«Любая компания, как самолет – если не летит, то падает»

«Любая компания, как самолет – если не летит, то падает»

«Любая компания, как самолет – если не летит, то падает»
«Любая компания, как самолет –  если не летит, то падает»
Владимир Сергеенков о необходимости развития бизнеса, рынке недвижимости и панельном домостроении

Компания «Промстройиндустрия АГ» занимается строительством на протяжении 20 лет. За этот период организация возвела порядка миллиона квадратных метров недвижимости. Президент компании Владимир Сергеенков побеседовал с корреспондентом «Московской перспективы» о развитии бизнеса, реализованных проектах, а также о том, как повлияет насыщенность рынка жилья на дальнейшие перспективы отрасли.

Миллион «квадратов» на счету


 Владимир Павлович, компания «Проминдустрия АГ» организована в 1997 году. Как к вам пришла идея создания строительной организации? С чего все начиналось?
– Это непростая история, не похожая на сюжет кино, в котором жизнь героя меняется за один день. Моему решению создания собственной строительной компании предшествовал длительный путь. До 1997 года я несколько лет был в числе учредителей других компаний и также занимался строительством. Это были проекты в Москве и в Крыму, когда полуостров еще только вошел в состав Украины. В какой-то момент я понял, что наличие нескольких учредителей создает определенные проблемы в управлении компанией. Тогда и пришло решение о создании собственной фирмы. Так в 1997 году появилась компания «Проминдустрия АГ», на тот момент у меня уже был большой опыт строительства и инвестирования.

 Какие объекты были построены компанией за период ее существования?
– За 20 лет мы построили порядка миллиона квадратных метров недвижимости – как жилые, так и нежилые здания. Причем наша работа выстраивается таким образом, что компания самостоятельно придумывает инвестиционные проекты, сама их финансирует, реализует и получает результат. В портфеле «Проминдустрии» нет ни одного проекта, созданного совместно с городом или с другими организациями. Мы строим только на собственные средства, банковские кредиты или деньги дольщиков. Из наиболее заметных наших объектов я бы отметил жилой квартал «Ближняя дача». Это семь автономных малоквартирных домов, расположенных рядом с Поклонной горой и Кутузовским проспектом. Площадь квартала составляет порядка четырех гектаров. Эта территория традиционно считалась вотчиной высших эшелонов власти, именно здесь находилась «ближняя» дача Иосифа Сталина, отсюда и пошло название квартала. Еще один жилой комплекс – «Академия люкс», он расположен на территории Российской академии государственной службы при президенте Российской Федерации на улице Покрышкина. Это уникальный архитектурный ансамбль, состоящий из трех зданий переменной этажности. На территории квартала № 9 района Кунцево мы построили бизнес-центр «Молодежный». Это учебно-административный корпус Московского гуманитарно-экономического института. Он представляет собой шестиэтажное здание с функциональным разделением на учебную и административную части с подземным двухуровневым паркингом и наземной автостоянкой. В административной части, которая полностью изолирована от учебной, предлагаются в аренду офисные помещения класса В с отделкой.
В трех километрах от МКАД по Калужскому шоссе построен еще один наш бизнес-центр – «Высота». Это 11-этажный БЦ, где можно арендовать офисные помещения площадью от 20 до 1000 кв. метров. Также в четырех километрах от МКАД по Калужскому шоссе в поселке Коммунарка завершено строительство жилого комплекса «Магистр». Проект включает в себя три 17-этажных дома со встроенными нежилыми помещениями.

 Какой из проектов компании, на ваш взгляд, был самым удачным?
– Удачные и неудачные проекты определяются нормой прибыли, которую они приносят в итоге. Исходя из этой градации, все наши проекты удачные, поскольку все они приносят компании доход.

 А если говорить о технической стороне, возможны необычное решение, изюминка, оригинальный дизайн?
– Процесс строительства достаточно стандартизирован. Я думаю, что про изюминки надо спрашивать тех, кто строит такие проекты, как «Москва-Сити», ведет строительство в Дубае и других аналогичных городах. В нашем случае следует соблюдать нормы и правила, необходимые для строительства, в этом и будет главная изюминка. Нужно использовать бетон, который положен в том количестве и того качества арматуры, которое предписано нормами, и не экономить на стройматериалах. Тогда никаких проблем не возникнет.

 Какие проекты сейчас в работе?
– Сейчас у нас в стадии проектирования несколько сот тысяч квадратных метров жилья. Проекты расположены как в новой, так и в старой Москве.

 Одно из главных направлений работы вашей компании – эксплуатация объектов. Расскажите подробнее об этой стороне бизнеса.
– Я бы не сказал, что это главное направление. Мы живем в непростое время, много крупных игроков на рынке попросту обанкротились или поменяли собственников. Это такие гиганты, как ДСК-1, СУ-155, «Мортон» и многие другие. А все потому, что в определенный промежуток времени вести активную деятельность было нерентабельно. В связи с этим некоторые наши крупные проекты, связанные с вложением значительных денежных средств, были приостановлены. Но только приостановлены – для того чтобы дождаться конъюнктуры рынка. В этот период мы сделали упор на эксплуатационное направление работы. Благо в собственности компании большое количество недвижимости, которой надо управлять. Она усиливает капитализацию и в трудное время является хорошим подспорьем.
При этом компания не управляет собственными жилыми комплексами, поскольку это не всегда благодарная работа. Мы занимаемся эксплуатацией собственных нежилых зданий – содержанием помещений в пригодном состоянии. Это ремонт и поддержание в исправном виде систем канализации, отопления, сигнализации, освещения и других.

 Обвал цен – плохой сценарий... «Проминдустрия АГ» – одна из первых компаний, которая начала работать по 214-ФЗ. Отразился ли переход на новые условия на ее деятельности?
– Нет, на нашу работу это не повлияло. Надо стараться жить в правовом поле. Жить в государстве и не соблюдать его законы – это аморально. А те, кто говорил, что жить по законам неправильно и тяжело, были попросту неискренни. Все вполне правомерно и реально.

Компания на рынке 20 лет. За это время в стране произошло несколько экономических кризисов, и вы их все успешно преодолели. Что было самым сложным?
– Мы почувствовали только последний – у нас снизился объем продаж квартир.

 А в отношении стройматериалов и оборудования были проблемы?
– В стране нет импорта стройматериалов. Бетон производится у нас, арматура производится у нас, кирпичи делаются у нас. Стеклопластик, стекло, все, что касается керамических изделий, лифты, системы пожаротушения и коммуникаций – все это производится в России. Поэтому мы никакой разницы не ощутили.

Какой штат компании?
– Это зависит от того, какую задачу в данный момент мы выполняем. Есть постоянное ядро – это работники офиса. В момент возведения объекта число сотрудников может доходить до тысячи вместе с рабочими.

 Вы поощряете подчиненных, продолжающих обучение?
– Если я вижу, что сотрудник перспективен, нормально относится к работе и выполняет ее надлежащим образом, видно, что человек может и хочет развиваться, конечно, мы приветствуем повышение квалификации во всех видах – от кратковременных курсов и до получения другого образования. Это может быть бакалавриат или магистратура. У нас пять человек окончили обучение по программе MBI и получили соответствующие дипломы. Обучение велось за счет компании. Есть у нас примеры, когда люди приходили простыми экономистами, а сейчас занимают должности финансовых директоров.

 В 2006 году вы защитили кандидатскую диссертацию на тему «Совершенствование рынка жилой недвижимости региона на примере города Москвы». Сбылись ли ваши прогнозы относительно развития рынка?
– Нет, этого не произошло. В 2006 году мы жили в одних реалиях, а сейчас живем в совершенно других, даже в сравнении не с 2006, а с 2010 годом. Но пока что не все в полной мере ощутили степень этих изменений.

 Каким, на ваш взгляд, будет рынок недвижимости через несколько лет?
– Одно могу сказать точно – рынок недвижимости будет. Самое главное, что произошло на рынке недвижимости, – была решена проблема нехватки жилья. Город насытили предложением. В Советском Союзе недвижимости катастрофически не хватало. Сейчас же надо быть особо ленивым, чтобы не обеспечить себя жильем. Сегодня у людей прекрасные возможности – ипотечные и социальные программы. При этом совсем не обязательно покупать жилье в центре Москвы – на окраинах цены существенно дешевле, есть новая Москва, Подмосковье. Вариантов масса.

 Как вы относитесь к панельному домостроению в том виде, в котором оно существует сегодня? Зачастую спальные районы на окраинах столицы строятся фактически без благоустройства. Что будет с такими районами через несколько лет?
– У меня давняя любовь к панельному домостроению, поскольку долгое время я возглавлял ДСК-3 – второй по величине в стране домостроительный комбинат. Пока что, конечно, без панельного домостроения мы никуда не денемся, но и сам этот сегмент очень продвинулся. За последние 10 лет панельные дома стали более высококачественными. После сдачи панельного дома человек может сразу въехать в квартиру, не делая ремонт. У таких домов высокая энергоэффективность – они теплые, в них удобные планировки. А что их много и ими застраиваются целые районы, это и целесообразность, и экономическая необходимость, ведь чем быстрее построен дом, тем он дешевле, тем больше возможностей у человека купить квартиру. Ну и, соответственно, выгода строителей – быстрее получить деньги.

 Сейчас многие эксперты говорят о том, что в течение нескольких лет цены на жилье снизятся практически в два раза. Как вы считаете, это возможно?
– Сложно сказать. Может, это и произойдет. Но обвал цен на жилье – плохой сценарий. Ведь на рынок недвижимости опирается большой финансовый сегмент, а если цены резко снизятся, денег в этой области станет еще меньше. C другой стороны, за любым снижением следует подъем, поэтому в этом нет ничего страшного.

 А в ваших жилых комплексах распроданы все квартиры?
– Это коммерческая тайна (смеется). Конечно, определенный процент непроданных квартир есть, но здесь стоит отметить, что мы и не стремимся распродать все и сразу. C арендой все хорошо – практически все наши площади, предназначенные для этого, сдаются.

 Каковы перспективы развития вашей компании? Вы планируете новые задачи?
– Наши основные направления – это строительство, девелоперская деятельность и финансирование проектов. Этого вполне хватает. Те, кто серьезно занимаются этой работой, не могут одновременно делать другие дела. Как говорил Козьма Прутков, специалист подобен флюсу: он односторонний. Любая неправильно посчитанная модель будущего проекта в итоге выльется в убытки. Поэтому здесь не надо распыляться, ничего хорошего от этого не будет. Мы планируем заниматься тем бизнесом, который мы уже знаем, и знаем хорошо. И будем двигаться в этом направлении. Конечно, любая компания, не только строительная, должна развиваться. Она как самолет – если не летит, то падает. Поэтому надо постоянно лететь, развиваться.

По стройкам на байке



 Где вы учились?
– Я окончил Военный Краснознаменный институт Министерства обороны, а после служил в военной прокуратуре. Сначала следователем, потом старшим следователем. Затем был призван на преподавательскую работу. Пять лет преподавал в том же вузе на кафедре криминалистики.

 Труд преподавателя не всегда благодарный. Тяжело было работать с курсантами?
– Нет, совсем не тяжело, очень интересно. Это захватывающий процесс, особенно когда у тебя за плечами великая социалистическая Родина и не надо думать о том, как прокормить семью. Можно ходить на работу, делать дело, которое тебе нравится, и получать за это достойное вознаграждение. Я в свое время стал одним из самых молодых преподавателей – мне было 26 лет.

 Почему вы решили сменить профессию?
– В 1991 году Советский Союз перестал существовать, не платили зарплаты, фактически страна полностью изменилась. Пришлось осваивать новые реалии, ведь уже тогда у меня было двое детей, которых надо было кормить. К тому же я человек энергичный, мне хотелось попробовать себя в новой сфере. А с учетом того, что я на практической работе очень много ездил, бывал в различных командировках, в 1986 году четыре месяца пробыл в Чернобыле, круг знакомств был довольно обширным и связей хватало. Поэтому в 1993 году я уволился.

Чем вы занимались в Чернобыле?
– Ликвидацией последствий на Чернобыльской АЭС занималась Советская армия. На небольшом пятачке было сконцентрировано огромное количество людей. Там часто совершались различные преступления, нарушался закон. То есть военная прокуратура и военный трибунал – все это было необходимо.

 Чем вы занимаетесь в свободное время? Есть любимые занятия?
– Я люблю горные лыжи. Катаюсь везде, где есть горы и снег. Если выдается три-четыре свободных дня, беру лыжи и еду в Альпы. Если получается, то с семьей, иногда с друзьями. Также у меня два мотоцикла – «Харлей» и спортбайк. Сейчас по Москве ездить на машине очень тяжело, а когда мне надо проехать по объектам, я сажусь на мотоцикл, надеваю шлем, амуницию и еду по стройкам. Так экономлю несколько часов времени.

 Это очень опасное увлечение…
– Я езжу уверенно и всегда с оглядкой на других участников движения. Я учился вождению мотоцикла и подхожу к этому очень серьезно, обязательно раз в два-три года прохожу переподготовку. Ведь любую квалификацию надо поддерживать, как и здоровье.

Теги: #