Новая Москва не сразу строилась

Территория новой Москвы наряду с промышленными и коммунальными площадками «старого» города рассматривается сегодня как мощная зона развития. Во всяком случае, именно эту цель преследовали власти, расширяя город. Насколько оправданными оказались эти ожидания и что удалось сделать в уходящем 2016 году, обсудили участники конференции «Новая Москва. Спрос на территорию».

Понять и проанализировать ситуацию в Новомосковском и Троицком округах предложила Московская ассоциация инвесторов (МАИ), пригласив к дискуссии руководство столичного департамента развития новых территорий города и представителей бизнеса.
Судя по дискуссиям на второй ежегодной конференции «Новая Москва. Спрос на территорию», интерес к присоединенным землям не снижается. Причин несколько. Обретают понятные законодательные очертания планы по их развитию. Все больше участков вовлекается в процесс строительства. Расширяется сектор социальных объектов. За счет возможностей наземного и подземного транспорта возникают инфраструктурные связки между старым городом и новым. Конечно, спрос мог быть и больше, если бы не кризис. Но это справедливо для всего жилого сектора столицы, а не только для новой Москвы.

Деньги и документы
Относительно ясно выглядит бюджет проекта, пусть и на промежуточном этапе. По данным руководителя департамента развития новых территорий Владимира Жидкина, совокупные затраты на развитие присоединенных земель составили 7 трлн руб. Из них на инженерную и дорожную инфраструктуру направлено чуть более 1 трлн руб., порядка 5 трлн руб. – на строительство коммерческой и жилой недвижимости, несколько сотен млрд руб. – на социальные объекты.
Распределение затрат между бюджетными и внебюджетными источниками выглядит так: около 6 трлн руб. направляется городом, около 1 трлн – крупными ресурсными организациями: МОЭСК, Водоканалом и другими. Московские власти считают, что весь проект вполне вписывается в схему государственно-частного партнерства (ГЧП). Возведение жилых объектов идет без участия бюджета города.
По оценкам департамента, разработка граддокументации для новой Москвы начиная с 2014 года шла довольно динамично. Оперативно были разработаны и в 2014 году приняты Схемы территориального планирования, ставшие базовыми в отсутствие Генплана. В 2015 году прошли общественные слушания Генплана. К 1 июля 2017-го планируется принять два основных документа – Генеральный план Москвы, распространяющийся на новые территории, и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Генплан и ПЗЗ продлили действие территориальных схем до 2025–2035 годов. Это позволяет собственникам земельных участков планировать их развитие из расчета, что застройка жилых районов будет вестись с плотностью 4 тыс. кв. метров на 1 гектар. Разработанные документы дают возможность инвесторам получать Градостроительные планы земельного участка (ГПЗУ) без вынесения решений Градостроительной земельной комиссии (ГЗК), что сокращает сроки прохождения документов: в электронном виде для этого требуется всего 30 дней.

Энергетики наращивают мощность
Основную роль в процессе технического оснащения новых районов играют две организации – МОЭСК и ОЭК, встраивая собственную стратегию развития в тот тренд, который задается городом.
По словам Александра Грошева, заместителя директора по ТП и развитию услуг филиала ПАО «МОЭСК» – новая Москва», сегодня они работают в районах активной застройки – в поселке Московском, в Саларьеве, на участке, примыкающем к Бутову. Основное направление связано с обслуживанием и энергоснабжением дорог, включая реконструкции Калужского шоссе и участка ЦКАД.
Еще одно направление – энергетическое обеспечение инфраструктурных объектов коммерческой недвижимости, где сегодня создаются рабочие места для жителей новой территории. Запланировано строительство большой подстанции «Хованская», которая решит проблему энергодефицита значительных территорий. В планах – строительство подстанции «Саларьево». Сегодня сети, доставшиеся МОЭСК от Московской области, перестраиваются по образцам и стандартам, принятым в столице. Общий смысл работы на новых территориях заключается в том, чтобы энергетика не сдерживала ход их строительного освоения и даже носила опережающий характер.
Те же задачи – по реконструкции и созданию новых мощностей – стоят перед Объединенной энергетической компанией (ОЭК), принадлежащей правительству Москвы. По словам Ирины Силаевой, заместителя генерального директора по реализации услуг АО «ОЭК», основной фронт работ связан с заменой сетей, рассчитанных на напряжение 4, 6, 10 кВт, на новые – мощностью 20 кВт. У ОЭК также есть программа по строительству новых подстанций и реконструкции старых. К примеру, сейчас идет реконструкция подстанций 110 кВт в Битце, в планах строительство подстанции «Ямонтово» и «Родники», создание новых распределительных пунктов (РП). Реконструкция связана с заменой аккумуляторов, установкой новых трансформаторов высокой мощности. Новые сети рассчитаны на пропускную способность в 2–2,5 раза выше прежней.
То, как это реализуется на практике, можно видеть на примере нового агрокластера «Фуд сити» на 22-м км Калужского шоссе. Треть сельхозпродукции Москва получает через это предприятие. Мощное холодильное оборудование, которое на нем используется, требует огромных электромощностей, и для открытия «Фуд сити» компания построила здесь РП высокой мощности.
Энергетики отмечают, что напряжение 20 кВт подается по-новому. Кабели пролегают в земле, а РП нового типа прекрасно вписываются в облик города, не нарушая архитектурную концепцию и не доставляя беспокойства жителям. Также руководство ОЭК часто встречается с застройщиками активно развивающихся районов. Это район Коммунарки, поселений Сосенское, Рязановское и др. «Такая политика помогает линиям опорной сети и ее опорным пунктам питающих центров придвинуться к заявителю, что значительно экономит их затраты на построение инженерных сетей. Затраты на прокладку новых сетей и РП включены в программу развития компании и на плечи заявителей не ложатся», – отметила Силаева.
О том, что энергетики физически шагнули в новую Москву, чтобы максимально удобно выстаивать отношения с потребителями, свидетельствует и открытие нового офиса ОЭК в городе Троицке. Там можно подать заявку на технологическое присоединение, переоформление документов, технологическое разграничение. С 1 января 2016 года «электронные» заявки в компанию можно подать через портал госуслуг правительства Москвы.

Застройщики перестраиваются под покупателя
Один из важных вопросов, возникающих в ответ на заявления властей о скором принятии Генплана и ПЗЗ, можно сформулировать так: «Есть ли жизнь после ПЗЗ?» Другими словами, если собственник или арендатор имеет на руках правоустанавливающие документы на землю, но по документам развития на этих участках не предусмотрено появление привлекательных для застройщика объектов, остается ли для него возможность такого планирования и строительства?
Как объяснила начальник управления развития новых территорий Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы Марина Егорова, согласно поправкам, внесенным в законодательство столицы, ПЗЗ стал документом планирования и внесения изменений. То есть теперь это достаточно мобильный документ. Но все его корректировки будут проводиться только после публичных слушаний. Это касается даже ГПЗУ. После успешного завершения этой процедуры в Правила землепользования и застройки будут вноситься поправки. Тем не менее на годы утверждение документов растягиваться не будет, отметила Егорова, все будет проходить в четко обозначенные законом сроки.
Правда, и это, и даже максимальная готовность энергетиков к сотрудничеству не избавляют девелопера от необходимости перестраивать свою работу. Причина – снижение спроса, что требует максимального учета пожеланий покупателей.
Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis, рассказала, что для проектирования офисного комплекса были привлечены не только знаменитые западные архитекторы, но и проведена исследовательская работа при партнерстве с компанией Head Hunter. Исследование трудового потенциала новой Москвы показало, что 75% жителей новой и 35% старой Москвы готовы работать на присоединенных территориях. Выяснилось также, что население новой Москвы имеет более скромные зарплатные ожидания: ниже среднемосковских на 27%. У маркетологов возник логичный вывод – работодатель, разместив здесь офис, сможет экономить бюджетные расходы.
Опросы населения свидетельствовали о том, что в офисах появится жизнь, если кроме комфортных пространств будут предлагаться услуги SPA, фитнеса, образования и развития для взрослых и детей. В связи с этим возникли новые подходы к планированию пространств: парковка делового квартала «обросла» эксплуатируемыми крышами для предоставления спортивных и оздоровительных услуг.
В целом картина рынка новостроек в новой Москве выглядит позитивно. По данным компании «БЕСТ-Новострой», сейчас на рынке нового города представлено 40 жилых комплексов, это более 7000 квартир, или 450 тыс. кв. метров жилья, 36% предлагаемого жилья находится на высокой стадии готовности.
Сегодня девелоперы проявляют большую заинтересованность в повышении темпа продаж. Качество приобретает особую ценность. Видимо, по этой причине квартиры комфорт-класса в жилых комплексах новой Москвы составляют подавляющее большинство – 88%.
Каждый застройщик пытается перещеголять конкурентов за счет интересных архитектурных решений, дизайна, озеленения и благоустройства территорий. Качественные холлы и марши лестниц, хорошие лифты, декорирование общественных зон, более удачные планировки, возможность мобильных перепланировок – сегодня все эти попытки понравиться покупателю являются еще и компенсацией дефицита объектов развлекательного и досугового характера – крупных торговых и общественных центров, кинотеатров и пр., считают эксперты компании «БЕСТ-Новострой».
Привлекать покупателей удается и за счет изменения квартирографии. Четырехкомнатные квартиры ушли в прошлое. Зато появилась возможность перепланировки жилья, в случае необходимости квартиру большой площади можно сложить, например, из двух «двушек».
Девелоперы считают, что привлечь покупателя на территорию новой Москвы помогли бы объекты образования и культуры. И такие попытки (переговоры о переезде сюда вузов, исследовательских центров) осуществлялись. Однако пока они не увенчались успехом. Видимо, потому, что переезд на отдаленную территорию чреват для таких организаций потерей 30% персонала. Правда, другие проекты, например, по переезду офиса компании «Ростелеком» на территорию новой Москвы, показали, что мощные участники рынка (в данном случае рынка коммуникаций) могут подтянуть за МКАД и другие компании родственной сферы.

КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ
В новой Москве уже построено 10 млн кв. метров недвижимости. Показатель по сдаче объектов за 11 месяцев 2016 года находится на отметке 2 млн кв. метров, а в конце года достигнет 3 млн кв. метров. Это примерно треть общего объема городских новостроек, 40 из общего количества построенных в этом году объектов – школы, детские сады и поликлиники.