Выгодная отделка
Что именно движет покупателями, приобретающими жилье с отделкой, вполне понятно: стремление избежать потерь времени и денег, которые неизбежны при покупке жилья в виде полуфабриката. По данным компании Est-a-Tet, стоимость отделки от застройщика в квартирах комфорт-класса на 30% дешевле ремонта своими силами. В комфорт-классе она начинается от 15 тыс. руб. за кв. метр и может доходить до 30 тыс. за «квадрат» при использовании качественных и дорогостоящих материалов, сообщила руководитель компании Юлия Сапор.
В ГК «ВекторСтройФинанс» называют цифры, ссылаясь на свой проект «Кварталы 21/19». В первый месяц реализации жилья покупатели квартир смогут включить отделку в ДДУ по специальной цене – 8–10 тыс. руб. за кв. метр. В этом случае ремонт от застройщика самой маленькой однокомнатной квартиры площадью 39,5 кв. метров обойдется покупателю в 384 тыс. руб., или 7% от бюджета покупки квартиры. Стоимость отделки крупного объекта – трехкомнатной квартиры площадью 80,6 кв. метров – составит 624 тыс. руб., или 6,2% от бюджета покупки. «По сути, мы предлагаем значительную скидку покупателям квартир с отделкой. Ведь для нас ремонт обходится, конечно, дороже, чем 8 тыс. руб. за кв. метр, а себестоимость отделки составляет 15–18 тыс. руб. за кв. метр в зависимости от площади квартиры – «однушка» немного дороже «трешки». Однако в период запуска этой опции мы решили субсидировать клиентов, которые заинтересованы в отделке, что привлечет дополнительное внимание к проекту», – сказал Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».
По мнению Виктора Черкасского, вице-президента и руководителя комплекса стратегического развития компании «Лидер Инвест», девелоперы идут на отделку помещений исключительно с целью получения конкурентного преимущества, поскольку в большинстве случаев вынуждены делать это себе в убыток или по себестоимости.
Есть еще целый ряд неочевидных, но важных факторов в пользу покупки готового жилья. В УК «Развитие» говорят о том, что ремонт от застройщика проводится еще до выдачи ключей, поэтому вместе с ключами люди получают фактически готовую для проживания площадь. Недочеты могут быть скорректированы, чего довольно сложно добиться от приглашенных бригад. Кроме того, стоимость жилья с отделкой фигурирует в качестве залоговой цены банку. То есть если жилье приобретается по ипотеке, то кредит выдается на всю сумму. Для многих это важно: далеко не все семьи могут выплатить первоначальный взнос, а после этого выложить деньги на обустройство. В компании «Лидер Инвест» отмечают, что это удобно и для тех, кто покупает жилье по ипотеке, и для людей, приобретающих свою первую квартиру. Такая покупка выгодна и как инвестиционная. Готовую квартиру можно без промедления сдать.
По оценкам самих застройщиков, покупая готовое жилье, новоселы очень редко идут на кардинальные переустройства, особенно это касается покупки жилья класса стандарт. Как сказал директор департамента продаж ГК «Гранель» Рустам Арсланов, в классе комфорт это встречается, так как у покупателей такого жилья есть дополнительные средства на реализацию личных идей. Но и такие случаи не связаны с существенными переделками.
Сегодня обязанности застройщика по отделке законодательно никак не регулируются. По ГОСТам и СНиПам он должен выполнить минимум обязательных работ – подвести канализацию в санузлы и на кухню, установить пластиковые окна, простую входную дверь, установить стояки для горячей и холодной воды, провести разводку электрокабеля. В связи с этим разработка стандартного набора отделки – это плод творчества каждой отдельно взятой компании. Например, в ГК «Гранель» отделка каждой квартиры включает электрическую разводку с установкой розеток (в том числе телевизионных), покраску стен (предлагается несколько цветовых решений), укладку напольного ламината, монтаж натяжных потолков и межкомнатных дверей. Санузел полностью укомплектовывается сантехникой, стены отделывают кафельной плиткой.
Поскольку предложение готовых квартир является маркетинговым ходом, связанным с попыткой внести разно-
образие в выставляемый на продажу продукт, то и само это предложение с течением времени становится более разнообразным. В последнее время застройщиками предлагается вариативная отделка – то, что раньше относилось к более дорогим сегментам жилья. Так, например, в проекте «Мир Митино» УК «Развитие» предлагает четыре варианта отделки, а все остальные квартиры сдаются с предчистовой отделкой: квартиры в панельных корпусах после сдачи сразу готовы к ремонту. Покупатели получают ровные стены и потолки, стяжку пола, радиаторы систем отопления.
В ФСК «Лидер» пошли дальше: наряду с базовой отделкой компания предлагает и дизайнерские варианты. В московском проекте комфорт-класса ЖК «Поколение» ФСК предлагает уникальный для этого сегмента продукт – квартиры с мебелью. Ассортиментная линейка предложения выглядит так: есть жилье без отделки, есть жилье с отделкой, кроме этого меблированные квартиры – жилье «под ключ». Причем у покупателя есть возможность выбрать свой, наиболее подходящий вариант и отделки, и комплекта мебели из каталога. Жильцам это позволяет экономить, ведь мебель теперь можно купить, используя не потребительский, а ипотечный кредит с существенно более низкой ставкой. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов уверен, что эта идея получит свое развитие, так как интерес у покупателей к такому продукту оказался достаточно высоким.
По данным компании «Метриум Групп», лидером по объему предложения жилья в готовом виде являются районы новой Москвы. За год количество квартир с отделкой на первичном рынке этой территории увеличилось более чем на 800. По итогам первого квартала 2017 года прирост объема предложения в данном сегменте составил 48,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это парадоксально, но, по оценкам компании, средние ценовые параметры в новостройках с отделкой в новой Москве сегодня ниже, чем в жилых комплексах с квартирами без ремонта. Средневзвешенный «квадрат» обойдется на 3,3% дешевле, а средний бюджет покупки – на 4,5%.
В среднем по Москве доля готового жилья в массовом сегменте существенно ниже объемов новостроек, предлагаемых без отделки. В некоторых компаниях считают, что сегодня он составляет всего 10%, то есть готовой предлагается только каждая десятая квартира. В «Метриум Групп» оценивают этот показатель существенно выше. По данным компании, он составляет 30%. Хотя рост этого сегмента стремительным не назовешь: в прошлом году этот показатель достигал 24%.
В компании «ИНКОМ-Недвижи-мость» скромность объема объясняют тем, что даже при повышенном спросе объекты с готовой отделкой – это не тот товар, который всегда хорошо продается. Очень часто изначальные ожидания покупателей не соответствуют реальному положению вещей, убежден Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижи-мости». По его словам, основной причиной того, что такое предложение на рынке не так велико, – это капризы покупателей, желание самовыразиться в масштабе собственной квартиры. В эконом- и комфорт-классах сохраняется риск того, что большой объем квартир с ремонтом не будет в полной мере востребован. Поэтому девелоперы, избегая рисков, предпочитают выводить в продажу ограниченный ряд таких объектов, скажем, 10% жилого комплекса, а только после их реализации приступать к следующей партии. Можно предположить, что для покупателя это благо: если готовое жилье продается даже в одной секции, то хотя бы отчасти это гарантирует избавление от шума и грязи ремонтных работ на этажах сверху и снизу.
