Зюзино несносимое
Столичные власти рассматривают несколько проектов реконструкции кварталов несносимых серий. На статус пилотных претендуют районы Зюзино (ЮЗАО), Богородское (ВАО), а также площадки, отобранные инвесторами, в частности, Волхонка-ЗИЛ, Нагатинский Затон, микрорайон 1 в Северном Тушине и т.д. Однако в бюджете 2014–2016 годов средства на продолжение «сносной» программы не заложены, а у девелоперов для начала работ на застроенных территориях по-прежнему нет юридических оснований.
Проекты индустриальных пятиэтажных домов были разработаны полвека назад, когда перед государством стояла задача в короткие сроки обеспечить жильем растущее городское население. С 1958 по 1973 год в Москве по этим проектам было построено 25,5 млн кв. метров жилой площади в пятиэтажных домах, которые по тем временам считались вершиной комфорта: здесь имелось все необходимое для жизни, правда, без излишеств. Требования экономии в стране, недавно оправившейся после войны, накладывали ограничения и на конструкцию здания, и на планировку самих квартир. Неудивительно, что уже через 50 лет они безнадежно устарели и перестали соответствовать критериям качественного жилого фонда.
В 1999 году правительство Москвы приняло программу комплексной реконструкции пятиэтажного ветхого фонда. Чиновники поделили «хрущобы» на сносимые и несносимые серии и установили, что дома, вошедшие в первую категорию, должны быть ликвидированы до 2010 года. Всего из 25,5 млн кв. метров жилой площади планировалось снести менее трети – 6,3 млн кв. метров. «Домов несносимых серий в Москве гораздо больше, – комментируют в НИиПИ Генплана. – Это кирпичные пятиэтажки серии 1-511, блочные – 1-510 и панельные – 1-515. Таких зданий в городе осталось порядка 19 млн кв. метров. Они встречаются в 500 кварталах: где-то одна-две пятиэтажки, а где-то и целые микрорайоны». (Для сравнения: «хрущобы» сносимых серий были расположены на территории 95 кварталов.) Конструктивно это достаточно прочные дома, которые могут простоять еще не один десяток лет, но морально и физически они себя исчерпали. Особенно это касается их энергосберегающих свойств. «В современных условиях такие дома будут не только приносить убыток городу, но и бить по карману собственников квартир», – признают в горадминистрации.
В 2003 году власти разработали программу реновации кварталов сложившейся застройки (то есть замены устаревшего фонда новым) и даже успели привлечь к участию в ней крупных городских застройщиков. Однако расселение несносимых серий домов так и не стало массовым. Одни проекты пришлось прекратить из-за противоречий с федеральным законодательством, поскольку инвесторы получали земли под застройку без аукционов. Другие – застопорились в процессе реализации из-за юридических или финансовых проблем девелоперов. За 10 лет бульдозеры демонтировали только единичные пятиэтажки несносимых серий, а подавляющее большинство жителей по-прежнему в ожидании решения судьбы своих домов.
«К вопросу реновации кварталов сложившейся застройки мы вернемся после 2016 года, когда выполним обязательства перед москвичами, проживающими в сносимых сериях, – заявил заммэра Марат Хуснуллин. – Сейчас на это нет финансовых ресурсов и политического решения о том, как мы эту программу будем продолжать». На встречах с муниципальными депутатами, которые глава стройкомплекса начал проводить в 2014 году, ему уже несколько раз задавали вопрос о судьбе несносимых хрущевок. Так, представители района Богородское (ВАО) пожаловались, что квартал 8Б, где сохранилась последняя в Москве открытая система водозабора, планировали поставить на реконструкцию еще 7 лет назад. Однако инвестор от проекта отказался, а власти не включили его в число бюджетных строек. Аналогичная ситуация в 14-м квартале района Зюзино (ЮЗАО) – решение о разработке проекта планировки и расселении дышащих на ладан домов есть, а шагов по его реализации – нет. В обоих случаях жители неоднократно выходили на митинги, требуя от горадминистрации выполнить свои обязательства.
По словам господина Хуснуллина, 14-й квартал Зюзина и квартал 8Б района Богородское могут войти в число пилотных, если Москомархитектуре удастся подобрать площадки под строительство стартовых домов. «В частности, в Восточном округе такие площадки могут появиться на месте последних домов сносимых серий, которые будут демонтированы в 2014 году. Там реально начать строительство одного-двух домов для дальнейшего продолжения программы», – заявил глава стройкомплекса, поручив обсудить этот вопрос в Штабе по строительству, который еженедельно проводит Сергей Собянин.
Интерес к реновации кварталов сложившейся застройки помимо жителей проявляют и девелоперы. На последнем заседании Коллегии стройкомплекса такие проекты были включены в число приоритетных направлений деятельности Клуба инвесторов, объединяющего крупнейших застройщиков Москвы. Некоторые компании уже присматриваются к кварталам, расположенным рядом со своими объектами. Например, по словам члена совета директоров Капитал Груп Павла Тё, компания получила согласование ГЗК на комплексное освоение бывшей промышленной площадки в 3-м Хорошевском проезде (СЗАО). Теоретически на ней возможно строительство стартовых домов для расселения жителей некомфортного жилья.
Всего в проработке у горадминистрации находятся пять проектов реконструкции кварталов несносимых серий, которые могут заинтересовать инвесторов своими экономическими показателями. Максимальный коэффициент реконструкции – 3,99 – предусмотрен в проекте реновации квартала 75–77 Волхонка-ЗИЛ, где расположено 14 домов несносимых серий общей площадью 43,6 тыс. кв. метров. Для их расселения потребуется 61 тыс. кв. метров, тогда как площадь нового строительства составит 174,1 тыс. кв. метров.
Почти в 3,5 раза больше площадей разрешат построить будущему инвестору мкрн 1–2 в Алтуфьеве. Там вместо 34 домов общей площадью 57,2 тыс. кв. метров (32 из них несносимые) разрешат построить жилой комплекс площадью 200 тыс. кв. метров. При этом переселенцы выберут только 80 тыс. кв. метров квартир, а остальное жилье может быть реализовано на рынке по коммерческим ценам.
Более скромные показатели предусмотрены в квартале 80 района Северное Измайлово (коэффициент реконструкции 2,4) и в мкрн 3, 4, 7, 9, 11 района Нагатинский Затон (коэффициент реконструкции 2,07). В Северном Измайлове инвестор построит 336 тыс. кв. метров нового жилья, 195 тыс. кв. метров из них будут предоставлены жителям сносимых 35 домов. В Нагатинском Затоне при объеме нового строительства 268,7 тыс. кв. метров для свободной продажи останутся 87,5 тыс. кв. метров. «При выполнении расчетов важно учитывать, что с момента объявления о предстоящей реконструкции и расселении количество жильцов, прописанных в ветхом фонде, может увеличиваться, как правило, в два раза и более. Это потребует со стороны частных инвесторов дополнительных затрат, которые должны учитываться в базовых расчетах», – отмечают в Москомстройинвесте.
Также в список пилотных проектов была включена застроенная территория, ограниченная улицами Свободы, Фомичевой, Героев Панфиловцев и Химкинским бульваром (мкрн 1 района Северное Тушино, СЗАО). В границах участка расположено 15 пятиэтажных жилых домов и административное здание 1964–1966 годов постройки общей площадью 83 тыс. кв. метров. Согласно предложениям Москомархитектуры, на месте их сноса предусматривается размещение порядка 155 тыс. кв. метров жилья и многофункционального общественно-делового центра площадью 68 800 кв. метров, парковки на 3420 машино-мест, школы и детского дошкольного образовательного учреждения. Инициатором проекта является ГК «Пионер», уже реализующая проект комплексной застройки на соседнем участке Фонда РЖС.
Чтобы перечисленные проекты стали реальностью, Москва должна пролоббировать внесение поправок в Градостроительный кодекс, которые позволят мэрии принимать решение о развитии застроенных территорий без Правил землепользования и застройки и задействовать под переселение жителей площадки соседних промзон. Столичные чиновники рассчитывали, что Госдума проголосует за них еще в прошлом году, однако подготовленные мэрией инициативы пока не рассматривались.
