Четырехэтажная проблема
Аналитики компании «Метриум групп» пришли к выводу, что доля домов малой высоты в общем объеме жилья, вводимого в новой Москве, снизилась. Правда, в четвертом квартале, когда сдается большое количество объектов, ситуация традиционно может выправиться. Какое будущее ждет малоэтажные новостройки в ТиНАО, разбирался корреспондент «Московской перспективы».
По итогам третьего квартала этого года в ТиНАО доля предложения в домах высотой не более четырех этажей составила 10%. По мнению экспертов «Метриум групп», такие показатели объясняются тем, что застройка на присоединенных территориях ведется неравномерно. По данным аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, в реализации на первичном рынке жилой недвижимости представлен 41 проект, средневзвешенная цена предложения – 83,8 тыс. руб./кв. метр, средняя стоимость объекта – 5,8 млн рублей. Большинство новых проектов строятся в ближнем поясе МКАД, где стоимость земли выше, поэтому девелоперы стремятся возводить микрорайоны с высокой плотностью застройки.
Как рассказал «Московской перспективе» Константин Филиппишин, генеральный директор компании «Экодолье Девелопмент», снижение объемов малоэтажного жилья произошло по двум основным причинам. «Субсидированная ипотека «прошла мимо» недорогих индивидуальных домов и даже тех таунхаусов, которые не продавались по 214-ФЗ, но на которые покупатель хотел найти ипотеку. Такая государственная дискриминация, конечно, привела к снижению классической малоэтажки в этот кризис по сравнению с многоквартирным жильем», – отметил он. Еще одна причина, на его взгляд, в том, что произошло «измельчание» стоимости покупки в связи с падением покупательной способности населения. Наиболее востребованы сейчас квартиры-студии и «однушки», которые сложно вписывать в малоэтажные проекты. «Если говорить о трехэтажных квартирных кварталах, которые имеют гораздо больше общего с многоэтажкой, чем с коттеджами, то в нижнем ценовом сегменте идет конкуренция в основном по цене», – рассказал Константин Филиппишин.
По словам Юрия Волкова, генерального директора ГК Stroytech, снижение доли малоэтажного жилья в общем объеме жилой недвижимости новой Москвы не такое яркое, если говорить в абсолютных цифрах. «Малоэтажка действительно пострадала в этот кризис, поскольку данный формат не получил государственной поддержки, однако спрос на него по-прежнему высокий и спада как такового нет», – считает он. По данным департамента развития новых территорий, в 2014 году всего жилой недвижимости было введено 1,5 млн кв. метров, в том числе 621 тыс. кв. метров малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в 2015 году – около 2,5 млн кв. метров жилья, в том числе 727 тыс. кв. метров – малоэтажка и ИЖС. За первое полугодие 2016 года из 1 млн кв. метров жилья малоэтажка и ИЖС составили 250 тыс. кв. метров. «За четыре года, прошедших с момента присоединения новых территорий к Москве, в регионе было построено свыше 2 млн кв. метров малоэтажного и индивидуального жилья из общих 7 млн кв. метров недвижимости», – сообщил глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. Таким образом, отметил Юрий Волков, в этом году стоит ожидать ввода более полумиллиона квадратных метров, что сопоставимо с показателями прошлых лет, а снижение доли обусловлено в первую очередь резким ростом количества строящихся высотных жилых комплексов.
По мнению Юлии Сапор, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, малоэтажный формат жилья является достаточно интересным и востребованным продуктом на рынке недвижимости и привлекает свой поток покупателей за счет приближенности к загородному формату проживания. «В большинстве случаев цены на жилье в многоэтажных проектах сопоставимы с предложением в малоэтажных комплексах, однако малоэтажные жилые комплексы, как правило, расположены в местах с хорошей экологической составляющей. Также стоит помнить: малоэтажка возводится со всей необходимой социально-бытовой инфраструктурой, что далеко не всегда присутствует в коттеджных поселках, особенно в доступном сегменте», – отметила она.
Новая Москва условно разделена на три пояса урбанизации. К первому отнесены территории вблизи МКАД, ко второму и третьему, соответственно, срединные и периферийные части. Чем ближе к МКАД, тем плотнее и выше застройка. Чем дальше от Кольцевой, тем этажность и плотность снижаются. «В первую очередь будут развиваться территории, максимально приближенные к Москве, это первый уровень урбанизации. Мы считаем, что плотность там будет выше, чем в целом по новой территории», – сказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.
Освоение первого пояса урбанизации обусловлено бурным развитием транспортной инфраструктуры. Все-таки жители этих районов пока ориентированы на работу внутри МКАД, поэтому коммуникации со старой Москвой имеют большое значение при выборе квартир. «По мере развития транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры вглубь новой Москвы доля малоэтажного жилья будет расти», – уверен Юрий Волков.
Константин Филиппишин отметил существенное упорядочивание градостроительных правил в новой Москве. Жесткое отслеживание норм по этажности в Генплане, наличия инженерной и социальной инфраструктуры, по его мнению, позволяет допустить, что в краткосрочной перспективе в состояние баланса малоэтажного и высотного строительства должны прийти не только цены на готовое жилье, но и площадки под девелопмент. «Это значит, что малоэтажке должно стать легче от предсказуемости затрат. Она обладает не только преимуществом качества пространства и образа жизни, но и более коротким сроком строительства объектов», – подчеркнул Филиппишин.
