«Люди всегда будут стремиться улучшать жилищные условия» - Московская перспектива

«Люди всегда будут стремиться улучшать жилищные условия»

«Люди всегда будут стремиться улучшать жилищные условия»
«Люди всегда будут стремиться улучшать  жилищные условия»
Андрей Паньковский о выставке «Недвижимость-2014» и о том, почему ДСК-1 не нуждается в самопрезентации

Только что завершила работу ежегодная городская специализированная выставка «Недвижимость-2014». Эта, пожалуй, самая популярная в Москве выставка-ярмарка жилья стала юбилейной – в 30-й раз в ЦДХ на Крымском Валу собрались сотни девелоперов, риелторов, экспертов и десятки тысяч покупателей. О причинах популярности выставки, ситуации на рынке и будущем жилищного строительства в столичном регионе обозревателю «Московской перспективы» Юлии Игнатьевой рассказал Андрей Паньковский – первый заместитель генерального директора по экономической политике ОАО «ДСК-1».

Андрей Александрович, 30-я выставка состоялась, поздравляем вас с ее успехом и с юбилеем! А будет ли сотая?

– В этом году вряд ли. А в будущем, в положенное время, – обязательно.

На чем основана ваша уверенность?

– Изначально, когда мы только продумывали будущую выставку «Недвижимость», была принята правильная концепция. Мы задались вопросом: для кого и для чего стоит ее затевать? Если ради амбиций чиновников или компаний, ради собственного позиционирования, то, наверное, смысла в ней не было. Но мы поняли, что выставка будет интересна людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Жилищный вопрос никогда не перестанет быть актуальным. А если эта потребность вечная, то и выставка будет всегда востребована.

Можно как-то оценить ее эффективность?

– Мы всегда анализируем результаты каждой выставки. Анализ длится не день и не два. Конечно, можно оперативно посчитать количество проданных билетов и розданного рекламного материала. Но отголоски выставки слышны еще в течение почти месяца. Люди, побывавшие в ЦДХ, дома анализируют полученную информацию, заново обращаются в ту или иную организацию и в итоге приобретают жилье. Выставка нацелена на то, чтобы на одной площадке покупатели могли изучить абсолютно все предложения, посмотреть договорные условия, получить консультации юристов, адвокатов, налоговиков, специалистов регистрационной палаты – все на одной площадке.

Кто непосредственно занимается организацией выставки?

– Процесс возглавляют три структуры: правительство Москвы, Ассоциация инвесторов Москвы, ДСК-1. Мы благодарим наших партнеров за поддержку. С ДСК-1 очень плотно работает рекламная компания «Привет». Она фактически является оператором выставки на протяжении многих лет. Стенды, договорные отношения, создание условий для участников, организация консультационного центра, детского городка – все эти обязанности ложатся на компанию «Привет». Сегодня ее функции значительно расширяются. Если раньше мы проводили только собственно выставку, то сегодня в ее рамках действует большой дискуссионный клуб. В течение всех дней по обширнейшей программе работают «круглые столы», на которых рассматриваются вопросы градостроительной политики, формирования законодательной базы и многое другое. В частности, если кто-то из инвесторов хочет представить общественности свои проектные решения или новые площадки, то они тоже могут это сделать.

Вы наверняка бывали в Каннах на международной выставке недвижимости MIPIM, которая только что завершилась. Она тоже юбилейная – 25-я по счету.

– Бывал несколько раз, но в последнее время представители нашей компании перестали туда ездить.

Почему?

– Там происходит демонстрация серьезных и мощных девелоперских проектов. По нашим проектам мы не имеем никаких проблем – ни административных, ни организационных, ни финансовых. Мы их реализуем и без дополнительного продвижения. Есть еще одна причина. Организации, которые только пробиваются на рынки недвижимости, должны каким-то образом о себе заявить, познакомиться с другими компаниями, представителями власти. Мы же знаем всех и нас знают все уже много десятков лет. Знают, какими трудовыми ресурсами и производственными мощностями мы располагаем.

Считаете ли вы достаточными внимание и поддержку со стороны московского правительства? Может быть, городу стоит больше акцентировать внимание на крупной отечественной выставке недвижимости, чем на Каннах?

– Когда приоритетом Москвы было жилищное строительство, на выставке «Недвижимость» мы обычно видели заместителей мэра Владимира Ресина, Юрия Росляка и других первых лиц из руководства города. Теперь преимущество отдано дорожно-транспортному строительству, поэтому внимание со стороны городских властей несколько снизилось. Поначалу мы переживали по этому поводу, огорчались. Но как отреагировали люди, как вы думаете? Посетителей и участников осталось столько же.

Какие наиболее интересные объекты ДСК-1 были представлены на выставке?

– Нам очень нравится Некрасовка, которая сейчас застраивается. Во-первых, это Москва. Во-вторых, близость к строящейся Кожуховской ветке метро. Конечная станция будет находиться непосредственно в нашем микрорайоне. Очень интересный, перспективный объект. Достаточно много вариантов мы предлагаем в Подмосковье. Конечно, самый красивый микрорайон – Павшинская пойма. Он находится на Москве-реке, напротив «Крокус Сити Холла», там будет удобное транспортное сообщение, мост на другой берег реки. Правда, ажиотажный спрос на это место привел к тому, что для выставки остались какие-то крохи. Плюс Дрожжино, город Железнодорожный (кварталы Центр-2, Южное Кучино-2). Во всех случаях речь идет о комплексной застройке, которая включает в себя абсолютно все – школы, детские сады, коммерческую недвижимость, спортивные сооружения, места для отдыха.

Вы упомянули «круглые столы» на выставке «Недвижимость». Они всегда интересны, привлекают большое количество спикеров и журналистов. Кто обычно продумывает тематику?

– На «круглых столах» поднимаются вопросы сегодняшнего дня. Мы предлагаем обсуждать темы, которые интересны или болезненны для девелоперов, застройщиков и, как следствие, для покупателей. Если останавливаются какие-то процессы, например, такие как инвестиционная программа в Москве, это, конечно, не может оставить равнодушными все заинтересованные стороны и СМИ. Логично, что основной темой последней выставки стала Московская область. Все мощности и денежные средства большинства столичных компаний направлены сегодня на развитие этого региона.

Какой видят стратегию развития Московской области ее власти?

– Мы общаемся с руководством Московской области, с членами правительства. Они выражают обеспокоенность тем, что сегодня близлежащие к Москве земли очень плотно застраиваются жилыми комплексами. Руководство области понимает, что если жилой массив построен вблизи МКАД, то все население этого микрорайона поедет на работу в Москву. Это влечет два негативных последствия. Первое – транспортный коллапс в утренние и вечерние часы пик, потому что утром все направляются в сторону Москвы, а вечером в сторону области. Второе – отчисления с заработков этих людей идут в бюджет города Москвы. Власти Московской области задумываются над тем, чтобы создавать большие техно- и промышленные зоны, чтобы жителям этих микрорайонов незачем было ехать в Москву. Такова сегодня идеология застройки Московской области. Пока что она находится на стадии обсуждения, но думаю, что в ближайшее время мы узнаем решения правительства региона.

В последнее время ваша компания также строит в основном в Подмосковье.

– Да, в Москве наши объемы значительно снизились. Объем муниципального заказа сократился с 600–650 тысяч кв. метров в год до 100–150 тысяч. Коммерческих объектов на сегодняшний день у нас в Москве нет вообще. Все наши инвестпроекты – районы Ивановское, Нагатинский Затон, Кузьминки – расторгнуты. Все начатые инвестконтракты находятся в разной стадии при-остановки.

Невесело.

– В такой ситуации оказались все инвесторы и девелоперы Москвы. Дело в том, что все московские инвестконтракты не соответствовали Земельному кодексу. Он требует проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для инвестиционного строительства. А все прежние аукционы проводились на право инвестиционного строительства. Разный предмет аукциона. Из-за этого сегодня, к сожалению, все вынуждены расторгать свои инвестконтракты. Но мы надеемся, что в ближайшее время практика проведения аукционов возобновится. В Москве есть территории, которые можно было бы застраивать любой коммерческой недвижимостью, – жилой, офисной, торговой, развлекательной и так далее.

В чем разница работы в Москве и Московской области? Москва – один огромный муниципалитет, единая управленческая вертикаль, область – множество муниципалитетов.

– Действительно, структура принятия решений несколько разная. Это особенно было заметно при предыдущих руководителях Московской области, когда в основном решения принимались на уровне администраций районов или поселений. Но на сегодняшний день система стала напоминать московскую. В Москве есть ГЗК – в Московской области появился аналог, который называется градсовет.

Вице-премьер Московской области Герман Елянюшкин недавно заявил о планах по расселению жителей ветхих и аварийных домов. Вы готовы принять участие в этой программе?

– Мы рассматриваем несколько микрорайонов, которые предусматривают как раз волновую технологию строительства и переселения. То, что прежде делалось в Москве, что остается единственным реальным способом расселения устаревшего и малопригодного жилья. Назвать эти районы пока не могу, но скажу, что сейчас мы заняты детальными расчетами, обсуждением последовательности волнового строительства.

Насколько активно банки участвуют в выставке?

– Банки, на мой взгляд, – лакмусовая бумажка для оценки состояния рынка недвижимости. Большое количество банков свидетельствует о росте рынка, о том, что пришло время для ипотечных кредитов или других финансовых инструментов. Как только начинается спад, складывается сложная, плохо прогнозируемая ситуация на рынке недвижимости или на финансовом рынке, то банки как ветром сдувает. В последнее время в нашей выставке участвуют порядка десяти банков, которые готовы активно работать по различным ипотечным программам.

Сейчас как раз не самое удачное время для банков.

– В последнее время мы наблюдаем девальвацию рубля, банки теряют лицензии. Но это сказалось на рынке недвижимости скорее позитивно. Как только начали отбирать лицензии у крупных банков, таких как Мастер-банк, «Евротраст» и других, люди поняли, что хранить с трудом нажитые средства в банках – недостаточная гарантия обеспеченного будущего. К тому же курсы валют растут невероятными темпами и непонятными скачками и, видимо, инфляция в этом году будет рекордной за последние годы. Гораздо более надежно хранить деньги в квадратных метрах. Два-три месяца назад, когда начались эти процессы на финансовых рынках, у нас был совершенный аншлаг. Количество покупателей возросло не на проценты, а в разы. Люди приходили и просто спрашивали: «А что у вас есть? Что я могу купить на три миллиона или на пять миллионов?» Практически не глядя, не выезжая на площадки, фиксировали договорные отношения. Если раньше количество ипотечных договоров, то есть оплаченных заемными деньгами, составляло процентов 65, то в тот момент до 80 процентов покупателей оплачивали квартиры своими деньгами.

Это отразилось на ценах?

– Мы сохранили цены на том же уровне. Ведь себестоимость построенного жилья не изменилась из-за того, что стали лопаться банки. Мы продаем по той цене, которая определяется себестоимостью строительства, таким образом предоставляем возможность приобрести жилье все большему количеству людей.

Но финансовая нестабильность все-таки скажется на ценах – ведь компании берут кредиты.

– Рост цен неизбежен. В нашем производстве достаточно много валютозависимых позиций, особенно при строительстве элитного жилья. Когда происходит рост курса евро или доллара, рублевая себестоимость импортных материалов значительно возрастает. Думаю, сегодняшняя ситуация скажется на ценах в самое ближайшее время.

Финансовая нестабильность будет «надувать» инвестиционный спрос. С одной стороны, это хорошо – люди пристраивают деньги, а инвесторы получают прибыль. Но это может вернуть нас в ситуацию 2006–2007 годов, когда цены не недвижимость росли гигантскими темпами именно за счет инвестиционных сделок. У вас есть такие опасения?

– Абсолютно согласен. Это эффект бумеранга. Сегодня мы его выпустили и радуемся, что он летит вперед, но он все равно к нам вернется. Желательно, чтобы не стукнул по голове. Люди, купив большое количество квартир с целью вложения и сохранения своих денег, рано или поздно выпустят это жилье на вторичку или будут сдавать его в аренду. Появится обратная волна. Вернувшись на рынок, это жилье снизит спрос на первичку. Появится еще один мощный коллективный игрок с аналогичным или близким предложением.

ДСК-1 готов к такой ситуации?

– Конечно. Нас это не пугает, мы просчитываем свои действия. Несмотря ни на что свой миллион квадратных метров в год будем строить. У нас нет выбора – строить или нет. Мы так вопрос не ставим.