Прощание хрущевки
Прогноз «Московской перспективы» сбылся на 100%. На прошлой неделе конец дискуссиям о судьбе остающихся в городе пятиэтажек положил Сергей Собянин. На встрече с Владимиром Путиным он попросил президента поддержать намерение правительства Москвы продолжить программу реновации старого фонда, отправив под снос еще 25 млн кв. метров жилья, построенного более полувека назад. По словам столичного градоначальника, для этого потребуется принятие специального закона, который городские власти готовы разработать и внести в Госдуму.
Встреча с президентом по традиции началась с доклада о социально-экономической ситуации в Москве. Сергей Собянин подчеркнул, что год был тревожным, поскольку власти не знали, как будет развиваться экономика, что будет с курсом рубля и как поведут себя инвесторы, от которых в немалой степени зависит благосостояние столицы. Однако по итогам года основные тренды оказались положительными. Промышленность, в первую очередь обрабатывающая, вместо спада показала 2%-ный рост, а объем привлеченных инвестиций вырос на 3%, что является рекордным показателем. Количество предприятий малого бизнеса, несмотря на кризис, в очередной раз увеличилось, а доходы города позволили не только в полном объеме выполнять социальные обязательства перед москвичами, но и продолжить реализацию масштабных градостроительных проектов и программ. В частности, завершено строительство Московского центрального кольца и обеспечены рекордные объемы дорожного строительства – 117 км построенных и реконструированных дорог.
На этом фоне городские власти чувствуют себя вполне уверенно, чтобы взяться за реализацию нового масштабного проекта, который напрямую затронет интересы 1,6 млн жителей столицы. Речь, как рассказал Владимиру Путину Сергей Собянин, идет о пятиэтажках так называемых несносимых серий, которые не вошли в программу реновации, принятую в конце 90-х годов прошлого столетия. Эти дома, по словам градоначальника, представляют собой печальное зрелище – балконы провисают, на фасадах разошлись швы и стыки, стены сыплются, изношенное центральное отопление, канализация и подвалы подлежат ремонту только за счет уменьшения полезной площади и без того небольших квартир. Руководствуясь федеральным законодательством, город собирает взносы с жителей, чтобы когда-нибудь капитально отремонтировать их жилье. Но эти дома нужно сносить точно так же, как и те 1722 пятиэтажки, которые вошли в первый этап реновации.
«Сегодня бюджет Москвы достаточно устойчивый. В этом году неплохие поступления налога на прибыль, подоходного налога. Мы имеем запас прочности, поэтому с точки зрения финансового запуска видим возможности у города (для реализации такой программы. – «МП»)», – заверил президента Собянин. Основные проблемы, по его словам, кроются не в деньгах, а в законодательных ограничениях. Сейчас снос пятиэтажек (а из 1722 домов, включенных в программу реновации 20 лет назад, осталось разобрать еще 74 корпуса) осуществляется на основании постановлений городского правительства и законов Москвы, принятых в 1990-е годы. Прописанные в них положения, как сказал Сергей Собянин, выглядят устаревшими, а чтобы успешно реализовать более масштабный этап сноса, нужно разработать и внести в Госдуму специальный закон. «Необходимо изменить ряд норм, регулирующих градостроительные технические нормы. Мы строим в действующей городской застройке, а не в чистом поле, поэтому необходимы специальные нормы, чтобы ускорять эти процессы», – пояснил мэр столицы.
«Московская перспектива» уже писала, каких именно поправок хотят добиться городские власти. Речь идет о так называемом договоре на развитие застроенной территории. С одной стороны, это единственный документ, который на федеральном уровне регламентирует реновацию кварталов со сложившейся застройкой, с другой – в своем нынешнем виде он может работать только в «чистом поле» и совершенно не подходит для мегаполиса.
Кроме того, нужно четко прописать условия сноса. По действующему законодательству дома можно сносить только в том случае, если они официально признаны аварийными или по договоренности со всеми собственниками на основе гражданско-правовых сделок. Все оставшиеся в городе пятиэтажки скопом признать аварийными невозможно: многие дома физически вполне себе крепкие и имеют сравнительно небольшую степень износа. Что касается второго варианта, то он подразумевает рыночный выкуп. Это значит, что город должен будет заплатить собственникам квартир в пятиэтажках коммерческую стоимость их жилья или приобрести им такие квартиры, в которые они согласятся переехать (например, по такому принципу инвесторы расселяли коммуналки в центре Москвы). «Ни то ни другое в нашей ситуации неприменимо. Мы не можем сносить эти дома как аварийные, и как ветхое жилье не можем ремонтировать, капитально ремонтировать. Получается неурегулированная ниша», – заявил Собянин.
Владимир Путин поддержал предложение о разработке специального законопроекта, регулирующего снос московских хрущевок. При этом он подчеркнул: все, что делают городские власти, должно идти на пользу людям, улучшать их жизнь. «И здесь возникают вопросы, связанные с расселением, с районами будущего места жительства. Поэтому с жителями нужно все прорабатывать и показывать, что конкретно они выиграют от реализации этих проектов», – подчеркнул президент.
Замечание главы государства неслучайно. Камнем преткновения на пути реализации первого этапа программы стал принцип переселения жителей в границах прежнего района проживания. Из-за плотной застройки в некоторых кварталах было невозможно подобрать площадку под стартовый дом. И это поломало всю схему, базирующуюся по принципу «волны» (в стартовый дом переселяются жители первых двух пятиэтажек, еще часть квартир продается на рынке, на их месте строится новостройка, в которую переезжают жители следующих двух домов, и так далее до тех пор, пока под снос не пойдут все корпуса).
На следующий день после аудиенции у Владимира Путина Сергей Собянин поручил стройкомплексу в месячный срок подготовить предложения по стартовым площадкам для строительства первых домов в рамках новой программы переселения. В своем твиттере он написал, что «ни на какие выселки людей отправлять не будут. Это исключено. Прежде чем включать квартал в программу сноса, обязательно посоветуемся с жителями». Президенту мэр рассказал, что, как правило, предложенные городом варианты «подавляющее большинство жителей устраивают». Даже если площадь квартиры не увеличивается в размерах, качество жилья совершенно другое: его стоимость на 20–30% выше, чем у аналога в хрущевке. На заседании президиума столичного правительства Собянин объявил, что лично намерен координировать реализацию программы: для этого под его началом будет создан отдельный городской штаб.
Кроме того, градоначальник распорядился в месячный срок подготовить поправки в бюджет и в Адресную инвестиционную программу Москвы, чтобы, по его словам, «можно было сделать первые шаги по решению данной задачи». Эксперты оценивают объем финансов, необходимых для расселения 7,5–8 тыс. домов, в гигантскую цифру – от 5 до 7 трлн руб. Впрочем, на первом этапе понадобятся гораздо более скромные суммы: разговор о продолжении программы реновации ведется как минимум с 2010 года. Стройкомплекс уже подобрал кварталы с параметрами, подходящими для успешного старта. Сергей Собянин попросил Москомархитектуру подготовить предложения по архитектурно-градостроительным и планировочным решениям новых районов Москвы, которые появятся на месте снесенных пятиэтажек, а Комплекс городского хозяйства – внести изменения в программу капремонта. По всей видимости, из нее исключат 8 тыс. пятиэтажек, жители которых будут освобождены от уплаты взносов.
Представители Минстроя заявили, что будут готовить законопроект, регулирующий переселение из хрущевок, совместно с правительством Москвы: такое поручение ведомству по итогам встречи с Собяниным дал Владимир Путин. Спикер Госдумы Вячеслав Володин не сомневается, что с принятием документа в нижней палате проблем не будет. «Это решение можно назвать «праздником для москвичей», поскольку практически каждый пятый москвич улучшит свои жилищные условия», – заявил он.
В отличие от чиновников участники рынка более осторожны в своих оценках. «Предыдущая программа по расселению пятиэтажек длилась почти 20 лет. Скорость расселения была в среднем 100 домов в год. При такой же скорости на остальные пятиэтажки уйдет около 60 лет», – подсчитал ведущий аналитик онлайн-сервиса объявлений ЦИАН Александр Пыпин. Чтобы новая программа была успешной, властям нужно расселять не менее 500 домов ежегодно: для этого городской бюджет с дорог и благоустройства надо переориентировать на жилищное строительство, а также привлечь к сносу инвесторов. Но сейчас это маловероятно: себестоимость строительства растет, цены на недвижимость падают, платежеспособный спрос исчерпан. В такой ситуации участие в программе прибыли точно не принесет, а вот проблемы – обеспечены. «Чтобы окупить снос пятиэтажки, девелоперу понадобится построить жилой комплекс, примерно в три раза превосходящий площадь снесенного дома. При площади пятиэтажки порядка 3–5 тыс. кв. метров точечный проект на ее месте должен превышать 15 тыс. кв. метров», – подсчитали в компании «Метриум Групп». Источник в правительстве города сообщил «Московской перспективе»: чтобы избежать переуплотнения, участие инвесторов во втором этапе сносной программы пока не предусматривается. Основной движущей силой проекта станет КП «Управление гражданского строительства».
