Офисы комплексуют
В Москве второй год подряд падают объемы строительства офисной недвижимости – это реакция на общую ситуацию в экономике и «затоваривание» рынка, имевшее место в предыдущие годы. Однако есть и положительные тенденции: эксперты заметили, что на фоне сокращения предложения начал расти спрос на уже построенную офисную недвижимость.
Аналитики компании CBRE подсчитали, что с июля по сентябрь в столице ввели в эксплуатацию 75 тыс. кв. метров новых офисов, а суммарно за первые три квартала объем нового ввода составил 250 тыс. кв. метров. Это на 46% меньше, чем за тот же период прошлого года, а полугодовое падение составило 63%. Такая картина не удивила экспертов. Похожие тенденции они наблюдали уже в предыдущий период: высокая стоимость кредитных ресурсов и снижение экономической активности позволяли прогнозировать, что снижение объемов офисного строительства будет носить затяжной характер.
Последние рекорды на рынке офисной недвижимости были побиты в 2014 году. Тогда девелоперы отчитались в строительстве почти 1,2 млн кв. метров административных площадей. В начале 2015 года застройщики замахивались на миллион, но в итоге со скрипом сдали 620 тыс. кв. метров. При этом сроки ввода многих объектов переносились по несколько раз, а запуск новых площадок откладывался. Столичные чиновники рассказывали, что девелоперы буквально осаждают мэрию с просьбой переформатировать уже согласованные офисные проекты под другие цели – жилье, гостиницы и апартаменты. В ряде случаев власти действительно пошли им навстречу. Жилые дома разрешили строить даже в составе транспортно-пересадочных узлов, хотя ранее подразумевалось, что там будут исключительно коммерческие площади, вспомогательные по отношению к основной функции. В 2016 году настроения инвесторов не поменялись. Зампредседателя Москомстройинвеста Екатерина Храмова сообщила на международной выставке EXPO Real, проходившей на прошлой неделе в Мюнхене, что в этом году Градостроительно-земельная комиссия согласовала строительство 7,9 млн кв. метров жилья, а объектов торгово-административного назначения – 3,6 млн кв. метров, то есть в два с лишним раза меньше.
Аналитики CBRE подсчитали, что с учетом сложившейся ситуации и планов самих инвесторов объем ввода офисной недвижимости в текущем году не превысит 360 тыс. кв. метров. Это в 1,7 раза меньше, чем в 2015 году. Правда, есть и более оптимистичные прогнозы. Столичные власти уверяют, что объемы офисного строительства, которое в отличие от жилья обеспечивает прирост такого важного для городской экономики показателя, как рабочие места, держатся на устойчивом уровне. Во второй половине 2016 года к сдаче в эксплуатацию заявлено около 340 тыс. кв. метров офисных площадей, общий объем ввода, по их оценкам, составит 500 тыс. кв. метров. «Если в 2015 году в эксплуатацию ввели 20 административно-деловых комплексов, то в этом году планируется сдать 22», – отмечают в Москомстройинвесте. (Всего после смены горадминистрации и прихода к власти команды Сергея Собянина в столице построили 168 офисных зданий, преимущественно в периферийной части города.)
Дальнейшие перспективы сегмента деловой недвижимости напрямую связаны с темпами реновации бывших промышленных и коммунальных зон.
Здесь, по словам Екатерины Храмовой, большим подспорьем для властей и девелоперов станет 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс», вступающий в силу с 1 января 2017 года. «Этот закон вводит понятие «комплексное развитие территорий» и предусматривает разные схемы реализации таких проектов как за счет средств и по инициативе правообладателей, собственников земельных участков, так и по инициативе города», – уточнила Храмова, выступая на EXPO Real.
На фоне снижения объемов ввода позитивную динамику демонстрирует спрос на уже построенную офисную недвижимость. Напомним, что в конце прошлого года эксперты говорили об «историческом максимуме» вакантных площадей. В объектах класса А на тот момент пустовало около 1 млн кв. метров помещений, а в офисах класса В – 2 млн кв. метров. В сумме объем вакансий в полтора раза превышал показатели предыдущей волны кризиса 2008–2009 годов.
В первом полугодии 2016 года спрос на столичные офисы, по данным консалтинговой компании Knight Frank, вырос на 25% по сравнению с тем же периодом 2015-го – инвесторы приобрели 233 тыс. кв. метров. Компания прогнозирует, что всего по итогам года будет распродано 260,8 тыс. кв. метров новых офисов в классе А, что станет четырехлетним рекордом, и 225,3 тыс. кв. метров офисов класса B (уровень 2014 года). Эксперты компании CBRE, в свою очередь, утверждают, что в третьем квартале объем поглощения (аренда и покупка под собственное использование) административных площадей составил около 225 тыс. кв. метров, а с начала года этот показатель достиг 783 тыс. кв. метров, превысив прошлогоднее значение на 44%. Активнее всего новые офисы арендовали компании финансовой, производственной, ТНП и ИТ отраслей. При этом около 30% спроса генерируют иностранные компании. Сокращение нового предложения при увеличении спроса привело к тому, что доля свободных площадей по итогам третьего квартала незначительно сократилась – с 16,7 до 16,4%, отмечают в CBRE.
Еще в прошлом году собственники перевели ставки в наиболее ходовых объектах в рубли. За прошедшие 9 месяцев они практически не изменились. Бизнес-центры класса А, расположенные в Центральном деловом районе (ЦДР), сейчас можно арендовать по цене 26–35 тыс. руб. за 1 кв. метр в год, расположенные за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) – 18–25 тыс. руб. за 1 кв. метр. В ЦДР офисы класса В сдаются в среднем за 16–28 тыс. руб. за кв. метр, за пределами ТТК – 13–23 тыс. руб. за кв. метр. Ставки в долларах по-прежнему сохраняются в административных комплексах премиум-класса. По данным CBRE, аренда офиса в таких объектах обойдется в $800–900 за 1 кв. метр в год без учета эксплуатационных расходов и НДС.
