Объединяемся и строим - Московская перспектива

Объединяемся и строим

Объединяемся и строим
Объединяемся и строим
Почти половину россиян обещают обеспечить жильем с помощью ЖСК

Словосочетание жилищно-строительный кооператив у людей старшего возраста ассоциируется в первую очередь с советским прошлым, а у молодого поколения – скорее со строительным бумом 2000-х и обманутыми дольщиками. Теперь государство не только пытается реабилитировать понятие ЖСК, но и с их помощью обеспечить доступным жильем значительное количество нуждающихся.

Хотят и могут

По мнению президента Фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, лет через пять 15% всего жилищного строительства в стране можно будет обеспечить за счет ЖСК. «Ни для кого не секрет, что у нас в очереди на социальное жилье стоят 20 лет. Кооперативы помогут тем очередникам, у которых есть финансовые возможности решить свою жилищную проблему частично с государственной поддержкой, частично – самостоятельно, – поясняет госпожа Косарева. – Кроме того, через эту форму можно было бы внедрять новые стандарты технологии жилищного строительства, которые, с одной стороны, обеспечивали бы снижение затрат на строительство, а с другой стороны – позволяли бы создавать современное, комфортное жилье».

Целевая аудитория кооперативов – семьи со средним доходом, которые могут себе позволить взять долгосрочный ипотечный кредит. «Требования к доходам потенциальных участников ЖСК несколько ниже, чем у покупателей жилья по обычной ипотеке, но они все-таки достаточно высокие», – уточняет президент фонда. По данным Надежды Косаревой, на сегодняшний день позволить себе ипотечный кредит могут порядка 26% населения страны, а вступление в ЖСК доступно 35–40% граждан. «Спрос огромный. У людей есть не только желание, но и возможность стать членами строительных кооперативов», – уверена она.

Закон на подходе

Тормозит развитие ЖСК пробел в законодательстве. Еще в 2007 году был разработан проект федерального закона, определяющий общие основания работы кооперативов. В 2009 году он был подготовлен ко второму чтению, были расширены его рамки, в результате проект охватил все возможные варианты объединений граждан в рамках жилищного строительства.

Первая форма ЖСК, предусмотренная законопроектом, – открытая, для всех желающих. Граждане объединяются, создают кооператив, нанимают подрядную организацию-застройщика, а после выплаты паев становятся собственниками квартир. Второй вариант – закрытые кооперативы с государственной поддержкой – предусмотрены исключительно для целевых групп населения (очередники и граждане, имеющие право на льготы). Члены таких кооперативов не становятся собственниками жилья, дом находится в кооперативной собственности, как в советское время. Администраторами кооперативов в данном случае могут выступать либо органы управления, либо работодатели, либо застройщики. Но не те застройщики, которые создают ЖСК как инвестиционные проекты, а предлагающие услуги кооперативам при прохождении определенных процедур – они работают за фиксированное вознаграждение и помогают кооперативам выбрать подрядчика, проектную организацию, решить другие оргвопросы. Законопроектом установлены определенные требования к таким администраторам, чтобы исключить мошенничество.

Кроме того, предусмотрены специальные формы кооперативов при малоэтажном строительстве и товариществах индивидуальных застройщиков, которые совместно участвуют в приобретении и планировке земельного участка, а дальше каждый строит себе жилье самостоятельно.

Снизить затраты на возведение кооперативного жилья позволяет, в частности, особый порядок распределения земельных участков. Они предоставляются в собственность без торгов и бесплатно тем закрытым льготным кооперативам, которые учреждаются органами местного самоуправления и государственной власти. Для любых других закрытых кооперативов участки продаются на закрытом аукционе по сниженной начальной цене. А в случае с открытыми кооперативами – на обычном открытом аукционе, но исключительно с назначением для строительства кооперативного жилья.

Казалось бы, все логично, однако дальше первого чтения рассмотрение законопроекта до сих пор не пошло. По мнению Надежды Косаревой, виной тому – строительные компании, которые после внесения поправок в федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» стали создавать ЖСК как альтернативную форму продажи еще не построенного жилья. «Три года назад, когда ужесточили закон о долевом участии, в Москве и области создали около пятисот кооперативов, но это совсем не те кооперативы, – поясняет госпожа Косарева. – Я думаю, из-за них наш закон и не принимают. Застройщики, которые не хотели соблюдать 214-й закон, придумали новый обходной путь: учреждать кооперативы и собирать деньги через них. Но тогда вовремя опомнились и приняли поправку в Жилищный кодекс, что учредителем кооператива не может быть юридическое лицо».

Эксперимент удался

Пока законопроект не принят, своеобразное тестирование модели функционирования ЖСК проводит Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). «ЖСК на участках фонда были задуманы как пилоты, чтобы опробовать практику их создания и в дальнейшем с учетом опыта фонда разработать нормативную базу на федеральном уровне», – рассказывает руководитель дирекции социально ориентированных проектов Фонда РЖС Наталья Коротченкова.

По ее словам, сейчас Фонд РЖС создает на своих земельных участках ЖСК с господдержкой, в них могут вступить льготные категории граждан: молодые и многодетные семьи, молодые ученые, работники федеральных гуманитарных предприятий, военнослужащие, работники системы Академии наук, научные и инженерно-технические работники, сотрудники организаций оборонно-промышлен-ного комплекса. Кроме того, фонд может создавать ЖСК на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для работников государственных муниципальных образовательных учреждений, вузов, учреждений здравоохранения и культуры.

Фонд РЖС практикует различные формы поддержки кооперативов: безвозмездная (без проведения аукционов) передача земельных участков для строительства, содействие в обеспечении участка инженерной инфраструктурой, бесплатное предоставление типовой проектной документации (в фонде создана библиотека типовых проектов, которые безвозмездно предоставляются кооперативам).

ЖСК под эгидой Фонда РЖС начали активно создаваться в прошлом году. Сейчас фонд реализует 63 проекта в 38 субъектах РФ. Первый кооператив создан и в Москве – для сотрудников Московского энергетического института. Несмотря на заоблачную стоимость жилья в столице, Фонд РЖС и здесь обещает кооперативам льготные условия. «Стоимость квадратного метра жилья в Москве, установленная Госстроем, составляет 90?400 рублей. Земельный участок кооперативу будет предоставлен без аукциона, проектную документацию готов предоставить застройщик, с которым кооператив уже начал переговоры. Поэтому мы надеемся, что за стоимость квадратного метра 90?400 рублей мы не выйдем. Здесь нет тех издержек, которые есть на обычных коммерческих аукционах, – плата за землю, возможные административные издержки и так далее», – поясняет Наталья Коротченкова.

По ее мнению, говорить о том, что Москва и Московская область – это не то место, где можно создавать кооперативы, нельзя. Сейчас 6 кооперативов создаются в Подольском районе и в районе города Жуковского. Хотя специфика Московского региона все же создает определенные сложности. В первую очередь они касаются подбора земельных участков. Помимо того что свободной земли в столице крайне мало, не каждый участок пригоден для жилищного строительства. «Прежде чем инициировать процедуру создания ЖСК, мы должны посмотреть, нет ли санитарно-охранных зон, что там можно размещать по Генплану и Правилам землепользования и застройки. Кроме того, мы в любом случае сверяем свои действия с позицией города в части его градостроительной политики, параметры строительства рассматриваются на ГЗК. Это сложный процесс, но дорогу осилит идущий», – уверена госпожа Коротченкова.