, к тому времени должна быть введена вся транспортная инфраструктура. Поскольку она возводится за счет частных инвесторов, то там будут и коммерческие площади, которые позволят эту транспортную инфраструктуру построить, а в последующем эксплуатировать. На МКЖД планируется 31 станция, из них в высокой степени проработки – порядка 17. Непосредственно строительство пока не начато, но до конца года, вероятно, к нему приступят.
Когда закончится процесс межевания земель в городе?
– Департамент ведет работу по подготовке проектов межевания на всю территорию города, где нет промзон, – это около 35 тыс. га. На две трети проекты уже утверждены. Оставшаяся часть направлена на публичные слушания. Кроме того, порядка 10 тыс. га – это проекты межевания, которые были утверждены до 2010 года, когда еще не проходили публичные слушания, а сейчас им требуется корректировка с учетом действующих законов. Можно смело сказать, что в основном город будет «отмежеван» к концу этого года, а прежние проекты актуализированы уже в следующем году.
Как проходят публичные слушания?
– Мы выходим на слушания с открытой позицией, готовы воспринимать все пожелания граждан о конфигурации и размерах земельных участков. За исключением случаев, когда есть законодательные ограничения, связанные с наличием красных линий, зон ООПТ (особо охраняемых природных территорий. – «МП») и т.п. Иногда жители требуют отнести к территории своего дома спортивные площадки, построенные за счет города. Мы на это не можем пойти, ведь площадка строилась не для одного дома, а для всех окрестных жителей. А вот детские площадки готовы включать в границы участка дома, так как они должны быть и у других домов, и город готов их сооружать.
Что нужно, чтобы зарегистрировать право собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
– Процедура несложная. Любой житель дома может обратиться к нам в департамент за тем, чтобы мы сформировали земельный участок в соответствии с проектом межевания. При этом даже не требуется наделять его специальными полномочиями от общего собрания. После обращения гражданина земельный участок ставится на кадастровый учет – и уже затем нужно приложить решение общего собрания и сдать документы в регистрационную палату. Общедолевая собственность на земельный участок регистрируется. Но самого свидетельства о собственности, скажем, «одной сотой» земельного участка от всего дома каждому жителю не выдается.
Какие плюсы получает владелец земли у дома?
– Во-первых, на территорию этого дома никто никогда посягать не будет. Помните, как у нас появлялась точечная застройка? Когда участок вокруг дома не был оформлен в собственность, на него можно было «сажать» еще дом. Но если земля в собственности – это стопроцентная юридическая защита от посягательств на уплотнительную застройку. А во-вторых, никто, кроме собственника, не может диктовать, что на этой территории должно быть – парковка, детская площадка или озеленение. Лишь общее собрание жильцов или ТСЖ вправе принимать такие решения и их реализовывать.
Содержание земли не ляжет на собственников тяжелым бременем?
– Конечно, многих беспокоят затраты на уборку придомовой территории. Правительство Москвы приняло решение: независимо от того, кто собственник земли у дома, город будет продолжать содержать эту территорию – либо напрямую, либо через субсидию, предоставляемую управляющей компании. Издержки у собственников, конечно, возникают – тот же земельный налог. Но он небольшой: мы сделали расчеты – для квартиры в 60–70 кв. метров, замечу, в спальном районе, налог в среднем не превысит 1,5 тыс. рублей в год.
На Кутузовском жители подсчитали – получилось почти 13 тысяч.
– В центре может быть еще дороже. Все можно просчитать: информация о кадастровой стоимости земельных участков открыта, льготная ставка налога – 0,1% в год, делим на полезную площадь и вычисляем размер налога на 1 кв. метр полезной площади. Подробную информацию можно получить в управе района.
Наверное, стать «латифундистами» хотят в основном жители элитных домов?
– Безусловно, в первую очередь – жители новых домов с ТСЖ, где есть огороженная территория. Но и в других районах желающих становится все больше. Если сравнить ситуацию конца 2012 года, когда земельных участков под многоквартирными домами было оформлено меньше 60 (притом что всего домов у нас 40 тысяч), – то уже к концу прошлого года было почти 700 заявок. Всего за год стать собственниками земли захотели в 10 раз больше москвичей, чем в предыдущем году.
Иногда после того, как инвестор узнавал стоимость смены целевого назначения земли, он отказывался от всего проекта – понимал, что не потянет. Облегчили ли власти этот процесс?
– Раньше действительно был порядок, который подразумевал проведение рыночной оценки земли. Мы от этого ушли именно по той причине, о которой вы сказали: заранее невозможно было рассчитать сумму, которую придется на это потратить. Сейчас на сайте департамента есть специальный калькулятор, где любой желающий может копейка в копейку рассчитать, во сколько это ему обойдется.
На одном из заседаний правительства мэр потребовал на тех, кто противозаконно владеет городской собственностью, заводить уголовные дела. Завели?
– Да, действуем очень жестко, ведь незаконное распоряжение имуществом города наносит большой ущерб. Заведены два уголовных дела (например, в отношении незаконных пользователей здания на ул. Солянке, 1/2), связанных с причинением ущерба городскому имуществу, которым безо всяких на то оснований пользовалась целая группа предпринимателей. Всего за прошлый год мы освободили более 800 объектов недвижимости, использовавшихся незаконно. За этот год освободили уже почти 400. Думаю, до конца года выселим всех, кто незаконно находится в помещениях, им не принадлежащих.
По земле тоже есть законы, которые позволяют нам расторгать договор на аренду или под строительство, если в течение пяти лет территория не осваивается. Таких участков мы освободили за последние полтора года более 600.
Были ли возмутительные случаи рейдерского захвата городского имущества?
– За последний год произошло три случая, когда объекты недвижимости по поддельным документам были выведены из городского имущества. Это отдельно стоящие здания, которые ранее были жилыми. Сегодня они закрыты, а в отношении предприимчивых граждан, захвативших не принадлежащее им имущество, проводят проверку правоохранительные органы.
С января налог на торговую и офисную недвижимость размером от 5 тыс. кв. метров начали рассчитывать по-новому – не с балансовой стоимости объекта, а с кадастровой. Переход прошел без проблем?
– До конца апреля должны пройти первые платежи – тогда поймем. Надеемся, проблем не будет. Увеличились налоги у тех, кто существенно занижал свою налоговую базу и платил от балансовой стоимости, которая была почти нулевая. А для предпринимателей, чья балансовая стоимость объектов была близка к рыночной, налоги реально снизились. Таких, по нашим оценкам, около 30%.
Есть проблема, которую мы в последнее время обсуждаем с предпринимателями. Связана она с тем, что кадастровая стоимость не всегда соответствует рыночной, в некоторых случаях она больше. Да, это так. Когда речь идет о большом торговом или офисном помещении и его оценке, то стоимость 1 кв. метра там должна быть существенно ниже, поскольку при оценочных работах не вычитаются лестницы, лифты – все то, что само по себе не приносит прибыль. К примеру, в «Москва-Сити» помещения стоят от 10 до 20 тыс. рублей за кв. метр. Простым умножением метража на эту стоимость получаем гораздо более высокую цену здания, в котором полезной площади процентов 60. Мы обсуждали этот вопрос с Минэкономразвития и склоняемся к тому, что будут введены поправочные коэффициенты. Тогда кадастровая стоимость приблизится к рыночной, на что уповают предприниматели.
Вы были руководителем Федеральной антимонопольной службы по Москве. Скажите, в каких областях город остается монополистом?
– Город всячески приветствует приватизацию земли – все, кто обращается, получают земельные участки под объектами недвижимости в собственность. Правда, число желающих приобретать землю резко сократилось после того, как закончилась льготная приватизация, когда участок можно было выкупить за 20% от кадастровой стоимости. Сейчас предпринимателю выгодно быть владельцем земли, если она становится предметом залога, – столичная земля оценивается банками выше иной недвижимости. Но если говорить о защите прав собственника, то большой разницы между договором об аренде на 49 лет и правом собственности, я считаю, нет.
Из крупных потенциально монополизированных отраслей у города есть Объединенная энергетическая компания (ОЭК) – второй по величине оператор рынка электросетевого хозяйства. В этом году планируем выставить на продажу 100% акций этой компании. Прошлогодняя сделка по продаже МОЭК – крупнейшая не только в городе, но и в стране. Покупатель тоже правильный (ОАО «Газпром». – «МП») – пакет акций приобрел тот же собственник, что и Мосэнерго. Концентрируя все в одних руках, оптимизируем инфраструктуру, что, несомненно, скажется на снижении роста тарифов для населения. А вот такой объект, как Мосводоканал, приватизировать нельзя по законодательству, но вопрос продажи какой-то доли этого ОАО для стратегических инвесторов прорабатывается. Как и некоторых других предприятий – например, Московского шинного завода. Есть организации, в которые город исторически входил небольшим пакетом акций, – те же похоронные службы. На многих предприятиях строительного комплекса у города раньше была золотая акция, но сегодня власти и от нее отказываются.
Какова судьба агрокомплекса в Калужской области и других сельхозпредприятий, бывших в собственности города?
– У нас есть два агрокомплекса. Один из них совхоз «Южный», мы внесли его в уставный капитал ОЭК. Для продажи агрокомплекса в Калужской области сейчас ищем инвестора.
Почему Москва отказалась взять на баланс Шуховскую башню?
– У нее есть ответственный собственник – Российская Федерация. Башня находится в аварийном состоянии и требует немалых средств на восстановление. Ее нужно сначала привести в порядок, а потом уже решать дальнейшую судьбу. Демонтаж, а затем ремонт такого объекта потребовали бы от города слишком больших затрат.
А в Крыму город будет покупать недвижимость?
– В Крыму есть несколько домов отдыха для москвичей, но они не напрямую в казне находятся, частично это собственность ФХУ мэрии, частично – городских предприятий. Все эти дома отдыха функционируют. Намерений закрывать их или покупать новые у нас пока нет.
На днях ВВЦ возглавила новая управленческая команда правительства Москвы. Генеральным директором ОАО «ГАО ВВЦ» назначен Владимир Погребенко, бывший прежде вашим замом. Что предстоит сделать в первую очередь?
– В начале 2014 года правительство Москвы стало единственным акционером ОАО «ГАО ВВЦ», консолидировав 100% акций компании. До этого департамент городского имущества контролировал 30,21% акций ВВЦ, а владельцем 69,79% акций было правительство РФ (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом). Решением единственного акционера открытого акционерного общества «Государственное акционерное общество «Всероссийский выставочный центр» были назначены новые руководители ОАО «ГАО ВВЦ», обладающие значительным опытом управления крупными объектами городского имущества и рекреационными зонами. Приход новой управленческой команды означает начало активной стадии реализации проекта развития Всероссийского выставочного центра, который вернет ВСХВ–ВДНХ–ВВЦ статус главной выставочной площадки страны и самого популярного культурно-рекреационного и образовательного центра. На повестке дня в первую очередь стоит качественно новое благоустройство территории ВВЦ, решение вопросов собственности, реконструкция и реставрация, а также подготовка к проведению празднования 75-летия выставочного центра.
Когда москвичи увидят изменения на территории этого места отдыха, любимого многими поколениями?
– Надеюсь, уже к лету 2014 года станут видны позитивные изменения на территории уникального архитектурно-паркового ансамбля Европы.
НЕМНОГО О ЛИЧНОМ
Три года назад вы стали самым молодым руководителем московского департамента. Трудно было конкурировать с более опытными коллегами?
– Нельзя сказать, что мы в правительстве между собой конкурируем, – это было бы неэффективно и нецелесообразно. У нас дружеская атмосфера, которая позволяет решать общую задачу, и мы нацелены на то, чтобы друг другу помогать.
Чем вы увлекаетесь в нерабочее время?
– Мне нравится подводное плавание. Еще с друзьями мы путешествуем на мотоциклах по Европе. Летом обязательно поеду.
