Достучаться до ипотеки
Сегодняшнее состояние рынка новостроек в Москве и регионах еще нельзя назвать затоваренным, но то, что спрос серьезно снижен в основном из-за низкой покупательной способности населения, очевидно. Заявляемые объемы сдачи жилья на ближайшие годы в 70–100 млн кв. метров могут быть поглощены только за счет кредитов. В том, на какие способы повышения доступности ипотеки делается ставка сегодня, разбиралась «Московская перспектива».
Ставка – на доступность
По оценкам специалистов, за 10 лет объем ипотечных кредитов вырос в 22 раза. В этом году рынку не удастся достигнуть отметки 2014 года, когда был выдан 1 млн кредитов при процентной ставке 12,5%, – власти прогнозируют, что объем кредитного портфеля составит 1,5 трлн руб. Но вполне позитивно выглядит вывод о том, что по сравнению с прошлым годом даже на фоне общего снижения доходов объем ипотеки в стране вырос на 30%. Поэтому логично предположить, что каждый шаг по снижению процентов будет привлекать в банки новых и новых заемщиков, которые принесут деньги в отрасль. Давая такую оптимистическую оценку ситуации, глава АИЖК Александр Плутник прогнозирует, что в 2020 году при существующем уровне инфляции число выданных кредитов может быть вдвое больше, чем в 2014-м.
И при таком развитии событий планы по вводу жилья объемом 100 млн кв. метров не будут выглядеть завышенными ни с точки зрения их возведения, ни с точки зрения реализации.
Власти не собираются продлевать действие механизма поддержки ипотеки с госгарантией, считая, что он хорошо поддержал рынок и в дальнейшем может быть использован в случае необходимости. Теперь ставка делается на другие способы повышения доступности ипотеки. Новые механизмы утверждаются в специализированных программах. Так, два месяца назад на федеральном уровне был утвержден паспорт проекта «Ипотека и арендное жилье» и включен в число приоритетных. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень по итогам заседания президиума Совета при президенте России по стратегическому развитию и приоритетным проектам заявил, что на проект «Ипотека и арендное жилье» планируется направить более 110 млрд руб. – 80 млрд руб. из федерального бюджета и 34 млрд руб. из региональных бюджетов. Документ максимально детализирован по предстоящим затратам и плановым показателям. В нем указано, что в 2018 году должно быть выдано 1 млн ипотечных кредитов, а в 2020 году – 1,2 млн. Что очень важно: в проекте указано, что повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, а это значит снижение процентной ставки, будет происходить за счет формирования рынка ипотечных ценных бумаг.
О том, что рынок ипотечных ценных бумаг уже создается, Плутник заявил в ходе недавнего Форума региональных строителей. В основе будет лежать механизм выпуска ценных бумаг с гарантией АИЖК на основе тех ипотечных закладных, которые сегодня выдаются банками. Центробанком РФ было установлено льготное резервирование по таким бумагам – не 100%, а 20%. При таких условиях банки смогут высвобождать больший капитал и выдавать больше ипотеки, продавать эти бумаги и привлекать новые средства, что и создаст рынок ипотечных бумаг. По оценкам Плутника, в этом есть потенциал дополнительного снижения ипотечной ставки на 1%. Это считается высоким показателем.
Почему так дорого
Эксперты считают, что ипотечные ценные бумаги будут иметь хорошую ликвидность. По природе своей они являются обыкновенными корпоративными облигациями, но их кредитное качество улучшено государственными гарантиями.
На форуме региональных строителей глава АИЖК сделал прогноз о том, что если будет снижаться ключевая ставка рефинансирования ЦБ РФ, то в ближайшей перспективе ипотечная ставка может быть снижена до 9%. При таком показателе доступность ипотечного кредитования повысится в 1,5–2 раза.
Есть еще один способ снижения стоимости ипотеки – это введение электронных закладных. Закон об этом внесен в Госдуму. Перевод закладной в систему on-line должен существенно упростить их выдачу и оптимизировать рефинансирование ипотечных кредитов. Это сократит операционные затраты банка.
Готовность покупать жилье с помощью кредитования даже по высоким нынешним ставкам говорит о том, что потребность в улучшении жилищных условий испытывают огромные массы людей, живущих в нашей стране. И спрос сдерживается только нехваткой денег и недоступностью кредитных средств. Валерий Фадеев, будучи модератором мероприятия, сослался на собственный опыт изучения этого вопроса и обсуждения его с экономистами. Одно из них сводилось к вопросу: из чего, собственно, состоит ипотечный кредит?
Попытка ответить на него позволила прийти к неожиданным выводам: непосредственно на строительную часть в общем объеме выплат приходится всего 20–25% средств. Все остальное – это отчисления финансовым учреждениям, в том числе и Центробанку РФ.
По мнению заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, высокая стоимость кредитов в строительной отрасли связана с большим количеством посредников, которые участвуют в прохождении денег. Деньги проделывают огромный путь. Сейчас надо найти прорывное решение – сделать так, чтобы возник очень эффективный банковский продукт для строительной сферы. Если с 1 января 2017 года заработает Компенсационный фонд для резервирования средств, идущих для подстраховки долевого строительства, то высокого риска для проектов уже не будет, и банки при снижении рисков могли бы снижать ставки. Но произойдет ли это?
Себестоимость строительства снижена до минимума, никаких больших колебаний уже не будет. Строители не могут строить и продавать жилье ниже себестоимости. По мнению Елянюшкина, сегодня основная преграда в строительстве – это не административные барьеры, не высокая стоимость земли, а заградительные цены по кредитованию проектов. И вот тут надо понять, какие звенья лишние и как от них избавиться.
Такие разные проценты
Руководитель столичного аналитического агентства RWAY Александр Крапин говорит о том, что объемы сдачи жилья в Московском регионе – 13,5 млн кв. метров. По итогам 10 месяцев превышение объемов сдачи к показателю прошлого года составило 12%. Правда, в Москве идет снижение примерно на 20%, в Московской области – повышение порядка 40%. Он считает, что говорить о «затоварке» рынка можно, так как все застройщики продают жилье со скидками, рассрочками, по акциям. Если раньше такие попытки предпринимались для ускорения процесса продаж, то сейчас – чтобы обеспечить хоть какой-то сбыт. Отсюда – обращение к теме ипотеки, чтобы сдвинуть с места ситуацию с реализацией новостроек.
Застройщики декларируют разные показатели в отношении того, сколько сделок в сегменте новостроек проходит с помощью привлечения ипотеки. По данным компании Urban Group, этот объем составляет 70%. В других компаниях утверждают, что этот процент снизился до 50.
Практика рынка показывает, что сегодня борьба за клиента ведется и застройщиками, и банками, а иногда и совместными усилиями, если застройщик и банк договариваются о партнерских программах по кредитованию. Отсюда и колебания процентных ставок, правда, небольшие. В компании Est-a-Tet говорят о том, что при разных первоначальных взносах ставки могут колебаться на десятые процентов.
Возникает вопрос: что стоит за рекламными баннерами, на которых фигурируют весьма привлекательные ставки по ипотечному кредиту – 9%, а иногда и 7%? Недавно о рекордно низкой ставке заявил застройщик, известный в двух регионах России – Калуге и Самаре, и который собирается выйти на рынок жилья Московской области. Это компания «Кошелев-Проект». Ее рекордный показатель ипотечной ставки составляет 5,5%, а программа названа «Президентской». «Президент поставил цель снизить ставку по ипотечному кредиту до 8%, мы решили идти дальше», – объясняют в компании. Компания имеет свой банк. И условия «Президентской» программы распространяют на тех, кто вносит в виде первоначального взноса не менее 50% стоимости приобретаемого жилья. Снижение такой ставки, как объяснил глава банка Юрий Левин, осуществлялось за счет ипотеки с господдержкой, а дополнительные «удешевления» обеспечивала компания и банк.
Любая процентная ставка ниже 11,4% – это так называемая «маркетинговая» ставка, которую застройщик компенсирует из прибыли проекта, объясняет эксперт рынка Леонард Блинов. Каждый процент осознанно сниженной «рекламной» ставки аналогичен определенному размеру скидки от стоимости квартиры. Иначе говоря, одним покупателям застройщик предлагает определенную скидку от основной стоимости при 100%-ной оплате в рамках той или иной рекламной акции, а другим компенсирует разницу между минимальной ставкой банка (от 11,4%) и заявленной «маркетинговой» ставкой. Нижний предел легатируемой ставки определяется допустимой рентабельностью конкретного девелопера. Поэтому в случаях, когда застройщик предлагает ставку 5–9%, велика вероятность, что стоимость недвижимости изначально была завышена на несколько процентов.
