«В новых проектах будем работать как девелопер и управляющая компания»
На прошлой неделе компания «РГ-Девелопмент» на международной выставке недвижимости MIPIM в Каннах представила проект освоения промышленных территорий Москвы, который демонстрирует совершенно новый подход к данной теме. О перспективном проекте и о деятельности компании «МП» поговорила с ее генеральным директором Татьяной Тихоновой.
Татьяна Владимировна, на экспозиционном стенде Москвы можно было увидеть проекты, отразившие самые разные направления в развитии города. Расскажите о проекте «РГ-Девелопмента», представленном на выставке?
– Наша компания представила в Каннах проект реорганизации части промзоны № 41, по которому выступила и как девелопер, и как управляющая компания. Территория площадью 30 гектаров расположена на северо-западе столицы вблизи участка нашего ЖК «Родной город. Октябрьское поле», строящегося на улице Берзарина. Это площадки, на которых расположены промышленные предприятия. Частично будут выведены склады, а некоторые предприятия будут сохранены и даже расширены: речь о наиболее ценных и перспективных для города предприятиях. Это позволит им увеличить число рабочих мест и решить проблему жилья для своих сотрудников.
Пока у проекта есть только рабочее название – зона реновации № 41, но уже определены технико-экономические показатели, разработан проект планировки территории, он одобрен Градостроительно-земельной комиссией города Москвы, в отношении него проводятся публичные слушания. В рамках проекта будет построен технопарк, возведено 300 тыс. кв. метров жилья, объекты социальной сферы. Пока не определено точно, какие технологии домостроения будут применяться, но, по всей видимости, это будет жилье класса «комфорт».
На какие сроки рассчитано строительство?
– Думаю, что сроки будут продолжительными. Если уже в ближайшее время мы начнем демонтаж старых объектов, то работы могут быть завершены в 2020–2022 годах.
В Каннах мы представили и другие свои жилые комплексы – «Родной город. Каховская» на Внутреннем проезде, вл. 8, и «Родной город. Воронцовский парк» на улице Профсоюзной, вл. 66. Все три проекта, включая и «Родной город. Октябрьское поле», находятся в стадии активного строительства. Над ними работали ведущие проектные бюро – SPEECH, Pokrovka Group и «Цимайло, Ляшенко & Партнеры». Наши коллеги-архитекторы, и это было очень важно для нас, предложили хорошую квартирографию, интересные фасадные решения. В сентябре нынешнего года планируем ввести в эксплуатацию дома на Берзарина, а в декабре – на Внутреннем проезде.
Как вы в целом оцениваете деловую программу нынешней выставки в Каннах? Какие темы были наиболее обсуждаемыми?
– В рамках деловой программы MIPIM прошел ряд мероприятий. Наиболее интересными, с моей точки зрения, были обсуждения, связанные с предстоящим сносом пятиэтажных и ветхих домов и строительством на их месте новых. Тема эта волнует многие компании: в границах старой Москвы места для жилого строительства практически не осталось. Могу сказать, что пока вопросов на этот счет больше, чем ответов. На мой взгляд, выработать оптимальную экономическую модель для такой масштабной программы, которая бы устраивала и власти, и бизнес, и население, можно. Сложнее будет решать вопросы с конкретными людьми. Знаю это по своему опыту работы. Например, была ситуация, когда компания, в которой я работала и занималась возведением нового жилья, была вынуждена практически приостановить стройку из-за несогласия одного жильца выехать из квартиры сносимого дома. Когда переговоры с ним закончились и он наконец уехал, мы смогли до конца разобрать старый дом и достроить на его месте новый – а до этого здание стояло с недостроенной последней секцией. Тогда мы возводили панельное жилье, и в этом случае такое возможно – построить часть дома, а потом достраивать его. А если бы это был монолитный объект?
Человеческий фактор – очень сложная тема. Было бы правильно, если бы вопрос с переселением взял на себя город. Раньше переселение из пятиэтажек проводилось в рамках инвестиционных контрактов. То есть инвесторы вкладывали деньги и строили, а город переселял местных жителей. Какой будет новая схема, пока не определено. Скорее всего, инвесторы станут подбирать площадки, строить стартовые дома и переселять туда граждан.
Какие проекты, кроме уже названных вами, есть еще в портфеле компании?
– Сейчас в активной фазе находится строительство жилого комплекса «Орехово-Борисово». Это новый для нас формат жилья эконом-класса. И, на мой взгляд, «Орехово-Борисово» может служить положительным примером того, насколько перспективными для города могут стать модернизированные серии индустриального домостроения. Речь и о фасадных, и о планировочных решениях – довольно многообразных и интересных. Если при этом на территории комплекса предусмотреть размещение необходимых социальных и инфраструктурных объектов, провести качественно работы по благоустройству, то можно создать вполне комфортную современную городскую среду. Такие районы выгодно отличаются от пресловутых спальных окраин города. Квартиры мы планируем сдавать с отделкой, покупателю это удобно – не нужно нести дополнительные расходы на ремонт.
В ближайшее время мы намерены начать еще несколько востребованных на рынке проектов, среди которых жилой комплекс на северо-востоке Москвы, реализуемый в рамках строительства транспортно-пересадочного узла «Фонвизинская». Там мы планируем возвести жилой комплекс с объектами социальной инфраструктуры, а также перехватывающую парковку для нужд города.
В наших планах и разработка проекта планировки территории в Восточном административном округе столице, на улице Вольной. На участке 4,6 гектара, где ранее располагался автомобильный комбинат, будет осуществлено комплексное развитие. По соседству с этим районом город собирается заниматься сносом пятиэтажек, и часть реорганизуемой территории мы отдадим для размещения стартового дома для переселения жителей.
Город активно заявляет о программах строительства ТПУ. Вам они интересны?
– Да, городские программы мы стараемся поддерживать. Сейчас, например, рассматриваем два проекта на присоединенных территориях – в Мамырях и в районе станции метро «Лесопарковая». Но там сложная ситуация с землей, у нее несколько собственников.
Хочу отметить: к каждому проекту ТПУ нужно относиться внимательно. Проекты эти разные, и сроки окупаемости объектов здесь не одинаковы. Рассчитывать на два-три года, как в случае с проектами, включающими жилье, не стоит. В нынешних экономических условиях существуют проблемы с реализацией торговых и офисных площадей, с их заполняемостью. Поэтому процессы возврата средств, инвестируемых в такие объекты, становятся более продолжительными.
Как вы решаете вопросы с реализацией объемов жилья?
– На сегодняшний день те проекты, которые находятся в стадии реализации, показали хорошие результаты: более 35% квартир продано. Для компании, которая была создана в 2013 году, а первые проекты вывела на столичный рынок в 2015 году, в самый разгар кризиса, это неплохой результат. Да, сегодня действительно время покупателей. Но если правильно понять их запросы, то даже в сложных экономических условиях можно работать вполне успешно. И потом, Москва все-таки отличается от других регионов страны, интерес к ней всегда будет активным.
Какие характеристики вы «закладываете» в проект, чтобы он оказался успешным? Вы уже говорили об архитектуре, квартирографии, но ведь этого, наверное, недостаточно?
– Важно все – местоположение объекта, его транспортная доступность и, конечно, качество создаваемых общественных пространств. Человек хочет иметь не только красивую квартиру, но и комфортные общественные зоны вне самого дома. Ему стало важно то, что он видит, выходя на улицу. Он хочет, чтобы можно было безопасно гулять детям, а поблизости должны быть места для отдыха – кафе, парки, скверы.
Вы являетесь членом Общественного совета при Минстрое РФ и возглавляете одну из комиссий. Расскажите об этой деятельности.
– Общественный совет при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства был создан три года назад. В его состав входит 11 профильных комиссий по ключевым направлениям строительной отрасли и ЖКХ. Я возглавляю Комиссию в сфере градостроительной деятельности и архитектуры, вхожу в состав еще двух – по общественному контролю и по высотному строительству.
Вопросов, которые стоят на повестке дня, очень много, фактически мы выступаем буфером между Минстроем и общественностью. В целом работа живая и интересная. Например, сейчас рассматриваем вопрос об актуализации закона об архитектурной деятельности. Серьезная тема, которая обсуждается всем архитектурно-строитель-ным сообществом. Действующая редакция закона сильно устарела и требует доработок и изменений. На данный момент готовим предложения и экспертные мнения для Минстроя.
Мне, как человеку, который работает в Москве, было непросто погрузиться в проблемы других регионов. По многим вопросам там сложная ситуация. Например, с проведением экспертизы проектов. В столице частные экспертные компании возглавляют люди, которые являются профессионалами. В регионах их явно не хватает.
Кстати, в прошлом году Общественный совет при Минстрое России занял первое место в рейтинге открытости общественных советов федеральных органов исполнительной власти. Так что при желании с деятельностью совета всегда можно ознакомиться на его сайте.
