Страшно далеки они от рынка
Ни одной заявки не было подано на аукционы на право аренды и застройки транспортно-пересадочных узлов «Алма-Атинская» и «Новокосино». Это вторая безрезультатная попытка столичного стройкомплекса найти инвесторов для этих объектов. Корреспондент «Московской перспективы» разбирался, почему бизнес не проявляет интереса к проектам. Как оказалось, представители горадминистрации, разрабатывавшие условия торгов, и сами проекты оказались далеки от реалий рынка.
Как ранее писала «Московская перспектива», на аукцион выставлялось право аренды земельного участка для строительства ТПУ «Новокосино». Начальный размер годовой аренды составляет 142,2 миллиона рублей. Территория под застройку (площадь – 4,1 га) расположена на востоке города в районе Новокосино. На участке предусмотрено возведение многофункционального комплекса площадью 63,5 тыс. кв. метров, а также терминала ТПУ площадью 7,39 тыс. кв. метров.
Также на аукцион был выставлен земельный участок площадью 3,1 га для строительства ТПУ «Алма-Атинская». Начальный размер годовой аренды был установлен в размере 211 млн рублей. Градостроительным планом предусмотрено возведение многофункционального комплекса площадью 85 тыс. кв. метров. На его территории должны появиться технологические помещения ТПУ площадью 4,39 тыс. кв. метров, объекты торгово-бытового назначения – 46,8 тыс. кв. метров, культурно-просветительского – 1,7 тыс. кв. метров, спортивного – 800 кв. метров, а также административно-делового – 6,3 тыс. кв. метров. Также предусмотрен перехватывающий паркинг.
По информации департамента по конкурентной политике, на участие в аукционе по застройке двух ТПУ заявок никто не подавал. Это уже вторая безрезультатная попытка городских властей найти инвесторов для данных объектов. В прошлом году также никто не заинтересовался ТПУ «Новокосино» и «Алма-Атинская», поэтому начальная арендная плата была снижена, соответственно, на 167 и 162 млн рублей. Однако этого оказалось недостаточно, считают опрошенные «Московской перспективой» эксперты.
При этом руководители стройкомплекса после неудачных прошлогодних торгов заявляли, что впредь на аукцион проект будет выставляться лишь тогда, когда есть минимум один интересант, готовый взяться за его реализацию. Но случился еще один просчет. Сергей Камлюк, генеральный директор инвестиционной компании KEY CAPITAL, уверен, что даже после снижения арендной ставки она остается слишком высокой. «По моему мнению – дорого. Здесь город мог создать более комфортные условия инвестору», – заявил он.
Как считает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС», еще одна причина, по которой бизнес не заинтересовался проектами, не самая высокая их привлекательность с инвестиционной точки зрения. «Это участки, расположенные хоть и у метро, но на окраинах, с автобусным сообщением. Конечно, пассажиропоток из Московской области значительный, но все же не такой большой, как, например, в точках пересечения метро с вокзалами или железнодорожными станциями», – отметил он.
С точки зрения привлекательности для инвестора проекты ТПУ ничем не отличаются от объектов любого другого формата и назначения. Решающую роль играет доходность, которая глобально определяется тремя факторами – затратами на осуществление проекта, потенциальной маркетинговой привлекательностью и уровнем доходов, которые сможет в будущем сгенерировать строящийся объект. «В связи с тем, что при строительстве объектов ТПУ инвестор несет более высокие затраты, так как строит сам терминал и сопутствующую инфраструктуру, проект ТПУ становится более чувствителен к доходной части. Именно поэтому наиболее востребованы площадки под ТПУ, расположенные в центральных районах города или на ключевых магистралях, таких как, например, Кутузовский проспект. Стоимость строящейся в этих районах жилой и коммерческой недвижимости достаточно высока, спрос стабилен, и это позволяет инвесторам покрыть затраты, включая технологические составляющие ТПУ, и достичь интересующей их доходности», – отметила Вера Сецкая, президент GVA Sawyer.
«Оценка рыночной стоимости завышена, объемы застройки на удалении от крупных магистралей выглядят слишком оптимистично. Такой переоценкой проектов и объектов болеют почти все государственные структуры, – рассказал корреспонденту «МП» Сергей Камлюк. – Они по факту находятся в заложниках ситуации. Сделаешь комфортную оценку для рынка, сразу найдутся активисты, которые скажут, что это было сделано в интересах компании-победителя. Никто из чиновников не хочет брать на себя ответственность за принятие решения, мы видим несоответствие ценовых ожиданий города и потенциальных инвесторов».
По словам Андрея Ковалева, застройщикам придется все сооружения и инфраструктуру для ТПУ создавать «с нуля». Таким образом, проект длительный и объемный, а на сегодняшний день инвесторы не торопятся входить в долгосрочные проекты. Грядущее многократное повышение налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость в Москве также не добавляет привлекательности этим проектам. Кроме того, по мнению Веры Сецкой, спрос на объекты торгово-бытового, культурно-просветительского, спортивного, а также административно-делового назначения в Новокосине и Братееве сегодня менее прогнозируем, чем на объекты того же назначения в районе, например, Павелецкого вокзала, а ставки даже в условиях стабильного рынка будут ниже. «Думаю, что расчетная доходность рассматриваемых проектов не устроила инвесторов, а маркетинговые риски показались высокими», – отметила она.
Как рассказал нашему корреспонденту источник в стройкомплексе Москвы, в ближайшее время городские власти предпримут еще одну попытку выставить на торги эти объекты, изменив условия. Опрошенные эксперты считают, что для повышения привлекательности проектов, расположенных в маловостребованных инвесторами районах, городу стоило бы предусмотреть иные условия входа. «Например, бесплатное выделение земельного участка, освобождение от арендной платы на период до ввода объекта в эксплуатацию, – отметила Вера Сецкая, – а также возможность жилой застройки в рамках проекта, что позволило бы инвестору быстрее обернуть вкладываемый капитал и сделать проект экономически более эффективным».
