О пользе мегапроектов
В столичном регионе появились новые «точки роста» – мегапроекты, занимающие площадь более 100 га и сочетающие различные виды недвижимости и инфраструктуру (см. справку). Фактически это самостоятельные города-спутники, а если говорить о территории в границах МКАД – отдельные благоустроенные районы на десятки тысяч жителей. Власти поддерживают новую тенденцию, поскольку мегапроекты дают социальный эффект и создают налогооблагаемую базу.
До кризиса 2008 года, по данным Метриум Групп, было объявлено о 15 мегапроектах, однако из «бумажной» стадии вышли только два – «Новое Ступино» и А101. В Ступино на 1200 га MR Group и партнеры при государственной поддержке начали строить город-спутник с населением 55 тыс. человек. Общая площадь жилой застройки – многоквартирной и индивидуальной – составила более 1,75 млн кв. метров. Кроме того, в состав проекта вошли индустриальный парк, рекреационная зона, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. Многие специалисты сходятся во мнении, что именно «Новое Ступино» – первый удачно запущенный в Московском регионе мегапроект.
Кроме того, еще до кризиса стартовал А101, который считается самым крупным не только в Московском регионе, но и в России. В 2007 году по заказу компаний «Масштаб» и «Авгур Эстейт» консорциумом ведущих мировых архитектурных и инжиниринговых бюро был разработан Генеральный план развития участка площадью 13 тыс. га вблизи Киевского и Калужского шоссе. Он предусматривает комплексное развитие территории согласно современным принципам градостроительства и сочетает мультиформатную застройку (многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи, бизнес-центры, торговые комплексы) с инфраструктурой, необходимой для комфортной и интересной жизни (спортивные сооружения, прогулочные зоны, парки и скверы). Всего планируется возвести около 20 млн кв. метров нового жилья, более 0,6 млн кв. метров социальных объектов (школы, детские сады и поликлиники) и около 3 млн кв. метров нежилой недвижимости. Коммерческий успех А101 обеспечило создание новой Москвы, а также относительно умеренные цены. На сегодняшний день в ЖК «Зеленая Линия» вблизи поселка Коммунарка квартиру площадью 42 кв. метров можно купить за 3,8 млн руб., а в ЖК «Москва А101» – за 3,3 млн руб. Остальные мегапроекты в кризис были отменены, заморожены или сменили формат.
«Сейчас же, когда пик кризиса пройден и рынок практически восстановился, идея мегапроектов снова ожила, – говорит гендиректор Метриум Групп Мария Литинецкая. – Компании готовы использовать свои земельные активы для масштабной застройки и верят в успех предприятия. В связи с этим появилась тенденция к укрупнению масштабов застройки, и самих мегапроектов появляется все больше». Причем не только в границах Подмосковья или в новой Москве. Столичные власти согласовали концепции застройки как минимум трех площадок, претендующих на статус мегапроектов и находящихся в исторических границах города, – речь идет о ЗИЛе, Южном порте и Тушинском аэродроме.
«Реализация проекта освоения ЗИЛа будет идти на основе государственно-частного партнерства, – отмечает Сергей Собянин. – Мы обеспечим развитие инфраструктуры, а площадки под жилую и деловую застройку будут разыграны на открытом аукционе. Общий объем инвестиций в этот проект мы оцениваем в 10–12 млрд долларов, его реализация займет от 10 до 15 лет». По словам градоначальника, на площадке бывшего автозавода будет построен новый район на 30 тыс. жителей и 45 тыс. рабочих мест. В свою очередь, проект застройки Тушинского аэродрома предусматривает строительство 2 млн кв. метров недвижимости для 28 тыс. жителей и такого же количества работников. На территории Южного порта может появиться от 5 до 7 млн кв. метров площадей различного назначения. По словам главы стройкомплекса Марата Хуснуллина, реконструкция этой промышленной зоны осложняется большим количеством собственников, поэтому точные сроки и параметры реализации проекта пока не определены.
В Московском регионе в активной стадии сейчас находятся следующие мегапроекты: А101, «Новое Ступино», «Большое Домодедово», «Остров «Истра», «Ново-Никольское». В перспективе можно ожидать появления на рынке таких объектов, как «Пригород М3», «Рублево-Архангельское», «Президентский Клуб», «Gazoil Парк» и «Грибаново». Все перечисленные проекты соединяют в себе несколько типов застройки – от городских многоэтажек до участков без подряда. При этом территория распланирована таким образом, чтобы городской и загородный форматы жилья гармонично сочетались и дополнялись объектами социальной и коммерческой инфраструктуры, местами отдыха и приложения труда.
Вторым по масштабу мегапроектом после А101 может считаться «Большое Домодедово» от Coalco Development (3000 га). С начала реализации его несколько раз приостанавливали и возобновляли. Сейчас на рассматриваемых территориях строятся, например, ЖК «Новое Домодедово» и ЖК «Южное Домодедово». В первом минимальная стоимость квартиры составляет 2,17 млн руб. за 34,4 кв. метра, а во втором – 2,12 млн руб. за 46,1 кв. метра. Помимо этого компания намерена передать часть своих земельных владений в Домодедовском районе под строительство этнографического парка «Россия».
На обширных землях ВТБ24 на Рублево-Успенском шоссе (1200 га), доставшихся банку от ОПК по суду, планируется возведение нескольких загородных поселков, в том числе «Грибанова». Территории, принадлежащие банку, разбиты на 20 участков и объединены концепцией «Городская деревня». Пока осваивается только один из них площадью 30 га, где строится элитный поселок «Николо-Успенское». В перспективе же до 2025 года на землях ВТБ24 должно появиться более 1 млн кв. метров различной недвижимости: торгово-развлекательные центры, несколько загородных поселков, гольф-поле.
Мегапроект «Остров «Истра» (1100 га) только начал реализовываться, пока здесь продаются земельные участки, но в дальнейшем планируется многоквартирная застройка, возведение коттеджных поселков разных ценовых сегментов. В рамках проекта будут застроены земли, прилегающие к Истринскому водохранилищу вблизи деревень Ламишино, Алехново, Лечищево, Дьяково, Якунино, Армятово, Рождествено, общая протяженность береговой линии составит порядка 25 км.
В составе мегапроекта «Президентский клуб» (450 га) предполагается возведение элитного коттеджного поселка на 210 резиденций и 60 таунхаусов, а также гольф-поля на 18 лунок, конюшен, площадок для поло и трех элитных отелей. В целом это будет крупный рекреационный объект.
Идея застройки земель Сбербанка, недавно вошедших в состав Москвы, существовала уже давно. Однако проект, получивший название «Рублево-Архангельское» (460 га), долгое время не мог стартовать. Не так давно было объявлено о строительстве здесь Международного финансового центра с соответствующей инфраструктурой. Нашелся для мегапроекта и первый девелопер – ЗАО «Рублево-Архангельское». По последним данным, общая площадь недвижимости различного назначения, размещенной на территории «Рублево-Архангельского», будет составлять 5,4 млн кв. метров, из которых 1,9 млн кв. метров – офисы, 1,8 млн кв. метров – жилье, а остальное – объекты инфраструктуры. В настоящее время идет второй этап конкурса по разработке архитектурно-градостроительной концепции застройки этой территории. Первый этап прошли 8 консорциумов.
В «Ново-Никольском» (155 га) строятся много- и малоэтажные дома, а также коттеджи и таунхаусы. Из инфраструктуры запланированы детские сады, школы, оздоровительные и деловые центры. Этот мегапроект выделяется не только масштабом, но и интересной концепцией, объединяющей все имеющиеся форматы жилья в комфортном комплексе. Минимальная стоимость квартиры площадью 45 кв. метров в «Ново-Никольском» – порядка 3,3 млн руб., а таунхаус площадью 104 кв. метра обойдется примерно в 7,7 млн руб.
Интересный мегапроект намерена выпустить на рынок компания RDI. «Пригород М3» (105 га), где помимо строительства 740 тыс. кв. метров различной недвижимости предполагается благоустройство набережной реки Незнайки. Проектом предусмотрено возведение мало- и среднеэтажных домов общей площадью порядка 465,5 тыс. кв. метров, а также таунхаусов на 34,5 тыс. кв. метров. Из инфраструктуры планируется построить 2 школы, 4 детских сада, торгово-развлекательный комплекс, ФОК, паркинги и т.д. Новый жилой комплекс будет рассчитан на 11 тыс. человек и должен быть построен к 2019 году. Пока же реализация проекта находится на начальной стадии.
А «Gazoil Парк» (100 га) от Ташира значится в списке планов достаточно давно, однако пока конкретные строительные работы еще не начаты. Предполагается возведение города-спутника на 14-м км Калужского шоссе.
Власти поддерживают мегапроекты, поскольку помимо коммерческой прибыли они дают хороший социальный эффект. Территории, где они появляются, развиваются намного быстрее и эффективнее – это справедливо как для Подмосковья, так и для столичных промзон. Кроме того, строительство недвижимости и создание новых рабочих мест обеспечивает региональные бюджеты дополнительными налоговыми доходами.
Справка
Сам термин «мегапроект» пришел в Россию с Запада. Так называют масштабные инестиционно-строительные проекты, отличающиеся значительными финансовыми и трудовыми затратами, длительными сроками реализации, разноплановыми объектами строительства и ощутимым влиянием на окружающую территорию. Одним из основных признаков мегапроекта является площадь, отводящаяся под застройку, – от 100 га. В начале 2000-х, когда рынок недвижимости в России, а особенно в Московском регионе, переживал стремительный подъем, заявки на мегапроекты начали формироваться и у нас. Крупнейшие застройщики планировали возводить на своих землях целые города-спутники с собственной инфраструктурой и рабочими местами. Но кризис 2008–2009 годов внес коррективы не только в эти амбициозные планы, но и в сам список лендлордов. Некоторые бывшие землевладельцы были вынуждены рассчитаться с кредиторами своими активами. Так среди девелоперов появились банки – в частности, Сбербанк и ВТБ24. Реализация же мегапроектов приостановилась, поскольку многие застройщики сочли ее нецелесообразной или не нашли необходимые ресурсы.
