Бывшая промзона станет местом общественного притяжения

Бывшая промзона станет местом общественного притяжения

Бывшая промзона станет местом общественного притяжения
Бывшая промзона станет местом общественного притяжения
ГК «ВекторСтройФинанс» реализует стратегию развития коммунальной территории Грайвороново

Московские власти в последние годы так много говорили о принципе комплексного освоения и развития, что девелоперы стали мыслить как настоящие градостроители и теперь сами предлагают способы развития территорий, сообразуясь с реалиями и потребностями города. Яркий тому пример – промышленные зоны столицы. На юго-востоке города ГК «ВекторСтройФинанс» реализует крупный проект «Кварталы 21/19» на месте бывшего производственного предприятия «Машиностроительный завод «Молния». О том, как развивается проект, какие идеи по его расширению осуществляет девелопер, рассказал Андрей Колочинский, управляющий партнер ЗАО «ВекторСтройФинанс».

 Андрей Викторович, в какой стадии находится ваш проект и каковы сроки его реализации? Что именно появится в столице на территории бывшего механического завода?
– О проекте хорошо говорит его название – «Кварталы 21/19». В районе пересечения Рязанского проспекта и 2-го Грайвороновского проезда на участке площадью 19 га ведется строительство 21 жилого дома и множества социальных и коммерческих объектов. Строительство продлится до 2022 года.
Первая фаза проекта условно может быть названа панельной: в рамках первой и второй очереди уже построены шесть корпусов модернизированной серии П-44Т переменной этажности – от 17 до 24 этажей. Следующая фаза строительства предполагает возведение трех кварталов, состоящих из домов переменной этажности (9-, 17-, 24-этажных) в монолитном исполнении с индивидуальными планировками.
Кроме этого на территории появится три детских сада на 415 мест, школа на 825 мест и две парковки на 1437 мест. Все корпуса создают пять закрытых кварталов. Большое внимание уделено рекреационным зонам. По границе нашего участка расположится бульвар, где будут созданы детские, спортивные и игровые зоны, велодорожки, зоны отдыха и прогулок в расчете на людей разного возраста. Общая его протяженность составит 1 км, а площадь – 3 га. Бульвар станет, как мне кажется, доминантой проекта, местом общественного притяжения и свяжет все кварталы.

 Согласно решению ГЗК, вашей организации была поручена разработка ППТ части территории промзоны Грайвороново. Что будут видеть ваши новоселы из окон своих квартир? Как изменится пейзаж в границах территории?
– Проектом планировки территории площадью 80 га, который мы разрабатывали, предполагалось развитие на площади 19 га для создания многофункционального жилого комплекса, остальная часть территории оставалась в существующем назначении с незначительным увеличением плотности в перспективе. Однако, занимаясь реализацией нашего проекта на протяжении уже более трех лет, мы не переставали изучать ситуацию и анализировать планы предприятий, входящих в границы нашего ППТ. Надо понимать, что говоря «нашего», я немного лукавлю, так как наша организация была лишь инвестором его разработки и принимала активное участие в его разработке и согласовании. Но в процессе этой работы и реализации проекта «Кварталы 21/19» мы в хорошем смысле сроднились с этой территорией. Понимая планы наших соседей и анализируя текущую ситуацию, мы глубоко убеждены в том, что эта территория имеет огромный потенциал развития. Я сейчас говорю в первую очередь об оставшейся территории завода «Молния» и АО АХК «ВНИИМЕТМАШ». Относительно первой территории – завод в настоящий момент прекратил свою деятельность и выводится. В то время как ВНИИМЕТМАШ является действующим и динамично развивающимся городским предприятием.
Мы сейчас рассматриваем возможность приобретения оставшейся части завода «Молния» (площадью 9 га). При условии развития этой территории в жилом назначении она органично вольется в уже создаваемую нами социальную, транспортную и рекреационную среду. Также в случае приобретения этой территории и развития ее в жилом назначении мы видим возможным (с точки зрения экономики проекта) передачу части ее под стартовые площадки программы реновации жилого фонда. Должен заметить, район Рязанский располагает большим объемом пятиэтажек и практически лишен возможности размещения стартовых комплексов. Мы уже обратились с соответствующим предложением к руководству стройкомплекса столицы. Понимая, что власти города очень внимательно следят за балансом рабочих мест и проживающих в районах нового строительства, мы более года назад подключились к работе, которую ведет ВНИИМЕТМАШ по развитию своего предприятия. Под его руководством и за наш счет была разработана концепция организации технопарка на территории ВНИИМЕТМАШа с развитием его нынешней производственной функции и организацией IT-кластера на этой же территории. Реализация этой концепции позволит создать около 5 тыс. новых рабочих мест в границах ППТ. Разработанная концепция была презентована департаменту науки и промышленной политики города Москвы и в настоящий момент изучается.
Эти мероприятия позволят развить и полностью обновить около 75% территории в границах ППТ, что является, я думаю, крайне высоким показателем. И мы, как застройщики, готовы реализовать оба этих направления. Реализация проекта «Кварталы 21/19» на протяжении уже трех лет дала нам возможность внимательно изучить эту территорию, понять ее потенциал, покупательский спрос и тенденции ее развития. Мы верим в счастливую судьбу нашей так называемой «промки» и готовы остаться с ней всерьез и надолго.

 Федеральный закон № 373 о развитии территорий как раз и предполагает, что девелопер, работающий на бывшей промзоне, должен создать проект планировки не только на пятно застройки, но и на прилегающие участки. Ваш проект «Кварталы 21/19», видимо, не подпал под действие закона, так как разрабатывался раньше. Но ваши намерения отвечают логике этого документа?
– Совершенно верно! Как я понимаю, основной задачей этого закона было создать правовые механизмы, вынуждающие собственников неиспользуемых или используемых не по назначению территорий развивать их или передавать под развитие. В нашем конкретном случае так получилось, что интересы к развитию собственников основных территорий совпадают, а не идут вразрез с городскими планами. Это, конечно, не наша заслуга, но не развивать эту ситуацию было бы неправильно и нелогично, и мы готовы это сделать. Учитывая, что объем наших затрат в развитие территории (строительство социальных объектов, устройство бульвара, развитие транспортной инфраструктуры, включая строительство дублера 2-го Грайвороновского проезда) составит около 5,5 млрд рублей.

 Ваши планы по развитию территории понятны и выглядят достаточно логичными, однако давайте вернемся к вашему текущему проекту «Кварталы 21/19», ведь только его успешное развитие может вселить уверенность в реализации ваших глобальных планов. Какой вы видите качественную и детальную архитектурную проработку проекта?
– В качестве партнеров для создания проектного решения было привлечено известное архитектурное бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры». Предложена концепция, в которой дома объединены в пять кварталов, имеющих приватные дворы, закрытые от проезда автотранспорта, что создает атмосферу уюта и защищенности. Пространства дворов имеют замкнутый характер со стороны Грайвороновского проезда и раскрываются в сторону пешеходного бульвара.
Наши серии П-44Т – это только две первые очереди проекта, и они очень отличаются от того, что мы привыкли видеть. Дома были существенно модернизированы в соответствии с новыми городскими требованиями к панельному домостроению в черте города. Архитектурное бюро с учетом этих требований разработало концепцию, а ДСК-1 в ответ на это предложил свои решения, которые вполне удовлетворяли нашим условиям. Модернизированные серии отличаются и внешне, и внутренне. Фронтальные части фасада облицованы светло-бежевой плиткой, а на торцевых – мозаичный рисунок и кирпичная фактура. Оконные рамы производитель ДСК-1 по нашему заказу сделал в темном графитовом цвете, это создает контраст со светлыми фасадами, так что дома выглядят современно и стильно. В 17-этажных домах мы отказались даже от такого элемента, как эркеры, считая, что это своего рода рудимент строительства прошлых десятилетий. Принципиально другой будет и отделка мест общего пользования. Могу сказать, что у этой серии хорошие планировки с точки зрения пропорций и формы комнат: минимальная ширина составляет 3,5 метра. Мы увеличили размеры кухонь с 9 до 14 кв. метров. В наших домах большие лоджии – от 4 до 5 кв. метров, их можно использовать для расширения пространства прилегающих комнат. Кроме того, все типовые панельные дома возводятся на монолитном стилобате, там в свободной планировке разместятся магазины, службы сервиса, другие коммерческие заведения.
Все остальные объекты – сады, школа и три последующие очереди строительства жилых домов – будут возведены по индивидуальным проектам. Жилье мы планируем сделать очень разнообразным: в одном квартале объединены малоэтажные дома и башни, большой выбор планировочных решений, квартиры площадью от 29 до 90 кв. метров, большинство из которых имеет панорамное остекление. Отдельные дома будут сдаваться целиком с отделкой, что позволит будущим жильцам избежать забот с ремонтом и сэкономить время.
Сейчас в стадии строительства находятся два детских сада. Могу сказать, что это будут очень интересные по внешнему виду и планировкам объекты, вполне соответствующие «целевой аудитории» – детям. Такие детсады обходятся нам в 1,5 раза дороже, чем типовые. Там будет необычная кровля, в оформлении здания используется анималистическая тематика.
Этой осенью у нас уже появятся бульвар и детский сад. А на первых этажах домов – вся та инфраструктура, которая необходима в повседневной жизни. Те, кто заселится в первые дома, будут полностью всем обеспечены. Ждать сдачи новых домов, чтобы наладить свой быт, им не придется. Нотариальная контора, йога-студия, магазин, аптека – площади подо все это мы совершенно осознанно продаем, уже определив функцию помещения, и следим за равномерным размещением таких объектов в рамках кварталов.

 Сейчас рынок испытывает большие сложности со сбытом квадратных метров. Как с этим обстоит дело у вас, учитывая, что проект будет развиваться?
– Ко второму кварталу у нас будут готовы две первые очереди строительства, это 135 тыс. кв. метров площадей, плюс социальные объекты – два детских сада. И мы не испытываем больших сложностей со спросом. Процентов 30–40 первых очередей уже проданы. Это потому, что цена 1 кв. метра у нас вполне оптимальная. Мы продаем жилье практически по цене новомосковских новостроек. При этом наш район расположен в сравнительно небольшой удаленности от Садового кольца, всего 15 минут на автомобиле, и на расстоянии двух станций от Кольцевой метро. Кроме того, здесь будет хорошая транспортная доступность. Строится станция метро «Стахановская», в 2018 году она будет сдана. К станции будет вести бульвар, о котором я говорил выше. В шаговой доступности находится Московское центральное кольцо. Поэтому сегодня мы продаем, даже не проводя активной рекламной кампании.

 Но ведь по соседству с вашим районом есть два проблемных объекта – Гурьяновские очистные сооружения и НПЗ?
– Очистные сооружения в 2018 году будут перекрыты, а НПЗ к 2020 году пройдет модернизацию, и выбросы станут минимальными. Вообще весь восток Москвы становится другим, представление о нем как о грязном районе уже неактуально – промзоны прекращают свое существование.