Ипотека доросла до паспорта - Московская перспектива

Ипотека доросла до паспорта

Ипотека доросла до паспорта
Ипотека доросла до паспорта
К 2020 году число ипотечных кредитов удвоится, а аренда подешевеет

Президентский Совет по стратегическому развитию и приоритетным проектам утвердил паспорт проекта «Ипотека и арендное жилье» на период до 2020 года. Предполагается, что за указанный срок количество выданных ипотечных кредитов увеличится с 700 тыс. до 1,2 млн, а на строительство арендного жилья будет направлено около 100 млрд рублей. При этом льготную ипотеку на 2017 год и далее продлевать не планируется.

Совет по стратегическому развитию и приоритетным проектам при президенте РФ был создан летом 2016 года для поиска новых источников экономического роста. В перечень основных направлений стратегического развития РФ до 2018 года и на период до 2025 года для формирования пилотного портфеля приоритетных программ уже на первом заседании было включено направление «Ипотека и арендное жилье». А на прошлой неделе Минстрой вынес на утверждение президиума паспорт данного проекта. «Это первый готовый к утверждению документ со всеми показателями по объемам ввода жилья, количеству выдаваемых ипотечных кредитов, ежегодного финансирования пилотных проектов и по коэффициентам доступности», – пояснил председатель правительства РФ Дмитрий Медведев и уточнил, что до 2020 года на достижение этих целей будет направлено более 80 млрд рублей из федерального бюджета и около 34 млрд рублей из бюджетов регионов.

По словам главы Минстроя Михаила Меня, предложения по целевым показателям проекта были подготовлены Минстроем совместно с Банком России, АО «АИЖК» и другими заинтересованными ведомствами. Куратором проекта является первый вице-премьер Игорь Шувалов. Проект состоит из трех больших блоков: «Развитие жилищного строительства», «Повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России» и «Формирование и развитие рынка арендного жилья». Первый блок предусматривает увеличение объемов жилищного строительства в РФ с 85,3 млн кв. метров в 2015 году до 100 млн кв. метров в 2020-м. (Примечательно, что изначально амбиции были больше – 120 млн кв. метров.) При этом данные за 2016 год в паспорте не представлены, а в 2017-м власти ожидают спад до 81 млн кв. метров.

Высокие темпы строительства планируется обеспечить за счет вовлечения в оборот неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, и обеспечения инфраструктурой земельных участков. «Самое важное, что на заседании президиума было дано окончательное поручение председателя правительства о том, что 20 млрд рублей по году должно идти на помощь региональным застройщикам – субъектам Российской Федерации в части инфраструктуры: инженерной, внутриквартальной транспортной инфраструктуры и инфраструктуры, связанной с социальными объектами. 10 млрд, соответственно, было сконцентрировано внутри наших возможностей, в рамках нашей федеральной целевой программы «Жилище», и 10 млрд добавило Министерство финансов», – пояснил Михаил Мень.

По его словам, критерии предоставления господдержки региональным застройщикам уже разработаны и согласованы Игорем Шуваловым. «В конце этого года начнем отбор проектов, а уже в начале следующего года приступим к реализации программы», – добавил Мень. По данным «Московской перспективы», власти рассчитывают, что за счет господдержки ежегодно будет строиться не менее 5 млн кв. метров жилья. Также на президиуме было решено для лучшего контроля отдельно отслеживать показатели по индустриальному вводу и по ИЖС.

По второму направлению – «Повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России» – власти ставят задачу выйти с 700 тыс. ипотечных кредитов, которые были выданы в прошлом году, на 1 млн к 2018 году и на 1,2 млн ипотечных кредитов к 2020-му. В деньгах это 1,2 трлн рублей, 1,9 трлн рублей и 2,2 трлн рублей соответственно. Достичь указанных целей предполагается за счет формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК и развития фабрики ИЦБ (в паспорте проекта описан механизм ее функционирования), перевода ипотечного рынка в электронный формат (чиновники надеются, что эта мера поможет сделать ипотеку более удобной для граждан, снизит издержки банков и ускорит процесс выдачи кредитов) и внедрения лучших мировых практик ипотечного кредитования, в частности, рекомендаций ОЭСР по раскрытию условий кредитов, что позволит увеличить прозрачность ипотеки и снизить риски неплатежеспособности заемщиков.

Продлевать программу субсидирования ипотеки за счет госбюджета на 2017 год и далее власти не планируют. По словам чиновников, в этом нет никакого смысла, поскольку рыночные ставки с учетом снижения ключевой уже также приближаются к 12%. Альтернативным решением в Минстрое называют утвержденную на президиуме совета поддержку региональных застройщиков в части инфраструктуры. В свою очередь, Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) опубликовало прогноз развития рынка ипотеки в РФ до конца 2016 года и 2017 год, из которого следует, что в четвертом квартале за счет повышенного спроса на кредиты по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки и вследствие ожидаемого снижения ставок по собственным программам банков объем выдачи составит 500 млрд рублей, а всего по году 1,5 трлн рублей. «Доля ипотеки на первичном рынке жилья в общем объеме выдачи по итогам года не превысит 40%, при этом порядка 90% будет выдано в рамках программы господдержки. К моменту окончания программы господдержки ее объем будет выполнен на 95%», – говорится в исследовании. К концу 2016 года средняя ставка рублевой ипотеки (с учетом господдержки), по оценкам НАФИ, может достигнуть 12,5%, а по собственным программам банков – вплотную приблизиться к 13%. Однако уже в январе 2017 года средняя ставка вновь вернется к уровню лета 2016 года – скажется уход с рынка льготных программ на новое жилье. Отложенный спрос (с 2014 по 2015 год) скорее всего будет почти полностью удовлетворен также к первому кварталу следующего года, то есть уже как минимум два фактора, обеспечивающих хорошую динамику в этом году, перестанут работать. Часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на новостройки в новых выдачах, прогнозируют эксперты, ставя под сомнение оптимизм чиновников.

Наконец, третий блок – «Формирование и развитие рынка арендного жилья» предусматривает, что в 2016 году в пилотные проекты будет вложено 10 млрд рублей, в 2018-м – 18 млрд, а в 2020-м – 20 млрд рублей. Михаил Мень на брифинге после заседания совета другие целевые показатели (в частности, объемы) реализации программы не назвал, отметив, что рынок новый, нужно еще понять «параметры и критерии такого жилья». «Мы договорились, что будет целый блок пилотных проектов, для того чтобы понять, как будет работать вообще в России цивилизованный рынок арендного жилья, поскольку мы его пока не имеем. Сегодня есть всего лишь порядка 1 млн кв. метров арендного жилья. Мы будем эти пилотные проекты создавать в местах деловой активности, в крупных городах, рядом со строящимися предприятиями, а по результатам увидим, насколько этот рынок сформировался и насколько он востребован в нашей стране», – рассказал глава Минстроя. Он подчеркнул, что этой работой занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое должно реализовывать пилотные арендные проекты через механизм паевых инвестиционных фондов.

Напомним, что в Москве АИЖК уже создало закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Кутузовский», куда вносятся объекты, выкупаемые агентством для сдачи в аренду. В частности, в него вошли площади в ЖК «Лайнер» на Хорошевском шоссе и в Match Point на ул. Василисы Кожиной в Москве – всего около 60 тыс. кв. метров. Сейчас эти объекты находятся в высокой стадии готовности, квартиры в них можно будет арендовать уже в 2017 году. Однако эту недвижимость вряд ли можно назвать доступным жильем, на создание которого рассчитывали власти, включая доходные дома в перечень приоритетных проектов. По словам представителя АИЖК Андрея Милютина, аренда квартиры площадью 22 кв. метра в ЖК «Лайнер» будет стоить 36 тыс. рублей в месяц, квартиры площадью 36 кв. метров – 52 тыс. рублей. (В эту стоимость включены коммунальные услуги, не считая света и воды.) Напомним, что когда программа арендного жилья только обсуждалась, чиновники заявляли, что квартиру в таких домах можно будет снять существенно дешевле, чем у частников, например, за 10 тыс. рублей «однушку» в Москве. Кстати, сейчас однокомнатные квартиры гораздо большей площади, чем в проекте АИЖК, можно арендовать по цене до 30 тыс. рублей в месяц.