Бизнес-центры поделят на койко-места
В башне «Федерация» ММДЦ «Мос-ква-Сити» могут появиться хостелы, которые разместятся на месте пустующих офисных площадей. Разработчики реконцепции ожидают, что это позволит собственникам обеспечить заполняемость помещений, поскольку недорогие номера оборудуют в необычной локации. Как ожидают опрошенные «Московской перспективой» эксперты, собственники невостребованных помещений сегодня вынуждены искать нестандартные варианты их использования, поэтому подобный формат может быть распространен и на другие бизнес-центры города, которые испытывают дефицит арендаторов.
Реконцепция затронула один из этажей башни «Федерация» в «Москва-Сити» общей площадью около 3,5 тыс. кв. метров. Вместо офисных помещений предполагается создать мультиформатное средство коллективного размещения. Как пояснила Марианна Романовская, директор по консалтингу GVA Sawyer, из-за отсутствия объективных факторов роста спроса на офисы, а как ведомо, основной драйвер увеличения потребности в административных помещениях – это создание новых рабочих мест, застройщикам приходится что-то делать с объектами, которые уже отстроились как офисы. «В итоге наша рекомендация состояла в том, чтобы сделать новый и уникальный по своему концептуальному наполнению объект гостиничной недвижимости, где «в одном флаконе» сочетается стандартный отель и формат хостела», – рассказала она. При этом речь не идет о хостелах, которые являются синонимом привокзальной общаги с сомнительной репутацией. «По примеру уже состоявшихся рынков Западной Европы можно сказать, что хостел – вполне цивилизованное место для современных людей поколения Y (так называемые миллениалы). Сейчас такое время, что в целом ряде случаев стереотипы вынужденным образом замещаются нестандартными решениями. В этом контексте предлагаемый демократический формат гостиничной недвижимости посередине пафосно-офисного «Москва-Сити» – это тоже, возможно, веление времени», – отметила Романовская.
При этом в «Москва-Сити», по информации компании Blackwood, почти половина жилых площадей пустует. Офисная недвижимость в «Москва-Сити» продается лучше, нереализованными остались только 20% площадей. В этой связи можно сделать вывод, что жить в ММДЦ люди не торопятся. Но эксперты такую точку зрения не разделяют. По словам Анны Данченок, директора департамента консалтинга NAI Becar, апартаменты рассчитаны на своеобразную категорию покупателей и инвесторов и предполагают высокий бюджет покупки и содержания, что затрудняет их сбыт. Симбиоз хостела и демократичного отеля ориентирован на широкую аудиторию, поэтому проект будет востребован с учетом выгодного расположения в центре деловой активности, рядом с метро, в окружении объектов инфраструктуры. «Не нужно смешивать понятия апартаментов и гостиниц, – считает гендиректор ГК Stroytech Юрий Волков. – В Москве апартаменты рассматриваются для постоянного проживания, а жить в высотках ММДЦ захотят не все по разным причинам. Что же касается временного размещения, то речь идет не о покупке квадратных метров, а об аренде. В этом случае огромный деловой центр, наоборот, выступает уже как привлекающий элемент».
По словам Андрея Ковалёва, собственника ГК «ЭКООФИС», идея переделать офисы под подобный формат гостиничной недвижимости достаточно перспективна. Для собственника это может быть эффективным способом для заполнения пустующих площадей. «В целом сегодня недорогие гостиницы и хостелы в столице хорошо востребованы. Если говорить о данном проекте, то его главным преимуществом является интересная, необычная локация – небоскреб в ММДЦ и при этом, судя по информации от разработчиков концепции, демократичная цена проживания. Подобных предложений на рынке сегодня нет, поэтому вполне возможно, что при наличии качественного сервиса у хостела будет стабильно высокая заполняемость», – считает он.
Ситуация на рынке офисной недвижимости сегодня такова, что по состоянию на конец третьего квартала 2016 года средний уровень вакансий в офисах класса А, В+, В составил почти 20%. При этом, по данным NAI Becar, доля вакантных площадей в классе А составляет более 25%. В этой связи инвесторы задумываются о перепрофилировании уже возведенных строений. По мнению экспертов, опыт «Москва-Сити», вероятно, будет использован и в других крупных деловых центрах. «Сегодня переформатирование офисов под мини-гостиницы и хостелы уже не является каким-либо новшеством. К данной мере начали прибегать некоторые собственники бизнес-центров после снижения деловой активности и спроса на офисные помещения в связи с произошедшими экономическими потрясениями в стране», – отметил Андрей Ковалёв.
При этом, конечно, подобное перепрофилирование под хостел является далеко не единственным вариантом заполнения свободных офисов. Анна Данченок считает, что еще одним вариантом заполнения площадей является коворкинг, формат которого может удачно дополнить концепцию хостела. Коворкинг – это пространство, которое оборудовано необходимым инвентарем. Оно сдается в аренду на определенный срок любому желающему и используется для совместной работы, чтобы делиться знаниями, обмениваться идеями и работать над определенными проектами. Проще говоря, это что-то среднее между работой дома и в офисе. В этих центрах есть все необходимое для отдыха и работы: мебель, компьютеры, интернет, кулеры с водой, кофемашины. По внешним параметрам такие центры практически не отличаются от офисов, поскольку здесь имеются рабочие места, переговорные зоны, вот только работу ведут люди, которые не зависят друг от друга.
Зачастую собственники невостребованных офисов также сдают пустующие помещения в деловых центрах небольшим ритейлерам, службам быта и различным предприятиям из сферы услуг, например, салонам красоты и фитнес-центрам. По большей части все они ориентируются на внутренний спрос со стороны сотрудников бизнес-центра.
«Также владельцы БЦ зачастую используют пустующие офисы, в первую очередь просторные open-space помещения с минимумом внутренних перегородок, для проведения семинаров и мастер-классов. Сдаются они, как правило, уже со всем необходимым оборудованием: флипчартами, микрофонами, проектором и т.п. В некоторых случаях арендодатели предлагают в качестве дополнительной услуги организацию кофе-брейков», – рассказал Ковалёв. Для собственников помещений достаточно выгоден данный вариант, ведь все необходимое оборудование для проведения подобных мероприятий стоит не так дорого, но при этом служит достаточно долго. При этом ставки при краткосрочной аренде можно поднять весьма существенно. Просторные open-space офисы сегодня достаточно часто используются в качестве залов для занятий танцами или йогой.
Есть и более нестандартные варианты использования пустующих офисов, например, в качестве студий для съемок различных телевизионных передач. В большинстве случаев собственники предлагают для этого обычные офисы с качественным ремонтом и мебелью и в некоторых случаях хорошим видом из окна. При этом среди массы подобных предложений есть и уникальные: в бизнес-парке «Кожевники» можно арендовать целый съемочный павильон с профессиональным звуковым, видео- и осветительным оборудованием. Вдобавок собственник предлагает арендаторам еще и услуги собственной киностудии. Хотя данные павильоны интересны достаточно узкому кругу арендаторов, из-за ограниченности подобных предложений на рынке они пользуются стабильно высоким спросом.
