Правила съема: метод столицы - Московская перспектива

Правила съема: метод столицы

Правила съема: метод столицы
Правила съема: метод столицы
Будут ли востребованы апартаменты в новых доходных домах

Большинство предложений на рынке аренды квартир – в домах старой постройки. Да и спрос ориентирован на них: снять такую квартиру, как правило, обходится дешевле, чем просторные апартаменты в только что возведенном здании. Но вкусы и потребности у людей разные, хватает и тех, кто готов переплачивать за возможность жить в современной квартире. На них во многом и рассчитан проект Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), которое запускает свой первый доходный дом в столице. По замыслу правительства, аренда станет одним из ключевых способов решения квартирного вопроса.

Первый доходный «Лайнер»
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн кв. метров, или почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», – сообщила управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова. Согласно данным, которые приводит ВЦИОМ, из 23 млн семей в России, которые хотят улучшить жилищные условия, более трети готовы рассматривать вариант с арендой квартиры или апартаментов.
По мнению Балкаровой, этот теневой на сегодняшний день рынок может стать цивилизованным, доступным для жителей и интересным для инвесторов. В качестве пилотных проектов, чтобы показать, как такая система может работать, АИЖК приступило к реализации сразу нескольких объектов. Среди них «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта. Первый дом обещают заселить уже к лету. В нем открыто бронирование и, как рассказала Балкарова, спрос высокий, уже поступило большое количество реальных заявок и просто шквал звонков от интересующихся.
Проекты представляют потенциальным арендаторам широкую линейку вариантов проживания. В наличии апартаменты от 25 до 84 кв. метров, укомплектованные необходимой мебелью и техникой. Есть возможность временной регистрации. Везде выполнена качественная отделка помещений. Стоимость начинается от 36 тыс. рублей в месяц. Как рассказал корреспонденту «МП» гендиректор ГК Stroytech Юрий Волков, такая цена значительно выше рыночной. То есть на теневом рынке можно снять большую площадь дешевле. «Однако речь идет о качественном жилье в современном районе с хорошей транспортной доступностью и комфортными общественными пространствами. Поэтому уверен, что спрос на такие проекты будет достаточно высоким», – отметил он.
Условия аренды жилья в доходном доме похожи на те, которые сегодня действуют в городе. При заселении необходимо оплатить первый месяц и внести страховой депозит. В эту сумму входит оплата круглосуточного консьержа и охраны, но не входят коммунальные платежи. По счетчикам придется платить согласно действующим тарифам.
Всего в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. кв. метров арендного жилья. «Лайнер» уже запущен, на Кутузовском дома будут заселяться в 2018–2019 годах по мере готовности.
То, что начать реализацию проектов решили именно с Москвы, не случайно, ведь в столице всегда высокий спрос на жилье, причем как на новые квартиры для покупки, так и на съемные для аренды. Однако на данный момент ситуация на рынке аренды непростая: предложение значительно превышает спрос. По словам директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в прошлом году разница достигала 70%, а годом ранее и того больше. Сейчас, как рассказали опрошенные «МП» эксперты, ситуация выправляется, но баланса ждать в ближайшие год или два не стоит. Рынок аренды довольно инертен и медленно реагирует на изменения в экономике.

Пока расходные дома
Еще одна проблема строительства доходных домов – сроки окупаемости. Одно дело, когда их возводит государство, совсем другая история, когда речь идет о частных инвестициях. В текущей экономической ситуации эти проекты для застройщиков станут едва ли не благотворительностью. По словам Юрия Волкова, арифметика простая: для того чтобы построить доходный дом на выгодных условиях, инвестор должен получить площадку без обременений, с дорогами и коммуникациями, чтобы осталось лишь возвести коробку, выполнить отделку и оборудовать апартаменты мебелью и техникой. «В этом случае сроки окупаемости составят минимум 5–7 лет, – отметил он, – если строить с обременениями, то речь идет о 10 годах и более, в зависимости от локации и иных условий». Разумеется, в нынешней ситуации вкладывать такие длинные деньги девелоперы не готовы. Да и нет денег с такой доходностью. При 5–6% годовых никто не готов инвестировать на 10–15 лет. Проще положить средства на депозит и вообще ничего не делать. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. кв. метров и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу. Доход по жилью, даже на падающем рынке, можно будет получить через 4 года, по аренде – только через 17 лет», – рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова.
Поэтому, как считают эксперты, для возведения доходных домов инвесторы должны получить максимум преференций от государства. Это освобождение или послабление налоговой нагрузки, бесплатное подключение к инженерии, создание улично-дорожной сети за счет города и др.
Понимают это и в АИЖК. Поэтому там проекты реализуются через паевые инвестиционные фонды. «Это значит, что мы будем предлагать инвесторам, в том числе частным лицам, новый финансовый продукт – паи. Такой инструмент позволит уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду», – заявила Ирина Балкарова.
При этом доходные дома в нынешних экономических условиях могут появиться сами собой – хотят того инвесторы или нет. Речь идет об отдаленных районах старой Москвы и присоединенных территориях. Там спрос на покупку жилья гораздо ниже, чем внутри МКАД. Часть квартир остается невостребованной. Поэтому застройщики рассматривают возможность сдачи в аренду квадратных метров, чтобы они приносили деньги, а не стояли просто так.
Такие примеры уже есть. Например, компания «Инвесттраст» предложила клиентам арендовать квартиры с правом последующего выкупа. При этом жилье полностью укомплектовано мебелью. Как сообщили в компании, в рамках проекта «Новые Ватутинки» на рынок аренды вышли новостройки, которые остались непроданными к моменту заселения дома: всего около сотни квартир. Потенциальные клиенты могут заключить договор найма с правом последующего выкупа, при этом арендные платежи идут в зачет общей стоимости квартиры. Фактически получается квартира в лизинг.

Молодежь не берет ипотеку
Тем не менее, как рассказали «МП» эксперты, строительство доходных домов в будущем может иметь перспективы при поддержке государства. «Это обычная международная практика, – сказал Юрий Волков, – в европейских городах и США подавляющее большинство квартир именно арендуется, а не выкупается. А в некоторых крупных городах, например в Берлине, в найме находится порядка 80–85% жилого фонда». Близкие цифры и в Нью-Йорке – там арендуется порядка 75–80% жилья. В других странах доля ниже, но все равно высокая и составляет примерно половину от общего количества жилых метров. В России ситуация пока противоположная – порядка 85% жилья находится в собственности. Хотя исторически в Москве и других крупных городах доходные дома занимали значительную часть жилого фонда. Спрос на них сформировался во второй половине ХIX века, тогда же один за другим начали возводиться здания с квартирами или комнатами в аренду. В Москве они располагались в основном на месте старых дворянских усадеб между Бульварным и Садовым кольцом. Сооружения возводились, как правило, по индивидуальным проектам и относились к ценовому сегменту «выше среднего». Поэтому позволить себе в них жить могли далеко не все. Позже арендаторами стали становиться бывшие крепостные крестьяне, которые переезжали в города. В поисках лучшей жизни и заработка они шли работать на фабрики и заводы. Их жилищный вопрос решали хозяева предприятий, строив именно арендное жилье, человек мог жить там до тех пор, пока работает. Конечно, часто это были общежития и казармы, но наиболее успешные фабриканты возводили вполне достойные многоквартирные дома.
Для развития рынка арендного жилья есть и еще один немаловажный фактор – формирующийся цивилизованный спрос среди молодежи. Происходит смена поколений, молодые люди, рожденные в конце 1990-х, на рубеже нового века, уже редко покупают жилье. «Новое поколение переходит к духовно богатой модели построения жизни, где приоритет отдан не материальным ценностям, а эмоциональным, которые заключаются во впечатлениях и воспоминаниях о путешествиях, занятиях спортом, досуге, смене обстановки, места работы и так далее. Этот тренд как нельзя лучше гармонирует с модой на доходные дома», – считает Гавриил Королёв, директор департамента недвижимости «РВМ Капитал». То есть молодежь предпочитает не копить на первый взнос по ипотеке и потом всю сознательную жизнь выкупать «однушку» у банка, а реализовывать свои мечты уже сейчас и при этом жить там, где хочется, и в достойной обстановке.