Копилка мудрости компании «Инвесттраст»
Да, кому-то такая дата может показаться далекой, даже заоблачной. Для тех же, у кого в планах есть конкретика, срок воспринимается как вполне рабочий! С вопросов, что было, что есть и что будет, и начался разговор с директором по развитию ООО «Инвесттраст» Олегом Кравцивом и коммерческим директором проекта «Новые Ватутинки» Александром Зубцом.
В цифрах – сколько и что вашей компанией в рамках проекта «Новые Ватутинки» уже построено, что строится сейчас и что вы планируете возвести в будущем?
Олег Кравцив: Мы построили и сдали в эксплуатацию около 400 тыс. кв. метров жилья, школу на 1100 мест, три детских сада и детско-взрослую поликлинику на 550 посещений в смену. Объекты социальной сферы нами были полностью оборудованы и в состоянии «под ключ» переданы городу. Все нежилые этажи в домах сданы в аренду малому и среднему бизнесу. Таким образом, создано более 2000 рабочих мест. Это мы говорим о микрорайоне Центральный в составе проекта «Новые Ватутинки». Есть еще микрорайон Южный, он находится с другой стороны Калужского шоссе. Застройка микрорайона Южный включает 87 трехэтажных домов, которые практически полностью заселены.
Александр Зубец: Все жилье мы продавали без скидок, если и были какие-то акции, то только связанные с началом реализации проектов.
О.К.: Для нас это вопрос принципиальный. Мы не идем на скидки. Представьте, вы купили квартиру, а через месяц увидели, что ваше жилье теряет в цене... Для наших покупателей их квартиры в цене только растут!
Сейчас мы начали строить еще одну школу – больше, чем прежнюю, на 1375 мест, и детский сад на 350 мест. Кроме того, в следующем году начнется строительство большого торгово-бытового центра, в составе которого разместится фитнес-центр с двумя бассейнами. Кстати, автором этого проекта является британское архитектурное бюро «Даер». Этот проект является номинантом IV Архитектурного конкурса Москомархитектуры, подведение итогов которого состоится 21 декабря этого года. Кроме того, мы разработали проектную документацию и получили положительное заключение на строительство еще пяти жилых домов площадью 110 тыс. кв. метров.
В декабре мы вводим в строй два жилых дома, еще один жилой квартал находится на начальном этапе строительства. В перспективе запланирован спортивный комплекс с ледовой ареной и бассейном. Мы уже нашли для него хороший проект.
А.З.: Получается, что коммерческие и социальные объекты строятся практически одновременно. Сады, школы, поликлиники сдаются не в конце очереди, а сразу. И это очень важно, люди это и оценивают!
А как с работой?
ОК.: Безусловно, в новой Москве пока существует маятниковая миграция: утром большинство жителей едут в центр, вечером возвращаются обратно. Самостоятельно эту проблему мы не решим, это задача, которая стоит перед всеми застройщиками новой Москвы. Но наш проект «Новые Ватутинки» (под него выделены 480 гектаров земли – это порядка 5,7 млн кв. метров объектов капитального строительства) рассчитан на создание около 55 тыс. рабочих мест при численности населения 100 тыс. человек. В составе нашего проекта еще много объектов, которые предстоит построить: медицинский центр, пансионат для пожилых людей, технопарк, огромный многофункциональный комплекс, в составе которого будут торговые галереи, развлекательная инфраструктура с многозальным кинотеатром, общественно-деловой комплекс.
Нас часто спрашивают: а вы уверены, что все это будет нужно? Мы уверены, что сложности в экономике не вечны, через пару лет все будет меняться. Все построенное будет востребовано! А значит, и маятниковая миграция будет сокращаться!
Вы начали продажи пять лет назад, в процессе строительства объектов. Как бы вы прокомментировали то, как они шли все эти годы?
О.К.: Пять лет назад мы, выходя в чистое поле, в первую очередь создали всю необходимую инженерную инфраструктуру. Построили котельную, водозаборный узел, очистные сооружения и пр. Это очень важно. Есть же случаи, когда дома стоят, но при этом они ни к чему не подключены.
А.З.: Дома, которые вы видите, нами строились за год – год с небольшим и сразу же распродавались. Сюда можно было переселяться и жить. С самого начала в силу множества самых разных причин происходит постоянный рост спроса. Изначально он основывался на том, что люди верили в наши обещания. Хотя, конечно, имела значение и компенсация за счет более низкой цены – при покупке на ранних стадиях. Сегодня к нам приходят люди, которые уже знают, что мы не нарушаем сроки, что многое сдаем с опережением. Когда появились социальные объекты, продавать стало проще. Обычно ситуация выглядит так: люди покупают квартиру, потом привозят своих родственников, те тоже покупают… Возникает целая цепочка клиентов!
Сейчас термин «эконом-класс» становится непопулярным. А вы как формулируете – к какому классу относится ваше жилье?
О.К.: Это достаточно условная классификация. Мы четко понимаем, что работаем в эконом-сегменте. Но в силу самых разных, в том числе и экономических, причин идем на множество экспериментов самого разного характера. Мы строим дома разного типа: это и панельные дома модернизированных серий, и монолитные дома с внешними стенами в различном исполнении.
Но при этом во всех наших новых проектах предусмотрены следующие улучшения: безбарьерные входы в подъезды – отсутствие крылец, так называемые сквозные подъезды, что позволяет делать дворы без машин, все входные группы отделываются по индивидуальным дизайн-проектам. Мы не используем асфальт, когда мостим тротуары, только плитку. По-новому организовываем само пространство жилой застройки. Вот так у нас выглядит сегмент эконом-класса.
Чтобы разнообразить застройку, скоро начнем строить в монолите два больших корпуса площадью более 50 тыс. кв. метров с подземным двухуровневым паркингом. Цены 1 кв. метра в них будут соответствовать цене экономического класса, хотя, как вы понимаете, с точки зрения качества это вряд ли можно к нему отнести. Дом переменной этажности (5–13 этажей) будет облицован фасадными панелями индивидуального производства, в нем будут установлены деревянные стеклопакеты. Очень интересно будет благоустроен двор – мостами, беседками и пр.
Вот эти эксперименты, на которые вы идете, связаны больше всего с экономической обоснованностью или необходимостью привлекать клиентов?
А.З.: И сроки, и технологии, и управляемость, и себестоимость, и привлекательность продукта – все это входит в понятие «девелопмент». Эксперименты очень важны: на одном объекте мы можем отрабатывать технологию, которая поможет нам построить несколько миллионов квадратных метров.
О.К.: И конечно, меняются требования, которые предъявляет нам город. Город ввел новые стандарты по планировке районов – теперь надо строить не микрорайонами, а кварталами. Теперь невозможно просто строить панельные дома рядами, как это было раньше. Квартальная застройка очень прогрессивна с точки зрения комфорта проживания. А конфигурация объектов определяет архитектуру и то количество квадратных метров, которые появляются на выходе. Приветствуется разнообразие предложения. Мы сами убедились: чем оно выше, тем выше спрос.
У вас масса экспериментов. Они касаются и дополнительных услуг, и благоустройства. Что показал ваш опыт?
О.К.: Что касается благоустройства, то еще пять лет назад никто из застройщиков не уделял этому большого внимания. А для нас это стало «краеугольным камнем» успеха. Мы заказываем проекты планировки благоустройства дворов у дорогих архитекторов – британцев, немцев, изучаем их опыт, используем его у нас. Тщательно подбираем материалы, например, плитку, изучаем ее характеристики – она должна быть нескользкая, надежная, хорошо сохранять внешний вид и т.д. Если делаем спортивную площадку, то применяем не просто гравийную крошку, а резинокордовое покрытие, устанавливаем оборудование КOMPAN. Оно дорогое, но долговечное. Мы даже изобрели собственное устройство для закрывания мусорных баков. Первыми в новой Москве cделали фирменную остановку общественного транспорта – с информационным табло и Wi-Fi.
Большое внимание уделяем озеленению. Теперь посадить деревья в произвольном порядке уже невозможно, мы широко используем дендропланы. Все чаще стали применять декоративное освещение со светодиодными лампами, подсвечивая улицы и дворы. Такие детали и создают ощущение комфорта, среды… Наше жилье по цене может соответствовать другим предложениям на рынке, но за счет вот этих дополнительных факторов выглядит более привлекательно.
То есть вы хотите сказать, что красота, на которую идут деньги и время, оборачивается для вас плюсами?
– Красивый подъезд – это дополнительные 500 руб. на 1 кв. метр, а если красивый двор, то это еще 500 руб. В сумме – 1 тыс. руб. Просто взять и заложить это в цену 1 кв. метра жилья невозможно. Но ведь есть такое понятие, как инвестиции в дополнительный спрос. Вот это для нас важно.
Как вы выстраиваете контакты с населением?
О.К.: У нас разработана целая программа активностей. Это ярмарки, концерты, праздники, конкурсы. Недавно мы отмечали день рождения района. На него пришли более 1 тыс. жителей. В финале торжества всех угощали огромным тортом. Мероприятия шли полдня в формате нон-стоп. Была организована сцена, выступали артисты, фокусники. Кроме того, каждое воскресенье у нас проводятся бесплатные спортивные занятия на свежем воздухе. То есть за развлечениями уже необязательно ехать в центр.
А.З.: Чтобы как-то объединить людей, создать комьюнити, мы разработали мобильное приложение «Новые Ватутинки» для смартфонов. С помощью приложения можно следить за новостями, подавать заявки управляющей компании, решать вопросы ЖКХ, получать скидки, бонусы наших компаний-партнеров и пр.
О.К.: Планировалось ли это при продаже жилья? Нет! Но мы растем вместе с нашим районом!
Хорошая отделка помещений может стать таким же конкурентным преимуществом, как и те опции, о которых вы говорите. Как вы решаете эти вопросы?
О.К.: Это отдельная тема, и мы ею серьезно занимались. Все мы помним муниципальную отделку. Если вы увидите нашу, то почувствуете разницу. Одни только обои мы подбирали три месяца по тем критериям, которые для нас были важны. То же было с дверями и всем прочим. Например, в санузлах вы уже не увидите открытых трубопроводов. Все в стенах.
А в целом, как и во всем, нам надо было выработать какой-то алгоритм действий, модель, чтобы потом двигаться дальше. Все квартиры мы продаем с чистовой отделкой. В итоге наши покупатели избавлены от необходимости жить в постоянном грохоте дрелей и молотков. Удобно это и для тех, кто покупает жилье по ипотеке. Молодым семьям особенно сложно: надо взять кредит, выплатить первоначальный взнос, найти деньги на ремонт, а при этом еще платить за аренду квартиры, в которой сейчас проживают!
Эффективно нам удалось решить вопрос с подрядчиками. Обычно мы берем на отделку несколько фирм, отслеживаем их работу, и если есть причины, отбраковываем некачественных исполнителей. Но проблем не возникает: когда работает несколько бригад, возникает конкуренция, качество только выигрывает, и сроки тоже.
Кто ваши покупатели? Вы это анализировали?
А.З.: Если коротко, то наше население – это Россия в миниатюре: есть москвичи, жители Подмосковья, ближних и дальних регионов, а также ближнего зарубежья – Прибалтики, Казахстана. Хотя есть у нас и африканская община, что, видимо, объясняется местонахождением Института дружбы народов на юго-западе столицы.
Вы создали целый район малоэтажной застройки. Чему вас научил этот опыт? И будете ли вы продолжать эту практику?
А.З.: Микрорайон Южный пользовался высоким спросом. В связи с этим мы даже несколько придержали выход в продажу восьми домов, расположенных у реки, и реализовали их с повышением цены на 40%. Не проданы там пока 10 квартир. Считаем этот проект вполне успешным. Хотя, конечно, тогда на рынке не было того объема предложения, который существует сейчас. И конечно, с точки зрения рентабельности этот проект был возможен только в сочетании с микрорайоном Центральным.
О.К.: Проект «Новые Ватутинки» уникален тем, что в нем реализуется гармоничное сочетание разных архитектурных стилей и разной этажности. Как уже говорилось раньше, территория строящегося района – это почти 500 гектар, она включает в себя еще два поля, которые мы планируем начать осваивать в следующем году. С учетом уже существующей на этой территории малоэтажной застройки и природного ландшафта местности там будут строиться дома переменной этажности – от 3 до 9 этажей с акцентами до 12 этажей. Таким образом, мы и в дальнейшем сможем предлагать нашим потенциальным покупателям широкий спектр вариантов для проживания. И конечно же создаваемая нами жилая застройка будет в полной мере обеспечена объектами социальной, развлекательной и общественно-деловой инфраструктуры.
Именно поэтому команда проекта «Новые Ватутинки» уверена в успешном его продолжении!
Поздравляем настоящих и будущих жителей Новых Ватутинок с наступающим Новым годом!
