Перехватили у метро
Мосинжпроект, который ранее получил контракты на строительство метро и реконструкцию Большой спортивной арены «Лужники», стал одним из кураторов программы по созданию ТПУ в Москве. На его долю приходится 48 объектов из 255, запланированных к строительству до 2020 года. На выставке недвижимости MIPIM в Каннах на прошлой неделе компания искала инвесторов для трех пилотных ТПУ – «Селигерская», «Тропарево» и «Алма-Атинская» общей стоимостью 30 млрд рублей.
Созданием транспортно-переса-дочных узлов в Москве до недавнего времени занимались три оператора – Дирекция железнодорожных вокзалов со своей «дочкой» – РВ-метро, ОАО «МКЖД» и ГУП «Московский метрополитен». На первом этапе с привлечением департамента капремонта они должны были благоустроить более 50 плоскостных ТПУ, и эти работы практически завершены. Теперь столичные власти ждут предложений по созданию капитальных ТПУ. Компании должны разработать проекты планировок и схемы привлечения инвесторов и выйти с ними на ГЗК. Дирекция железнодорожных вокзалов и ОАО «МКЖД» этой работой занимаются самостоятельно, тогда как метрополитен решил разделить ответственность: себе ГУП оставил ТПУ на существующих станциях, а все строящиеся объекты отдал в проработку Мосинжпроекту. «Из 90 ТПУ, закрепленных за метрополитеном, мы получили 48, которые, в свою очередь, разбили на первоочередные 15 – к их строительству планируется приступить уже в 2014–2015 годах, и остальные 33», – отмечают в компании.
Аналогично другим операторам Мосинжпроект в этой программе является заказчиком, то есть сам не проектирует, не финансирует и не строит. Находить приемлемые для города и потенциальных инвесторов проектные решения компании помогают архитектурные бюро из Англии, Франции, Кореи и т.д. А деньги будет искать ее «дочка» – Мосинжинвест. Работа над ТПУ ведется в тесном сотрудничестве с Москомархитектурой и НИиПи Генплана, а также финансовыми консультантами и экспертами в области недвижимости. «Мы исходим из трех основных принципов, – говорит замгендиректора Мосинжинвеста Эльдар Аруджев, – ТПУ должны быть удобными для людей, выполнять задачи развития города и быть привлекательными для инвесторов». По 15 пилотным ТПУ Мосинжпроект уже сделал моделирование транспортных схем и сопутствующей застройки и заказал проекты планировки в НИиПИ Генплана. «Сейчас мы готовим для Мосинжпроекта проекты планировки для 12 ТПУ», – подтверждает и.о. директора НИиПИ Генплана Карима Нигматулина.
Финансовая схема предполагает создание для каждого ТПУ отдельного SPV (special purpose vehicle – компания специального назначения, или проектная компания), чтобы, как поясняют в Мосинжинвесте, «иметь гибкость при реализации проекта». «Если сложить все ТПУ в одну корзину, можно отсечь часть инвесторов, заинтересованных участвовать в программе», – говорит господин Аруджев.
На международную выставку недвижимости MIPIM в Каннах Мосинжпроект привез три пилотных ТПУ, чья планировка и технико-экономические показатели (ТЭП) уже прошли обсуждение в стройкомплексе. Один из них – у будущей станции метро «Селигерская», открытие которой городские власти недавно перенесли с 2014-го на 2015 год, – подготовили французские проектировщики, причем планировка узла была сделана в 25 вариантах. По словам представителя Мосинжпроекта Антона Татарчука, в основе выбранной концепции лежат произведения русских художников-супрематистов и конструктивистов: если посмотреть на модель ТПУ сверху, комбинация прямых линий и углов обязательно напомнит о Кандинском. Помимо метро в состав ТПУ вошли городская автостанция, обслуживающая соседние районы Дегунино, Дмитровский и другие, а также междугородний автовокзал, располагающийся в отдельном здании со стороны Коровинского шоссе.
Пересадки между различными видами транспорта планируется осуществлять посредством крытых переходов. При этом городские автобусы будут высаживать пассажиров внутри основного здания терминала – разворотную площадку проектировщики предложили накрыть многоуровневым паркингом на 3,4 тыс. мест.
Общая площадь ТПУ «Селигерская» превысит 430 тыс. кв. метров, из которых 38,5 тыс. займут офисы, а 90 тыс. – бизнес-центр или апартаменты. Предусмотрен также отель на 500 номеров. В Мосинжпроекте не скрывают, что для столь масштабного проекта придется пожертвовать окружающей застройкой: в частности, башня, где разместятся офисы или апартаменты, должна появиться на месте снесенного кинотеатра «Ереван». «Город в принципе не возражает против такого решения», – отмечает господин Татарчук. Также в проекте могут возникнуть высотная доминанта и новая эстакада, строительство которой позволит убрать светофор, регулирующий движение на пересечении Дмитровского и Коровинского шоссе. Инвестиции в ТПУ Мосинжинвест оценивает в объеме 20 млрд рублей. Еще столько же, по предварительным расчетам, потребуется на эстакаду. По словам Антона Татарчука, концепция мэрией пока не утверждена: проект находится на этапе согласования с землепользователями.
Другой «пилот» Мосинжпроекта – менее масштабный по площади, но более интересный по проектным решениям – планируется реализовать у строящейся станции Сокольнической линии «Тропарево». Корейские архитекторы предложили развести транспортные потоки, следующие по Ленинскому проспекту: общественный транспорт по крытым эстакадам поднять на уровень второго этажа ТПУ, где предлагается устроить остановочные платформы и переходы к линии подземки, а личные автомобили пустить по основному ходу магистрали без сокращения существующего числа полос. «Это решение позволит избежать ситуации, которую мы имеем на «Юго-Западной», когда вся правая полоса в районе метро используется для остановки автобусов и маршруток», – говорит руководитель проекта «Тропарево» Григорий Феофанов. Общая площадь ТПУ «Тропарево» составит 123 тыс. кв. метров, при этом здание терминала вытянется вдоль Ленинского проспекта более чем на 700 метров. Помимо пересадочных платформ оно будет включать в себя зону ритейла и фуд-корт, а также, возможно, эксплуатируемую кровлю, которую летом предполагается использовать для выносных кафе. Рядом с терминалом, с правой стороны от магистрали по ходу движения в область, корейцы хотят разместить два здания площадью 42 тыс. кв. метров и 47 тыс. кв. метров. В одном из них инвестор сможет открыть бизнес-центр, в другом – отель с апартаментами. Стоимость транспортной и коммерческой части практически одинаковая. Транспортный терминал, по словам господина Феофанова, потребует инвестиций в объеме 4,7 млрд рублей, гостиница и офисы – 4,1 млрд рублей. Еще 4 млрд рублей Мосинжинвесту нужно найти на ТПУ «Алма-Атинская», который считается узлом местного значения, хотя в его составе также запроектированы офисы (14 тыс. кв. метров) и торговый центр (30 тыс. кв. метров).
По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, у города денег на такие проекты нет. Максимум, что могут профинансировать власти, это снятие обременений с участков и строительство транспортных объектов, предусмотренных изменившимися схемами движения (впрочем, пока эстакада у ТПУ «Селигерский» не внесена даже в проект следующей АИП). Представители Мосинжпроекта рассчитывали найти потенциальных инвесторов в Каннах и ближе к концу выставки подтвердили, что съездили не зря: интересанты нашлись для всех трех объектов. «Строительство ТПУ в Москве стало для девелоперов одним из рентабельных бизнесов, поскольку власти позволяют помимо необходимых парковок строить и коммерческие площади», – отмечает президент группы «Мортон» Александр Ручьёв. По его словам, Мортон готов участвовать в строительстве нескольких ТПУ с привлечением кредитов в Сбербанке. В частности, планируется рассмотреть предложения по пилотным объектам Мосинжпроекта у станций метро «Тропарево» и «Селигерская».
Прямая речь
Владимир Ресин, депутат Госдумы:
– Выставка MIPIM существует уже 25 лет, ежегодно собирая в Каннах ведущие компании из десятков стран мира. Сегодня это один из наиболее авторитетных мировых форумов в сфере недвижимости, способный привлечь самую многочисленную аудиторию – от разработчиков концепций развития территорий до инвесторов. Для России как для участника это был юбилейный, 20-й форум. И если сравнить наши первые шаги в организации стендов, в формировании экспозиции и экспозицию нынешней выставки – это небо и земля, это все равно что сравнивать каменный век с веком электроники. За прошедшие годы мы активно развивались вместе с международным рынком недвижимости, уделяя традиционно повышенное внимание инновациям в строительстве, развитию городской среды. Поэтому нынешний стенд, организованный Москвой, был, по моему мнению, лучшим стендом выставки. Это говорит вовсе не о том, что мы эксплуатировали суперсовременные технические новшества, а о том, что нам сегодня есть что продемонстрировать по сути, есть чем заинтересовать посетителей. Я горд за то, что за 20 лет нам удалось добиться столь огромных результатов в плане формирования концепции развития нашего города. И если посмотреть на стенды других крупных городов мира, например Лондона, с которого всегда можно было брать пример в части градостроительной политики, то Москва выглядела более чем достойно.
