Сэкономят на квартире
До конца марта Минстрой обещает завершить работу над программой «Жилье для российской семьи», которую Владимир Путин анонсировал в конце прошлого года, выступая с посланием Федеральному собранию. Основные положения документа уже известны: возрождение малогабаритного жилья, распределение участков через аукционы, комплексная квартальная застройка и льготная стоимость, которая при любых условиях не может превышать 30 тысяч рублей за кв. метр.
Российские власти не первый раз пытаются найти ответ на пресловутый квартирный вопрос. Почти 20 лет назад была принята ельцинская программа «Жилище-2000», которая ставила задачу к обозначенному году обеспечить отдельной квартирой каждую российскую семью, а в 2001 году она была признана нереализуемой. Новый президент Владимир Путин утвердил очередной документ – ФЦП «Жилище», которая позднее была трансформирована в национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Хотя цели ФЦП были не такими наполеоновскими, как при Борисе Ельцине, существенно изменить ситуацию не удалось – рыночное жилье дешевле не стало, очереди не рассосались, а ждать предоставления муниципальной квартиры по-прежнему приходится не меньше 20 лет.
Вернувшись в 2012 году в Кремль, Владимир Путин подписал «майские указы», один из которых ставил задачу обеспечить доступность жилья для широких народных масс. Был обозначен целевой ориентир для процентной ставки по ипотеке (уровень инфляции плюс 2,2%) и взят курс на создание арендного жилья. Впрочем, как выяснилось на недавнем заседании расширенного правительства, оба направления пока пробуксовывают. По словам первого вице-премьера Игоря Шувалова, ставка по ипотечному кредиту, исходя из заданных критериев, сейчас должна составлять 9%, а в реальности – 12,5%. «Она ниже той, что была два года назад, но все-таки достаточно высокая для россиян, поэтому ипотечный кредит нельзя назвать полностью доступным», – признает господин Шувалов. Что касается рынка некоммерческой аренды, то его создание тормозит сомнительная привлекательность таких проектов для инвесторов.
«Жилье для российской семьи» – третий шаг в разрезе памятных «майских указов». В декабре прошлого года Владимир Путин, выступая с посланием Федеральному собранию, заявил, что в течение пяти лет (то есть к очередным президентским выборам в 2018 году) в рамках этой программы необходимо построить 25 млн кв. метров жилья эконом-класса. Это позволит решить жилищные проблемы 460 тысяч российских семей, или примерно трети из тех, кто нуждается в помощи государства для улучшения условий проживания. Решением этой амбициозной задачи президент поручил заняться возрожденному в ноябре 2013 года Минстрою РФ. Ведомство Михаила Меня не заставило главу государства повторять дважды: в конце февраля правительство РФ получило концепцию программы «Жилье для российской семьи», а уже в конце марта работа над документом должна быть полностью завершена.
Естественно, первое, с чего начал Минстрой, – это разработка нормативов для жилья эконом-класса, на которые должны ориентироваться все потенциальные участники программы – и застройщики, и те граждане, которые рассчитывают решить квартирный вопрос с помощью государства. В проекте программы указывается, что площадь однокомнатных квартир может варьироваться от 25 до 45 кв. метров, двушек – от 44 до 65 кв. метров, трешек – от 56 до 80 кв. метров.
В перечень также попали многокомнатные квартиры для многодетных семей: их площадь в зависимости от конкретных потребностей может варьироваться от 70 до 126 кв. метров. Одной из главных новаций Минстроя стало возрождение малогабаритного жилья: квартиры-студии площадью 18–40 кв. метров, которые планируется строить в рамках программы, народ тут же окрестил «путинками».
На прошлой неделе в СМИ появилась информация, что большинство «путинок» будут укладываться в нижние границы норматива, их площадь не превысит 18–20 кв. метров, включая четырехметровую кухню. Такой формат, по мнению журналистов, отвечает запросам самих россиян, не имеющих средств на оплату лишних кв. метров. Однако в Минстрое публикации назвали не соответствующими действительности. По данным ведомства, общая площадь самой маленькой квартиры составит около 33 кв. метров, при этом домов, состоящих полностью из малогабаритного жилья, в рамках программы строить не предполагается. «По предварительным прогнозам разработчиков программы, это будут дома со стандартным набором однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир. В основном, конечно, речь идет о двухкомнатных квартирах», – сообщил замдиректора департамента жилищной политики Минстроя Никита Стасишин. Конкретный набор квартир в каждом доме, по его словам, должны определять региональные власти: если в числе претендентов на жилье окажутся многодетные семьи, то и размер жилплощади будет соответствующим. Что касается предлагаемого размера «путинок», то они несильно отличаются от того, что строили при Хрущеве (для сравнения: общая площадь однокомнатной квартиры в «хрущобе» составляет 30 кв. метров, двушки – 44 кв. метра, трешки – 55 кв. метров), и заметно больше так называемых «гостинок», размер которых действительно не выходит за пределы 12–20 кв. метров. Кроме того, необходимо учитывать, что жилье в рамках программы будет распределяться с учетом социальных норм. Это значит, что «путинки» не подходят семьям – и тем более семьям с детьми – и могут предоставляться только одиноким гражданам.
Преимущественное право участвовать в проекте получат жители аварийных домов, многодетные семьи, обладатели материнского капитала (при условии его использования при покупке жилья), а также граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Не менее важным критерием является размер совокупного дохода семьи – на помощь государства смогут рассчитывать только семьи с невысоким достатком. Минстрой уже назвал условия, на которых участники программы смогут приобрести жилье. Стоимость квартир не должна превышать 80% от средней стоимости жилья эконом-класса в регионе по расчету Минстроя, при этом верхняя планка не может быть выше 30 тыс. рублей за кв. метр. Для самых дорогих регионов – Москвы и Санкт-Петербурга – исключений не делается.
Земля будет распределяться через аукционы, которые, по определению Минстроя, должны быть максимально прозрачными. Их организатор – Фонд РЖС – предлагает установить новый порядок для так называемых голландских аукционов (на понижение). Сейчас начальная цена таких торгов определяется в размере средней рыночной стоимости кв. метра жилья в соответствующем российском регионе. Фонд хочет изменить эту ситуацию и рассчитывать стоимость «квадрата» жилья эконом-класса с привлечением независимых оценщиков. При этом стартовая цена аукциона будет составлять не более 80% названной ими цены. «Жилье, возведенное по итогам таких торгов, будет как минимум на 20% дешевле рыночной стоимости аналогичных квартир», – уверены в фонде. Кроме того, Минстрой обещает компенсировать строительным компаниям затраты на создание инженерной инфраструктуры в размере 4 тыс. рублей на кв. метр.
Застройщики, со своей строны, утверждают, что расчеты чиновников далеки от реальности.
По данным Росстата, средняя стоимость строительства кв. метра жилья в России в 2013 году составила 36,2 тыс. рублей, в Москве – 41,9 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 49,1 тыс. рублей – это без инженерных сетей и благоустройства. Что касается подключения к инженерным сетям, то, по данным Российского союза строителей, оно обходится в 20% от себестоимости. Получается, что ограничивая реализацию квартир, построенных по программе «Жилье для российской семьи» по цене 30 тыс. рублей за кв. метр, Минстрой хочет заставить застройщиков работать себе в убыток. Впрочем, некоторые строительные компании все же готовы рассмотреть предложения ведомства. «Крупномасштабные проекты и постоянно модернизируемое производство уже сегодня позволяют продавать жилье во многих регионах, в частности в Ивановской и Тульской областях, по цене около 30 тыс. рублей за кв. метр. Это соответствует целевому показателю государственной программы, – отмечают в ГК «СУ-155». – При этом инженерную инфраструктуру компания возводит за свой счет». Как будет реализовываться проект Минстроя в Москве, пока не совсем понятно. «Мы рассчитываем, что авторы программы учтут московские реалии и внесут соответствующие коррективы в итоговый текст документа», – сообщил «Московской перспективе» представитель горадминистрации. Он напомнил, что правительство Москвы выделяет гражданам субсидии на покупку жилья исходя из стоимости кв. метра 95,6 тыс. рублей, что второе превышает порог Минстроя.
