Застройщики потирают кирпичи - Московская перспектива

Застройщики потирают кирпичи

Застройщики потирают кирпичи
Застройщики потирают кирпичи
Перед компаниями, у которых есть опыт сноса домов, открываются широкие возможности

На прошлой неделе один из высокопоставленных чиновников строительного комплекса сообщил, что рыночная стоимость жилья в новых домах, которые появятся по программе реновации, будет процентов на 30% выше, чем в старых. Вывод сделан исходя из опыта проведения «лужковской» программы сноса, стартовавшей в 1999 году. Возникают вопросы, какие это будут дома и кто их будет строить.

Повышение цены обеспечивается за счет применения новых технологий монолитного или панельного домостроения более продвинутых серий, внедрения технологий энергоэффективности и возможности производить перепланировку помещений. Крупные игроки строительного рынка уже почувствовали открывающиеся перед ними возможности, особенно те, которые имеют соответствующий опыт. Так, Концерн «КРОСТ» в предыдущие годы снес 44 пятиэтажки и возвел на их месте жилые монолитные комплексы бизнес-класса для 9 тыс. человек. Площадь благоустроенных территорий увеличилась в среднем на 30%. По подсчетам экспертов, плотность населения и число жителей в этих кварталах увеличилось незначительно – на 20–25%.
В АО «ДСК-1», приобретенном недавно ФСК «Лидер», программу мэрии поддерживают, так как считают, что в плюсе окажутся все: жители получат жилье, соответствующее мировым стандартам, а отечественная строительная отрасль – возможность развивать индустриальное домостроение. Генеральный директор ДСК-1 Дмитрий Капырин подчеркивает вклад компании в программу сноса и расселения: 51 тыс. семей получили новое жилье, а на месте снесенных 2 млн кв. метров было возведено 6,3 млн кв. метров новостроек серии П-44Т и П-44К. В ДСК-1 уверены, что преобладающими в застройке районов, попавших в программу реновации (а это в основном средний пояс столицы), станут панельные дома, ведь панельный дом может быть построен за 5–6 месяцев, а кирпичный – за 2,5–3 года. В компании подчеркивают, что при наличии госзаказа комбинат может выдавать свыше 1 млн кв. метров жилья, все производственные мощности у него для этого есть. Прогнозы по плотности и высотности у ДСК-1 вполне позитивные: новые дома будут 6–14-этажными, а приемлемая плотность кварталов не превысит узаконенные 25 тыс. кв. метров на гектар.
О своем опыте, позволяющем включиться в такие проекты, рассказывают и в компании «Галс-Девелопмент», известной рядом объектов в сегменте дорогого жилья. В рамках первой программы сноса компания построила и передала городу 58 тыс. кв. метров квартир под переселение жителей из ветхого и аварийного жилого фонда. «Сегодня мы возводим на месте снесенных домов комплекс бизнес-класса «Достояние» – три башни общей площадью 66 тыс. кв. метров с собственной инфраструктурой и подземной парковкой», – рассказал Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмента».
В портфеле компании «Баркли» нет проектов застройки крупными микрорайонами, зато есть опыт возведения высококачественного жилья в центре на месте снесенных старых объектов. В компании «Баркли» подчеркнули, что район застройки непринципиален, локация значения не имеет. Это могут быть и спальные районы типа Кузьминок или Измайлова с разрешенной высотной застройкой, или центр города, где обязательным условием является интеграция в архитектурную среду. Первый зампредседателя правления компании Александр Красавин подчеркнул, что сегодня застройщику важна любая возможность работать.
Однако скептические отзывы в отношении действия властей все-таки раздаются. Алексей Шепель, руководитель компании S-Holding, считает, что пока программа развернута только к строительным компаниям, никакого вовлечения в процесс архитектурного сообщества для создания совершенно новой современной среды в городе не происходит. Хотя мировой опыт другой. Каждый отдельный квартал в ходе реконструкции, например, Барселоны проектировал великий архитектор, поэтому в результате Барселона превратилась в красивейший город мира. Так должно быть и в Москве: каждый новый дом должен обрести архитектурную ценность. Но в реальности может получиться совсем другое. Возможность участия в конкурсе только тех компаний, которые вели массированную за-
стройку типовыми сериями жилья (в основном это бизнес, активно работавший в Подмосковье), говорит о многом, убежден Шепель. Никто из архитекторов в этих проектах не принимал никакого участия. Получается, что весь срединный пояс будет застроен домами серий П-44, КОПЭ или чем-то в этом роде.
Сложно пока обсуждать и экономику проекта, все зависит от тех правил игры, которые может утвердить закон, проект которого проходит обсуждения. По мнению аналитика Юрия Кочеткова, в основе программы реновации должна лежать четкая экономическая модель. Как она выглядит? Сносим ветхие тысячу квадратных метров, возводим или покупаем необходимые для расселения 3,5 тыс. кв. метров, увеличиваем плотность застройки с нынешних 10 тыс. кв. метров на 1 га до узаконенных 25 тыс. кв. метров. Если потом продать эти построенные метры хотя бы в полтора раза дороже, чем затратили на создание переселенческих 3,5 тыс., то пасьянс по экономике вроде бы сходится. Кочетков исходит из того, что 70 тыс. руб. за один кв. метр составляет себестоимость одной только коробки, 2–3 тыс. руб. добавляют к ним расходы на подключение к коммуникациям. При этом Кочетков уверен, что при новом межевании районов потребуется прокладка новых дорог и возведение объектов социальной инфраструктуры в расчете на новое количество жителей. И с этим себестоимость может вырасти до 100 тыс. руб. за один кв. метр жилья. Возникает вопрос: на каких условиях в таких проектах будет участвовать бизнес? Если только подрядчиков – это одно. Если инвесторов, то он будет заинтересован продавать новое жилье по рыночным ценам, то есть значительно дороже.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в программе реновации есть два важных нюанса. Во-первых, она сможет поддержать застройщиков, у которых остались нераспроданные квартиры. В последние пару лет в Москве произошел значительный рост объемов предложения, связанный в основном с масштабным редевелопментом промзон. Хотя покупатели в Москве пока весьма активны, спроса на эти огромные объемы все равно не хватает. В результате многие квартиры остаются нераспроданными уже после окончания строительства. По данным «IRN-Консалтинг», примерно четверть первичного рынка приходится на долю готового жилья. При этом девелоперам обычно невыгодно держать на балансе нераспроданные квартиры. Поэтому вполне вероятно, что они с удовольствием продадут эти объемы городу с дисконтом. Город тоже может пойти на эти траты, по крайней мере, на старте программы, чтобы запустить «волну».
Во-вторых, в перспективе квартиры в домах, построенных на месте бывших пятиэтажных кварталов, окажутся более востребованными, чем жилые комплексы на месте промзон. В отличие от крупных проектов редевелопмента промышленных площадок новые дома будут строиться в обжитых районах, обычно с хорошей транспортной доступностью и сложившейся инфраструктурой. Поэтому эти жилые комплексы перетянут на себя спрос с проектов, строящихся на месте промзон.