Сам себе застройщик
Город становится все более заметным игроком на рынке коммерческого жилья. По оценкам экспертов, на его долю приходится около 10% проданных в 2016 году квартир, перед Новым годом на продажу были выставлены еще 1200 объектов в различных районах Москвы. Основным конкурентным преимуществом таких сделок является их высокая надежность – предлагаемое городом жилье полностью готово для проживания. Минусы заключаются в сложной схеме реализации и непредсказуемой цене: поскольку построенные за счет бюджета квадратные метры продаются на электронных торгах, их итоговая стоимость может существенно отличаться от стартовой.
Когда городские власти объявили, что КП «Управление гражданского строительства» (КП «УГС») будет не только отвечать за реализацию городских строительных программ, но и возводить жилье на продажу, старожилы сразу вспомнили про департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС). Эта структура стройкомплекса с середины 1990-х занималась примерно тем же самым, в разные годы контролируя от 40 до 80% первичного рынка. У КП «УГС» таких амбиций нет, но и времена сильно изменились. В отличие от ДИПСа, который активно привлекал инвесторов и продавал квартиры на стадии котлована, городской застройщик использует исключительно бюджетные средства, а жилье продает полностью готовым для проживания. Разница между себестоимостью (а надо учитывать, что земельные участки КП «УГС» получает от города бесплатно) и ценой реализации, которая, как правило, немного ниже среднерыночной, составляет доход, который власти реинвестируют в дальнейшее жилищное строительство. Таким образом, получается, что покупатели не только решают свой квартирный вопрос, но и помогают мэрии разбираться с очередниками и переселенцами из ветхого и устаревшего жилого фонда.
По информации стройкомплекса, начиная с 2011 года бюджет ежегодно финансирует строительство 500–600 тыс. кв. метров жилья. Однако продавать квартиры на рынке мэрия стала не сразу, а только со второй половины 2014 года. Причем схемы реализации, которыми пользуются коммерческие застройщики, для городского имущества не подходят. По федеральному закону № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» построенное в рамках горзаказа жилье можно продать только через аукцион. «Мы остановились на электронных торгах, поскольку это максимально прозрачная схема продаж: она позволяет полностью предотвращать коррупционную составляющую. Одна из задач правительства Москвы – сделать первичный рынок недвижимости не инвестиционным, а напрямую доступным гражданам. Это повышает покупательную способность клиента, так как цена квартир остается доступной», – поясняют в департаменте по конкурентной политике.
Подробную информацию о том, как проводятся сделки с городским имуществом, можно почерпнуть на сайте этого ведомства, а также на интернет-порталах КП «УГС» (продавец) и «Мосреалстроя» (уполномоченный центр по продаже недвижимости, входящий в структуру «Мосинжстроя»). Первый шаг – он же самый хлопотный – заключается в получении электронной цифровой подписи (ЭЦП), которая послужит «паспортом» покупателя на аукционе. Для этого необходимо подать заявку, собрать необходимый пакет документов, включая копию СНИЛС и нотариально заверенную копию ИНН, оплатить счет, дождаться формирования комплекта электронной подписи и зарегистрировать ее на торговой площадке.
После этого выбирается понравившаяся квартира и подается заявка на участие в электронных торгах. Те, кому данная схема кажется чересчур сложной, за отдельную плату могут заказать услуги персонального менеджера. Он поможет собрать все документы, получить ЭЦП, правильно и вовремя подать заявку, а также будет присутствовать рядом с покупателем во время торгов для оперативного решения возникающих вопросов. «Сопровождение сделки гарантирует своевременное участие в нужных торгах. Неоднократно бывали случаи, когда люди упускали понравившуюся квартиру только потому, что не разобрались в нюансах», – признают в «Мосреалстрое». Впрочем, гарантировать покупку выбранного объекта по желаемой цене персональный менеджер все же не сможет, и в этой непредсказуемости заключается главный минус аукциона. «Когда ты приходишь к застройщику, все ясно: он тебе называет конечную стоимость, и в случае согласия вы ударяете по рукам. На электронных торгах исход сделки зависит не от продавца, а от других участников», – говорит москвичка Юлия. Она дважды пыталась купить квартиру у города, но ей не везло. Понравившиеся объекты оказались ликвидными: в ходе торгов цена на них выросла больше чем на 10%. «Потенциальные покупатели стремятся подать заявку как можно ближе к дате проведения торгов и отдают предпочтение квартирам с минимальным количеством претендентов. Понятно, что городу это неинтересно: по объектам, на которые подана только одна заявка, торги, как правило, переносятся на более поздний срок», – рассказывает Юлия.
Стартовую стоимость своих квартир город устанавливает на основе данных независимой оценки, которую заказывает КП «УГС» (данные подлежат обновлению раз в полгода). Большинство объектов продаются с отделкой, характерной для социального жилья: потолки покрашены водоэмульсионной краской, стены оклеены обоями, на полу – линолеум. В квартирах установлены все межкомнатные двери и подоконники, санузлы оборудованы необходимыми сантехническими приборами, на кухне имеются мойка, смеситель, а также фартук из керамической плитки. Иными словами, покупай и живи. «По сравнению с традиционной сделкой купли-продажи покупка на торгах кажется несколько затянутой (нужно оформить цифровую подпись, ждать проведения аукциона и так далее). Но плюсы все-таки перевешивают возможные минусы. Юридически вы покупаете вторичное жилье – но без всяких рисков», – отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Скидок или рассрочек платежа схема электронных торгов не предусматривает. Но можно использовать ипотеку. Правда, в этом случае одобрение банка нужно получить до подачи заявки на участие в торгах. «При этом лучше всего получить одобрение на сумму, превышающую стартовую цену квартиры на 5–10%, так как в ходе торгов цена может расти», – советует Доброхотова.
При подаче заявки клиент делает обеспечительный взнос в размере 100 000 рублей. Шаг аукциона – 10 тысяч рублей в час. Побеждает тот, чья ставка не была перебита в течение часа. В случае выигрыша обеспечительный взнос переходит в счет оплаты квартиры, а в случае проигрыша возвращается участникам. «Важно, что клиент не несет никаких финансовых рисков. Кроме одного случая – если сам отказывается от обязательств по заключению договора, то есть, выиграв торги, не приобретает квартиру. Тогда обеспечительный взнос будет потерян», – поясняют в «Мосреалстрое».
По словам представителя стройкомплекса, объемы реализации городских квартир постоянно растут. Если в 2014 году город продал всего несколько десятков квартир, то в 2015-м – 1,7 тыс. на 11 млрд рублей. Начиная с января 2016 года на торгах ежемесячно продаются от 100 до 400 квартир. По итогам электронных аукционов, состоявшихся в первом полугодии, город заработал 9,6 млрд рублей. В июле продажа квартир принесла Москве 3,7 млрд рублей, в августе – 4,5 млрд, в сентябре – 4,4 млрд, в октябре – 1,1 млрд, в ноябре – 2,1 млрд рублей. В целом за этот год власти рассчитывают заработать около 27 млрд рублей. Это примерно третья часть суммы, ежегодно направляемой на финансирование жилищного строительства и ЖКХ. Из 51 дома, построенного КП «УГС» в прошлом году, на продажу были выставлены 16.
Эксперты отмечают, что динамика продаж городского имущества полностью укладывается в общую картину. Покупатели в этом году предпочли не ждать начала делового сезона и вместо отпуска скупали квартиры в новостройках, опасаясь обещанного девелоперами осеннего роста цен. Впрочем, сентябрь для КП «УГС» тоже оказался удачным благодаря реализации пула квартир в ЖК «Пресненский вал, 14». Комплекс домов на месте бывшей промзоны в двух шагах от метро «Улица 1905 года» (ЦАО) изначально строился под переселение микрорайона «Камушки», однако в итоге власти приняли решение продать суперликвидный объект на торгах. На 208 квартир заявились 1809 участников, т.е в среднем 9 человек на один объект. Не удивительно, что все жилье в ЖК «Пресненский вал, 14» с большим превышением было продано в сентябре при стандартном сроке экспонирования от двух месяцев до полугода.
В октябре–ноябре в базе «Мосреалстроя» оставались квартиры в ЖК «В Солнцево», «На Базовской», «На Симоновском», «Некрасовка», «На Смольной». Перед новогодними праздниками департамент по конкурентной политике объявил новый аукцион: на торги выставили еще 1150 лотов в новостройках и 50 на вторичном рынке (так называемое выморочное жилье). До конца декабря у покупателей будет возможность побороться за квартиры в жилых корпусах, построенных в конце Дмитровского шоссе (СВАО), на территории Подольска, где раньше у города была программа по созданию сети «бездоходных» арендных домов, а также по двум адресам в ЦАО – в Большом Симоновском переулке и на Сосинской улице. Начальная цена стартует от 60 тыс. рублей за кв. метр в Подольске и от 187 тыс. рублей за кв. метр в центре Москвы.
