Жилье растет на севере
Эксперты подсчитали, что без учета масштабных проектов, где жилье сдается в несколько очередей, в столице до конца года должны быть введены в эксплуатацию более 430 тыс. кв. метров новостроек. В последнее время из-за проблем с финансированием продолжительность строительства домов увеличилась, а их сдачу ГК приходится переносить на более поздние сроки. Однако в мэрии обещают, что план будет выполнен: в Москве построят не менее 3 млн кв. метров жилья, из них более 600 тыс. кв. метров – муниципального.
Компания Est-a-Tet провела исследование проектов, которые должны быть полностью завершены в III и IV кварталах 2016 года. По данным экспертов, за оставшиеся месяцы застройщики должны завершить строительство и сдать в эксплуатацию 23 объекта с суммарной площадью квартир и апартаментов 438 тыс. кв. метров. На текущий момент в них продаются 156 тыс. кв. метров жилых площадей, что составляет 5,8% от общего объема предложения на первичном рынке. Поскольку речь идет о завершении строительства, цены кусаются: средняя стоимость единицы площади (с учетом элитного сегмента) превышает 400 тыс. руб.
Больше всего проектов, по данным исследователей, до конца года планируется ввести в САО – 30% от общего объема площадей, на втором месте ЦАО – 27%. По сегментам лидирует комфорт-класс: 9 проектов с общей жилой площадью более 190 тыс. кв. метров. В свободной продаже сейчас находится 60 тыс. кв. метров по средней цене 181 тыс. руб. за кв. метр. В бизнес-классе в III и IV кварталах запланированы к сдаче 5 комплексов с общей жилой площадью порядка 138 тыс. кв. метров. Текущий объем реализуемого предложения в данных проектах составляет 40,8 тыс. кв. метров, средняя цена – 303,6 тыс. руб. за кв. метр. Премиум-класс в исследовании представлен 6 проектами с общей жилой площадью порядка 95 тыс. кв. метров, из которых доступна практически половина – 45,3 тыс. кв. метров. Средняя цена предложения – 671 тыс. руб. за кв. метр. Наконец, в элитном сегменте до конца года планируется ввести в эксплуатацию три проекта, или 24 тыс. кв. метров квартир. На реализации находятся 9,5 тыс. кв. метров со средней ценой более 1 млн руб. за кв. метр.
Эксперты Est-a-Tet отмечают, что в их исследование не входят масштабные проекты, в которых только часть домов будет сдаваться до конца 2016 года. Кроме того, расчеты не включают новостройки с отложенными сроками ввода. Между тем, по словам самих застройщиков, число таких проектов растет, поскольку темпы строительства замедлились. «Если до кризиса на возведение монолитной новостройки уходило в среднем 2 года, то на данный момент это занимает 2,5 года», – сообщил директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» Московского региона Дмитрий Пантелеймонов. По его словам, основная причина снижения динамики возведения домов – сокращение количества продаж у девелоперов. «Поток денежных средств, которые застройщики получали от дольщиков и инвестировали в возведение домов, сократился. Собственные ресурсы и та финансовая подушка, которую многие компании сформировали за счет высоких продаж в конце 2014 года, тоже иссякли», – пояснил он.
Поэтому перенос сроков сдачи жилья будет вполне рядовым явлением до 2017 года.
Эксперты компании «Метриум Групп» обнаружили, что из 52 жилых и апартаментных комплексов, запланированных к вводу в эксплуатацию в первом полугодии текущего года, сдачу 30 проектов застройщики передвинули на более поздние даты. «Это может быть связано с огромным количеством факторов и далеко не всегда свидетельствует о наличии финансовых проблем у инвестора», – подчеркнули в компании. Одной из самых распространенных причин задержки являются споры с городскими службами из-за подключения к сетям, а в целом перенос сроков ввода на 1–2 квартала всегда был довольно распространенной практикой на рынке.
Наиболее дисциплинированными, по данным «Метриум Групп», показали себя застройщики жилья комфорт-класса в старой Москве. Из шести проектов, которые должны были сдаваться в первом полугодии, разрешения на ввод получили пять. (Правда, во всех новостройках, кроме двух, сдавались отдельные корпуса, а не весь проект.) А вот на рынке новой Москвы дела обстоят несколько хуже. В эксплуатацию должны были ввести 13 объектов, а «зеленый свет» от ГК получили только пять. В бизнес-классе доля не введенных в строй проектов составляет 60% – сроки сдачи передвинули 6 из 10 проектов. Элитной категории также похвастаться особо нечем – из 7 проектов не сдали 4, что составляет 57% от заявленных к вводу на январь–июнь 2016 года новостроек в этом сегменте. Однако самой плачевной ситуация оказалась в сегменте апартаментов: из 16 проектов вовремя не были сданы 11 – почти 70%. Причем одна из компаний – RED Development, на счету которой три комплекса, – по всем признакам является банкротом. «На 2016 год в столице запланировали сдачу почти 100 проектов, более половины из которых должны были получить разрешения на ввод в эксплуатацию в январе–июне текущего года, – прокомментировала ситуацию управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Однако соблюденные сроки оказались всего у 22 новостроек, остальные же будут сдаваться позднее. Подавляющее большинство «отстающих» намерены получить документы на ввод уже в этом году. Таким образом, с учетом тех, кто изначально собирался вводиться в III–IV кварталах текущего года, до конца 2016 года разрешения на ввод в эксплуатацию должна получить 71 новостройка».
В горадминистрации спокойно относятся к данным экспертов. «Для нас важны итоговые показатели, а мониторинг строек показывает, что все намеченные планы застройщики выполнят», – сказал представитель стройкомплекса. По его словам, результаты первого полугодия (напомним, что строители отчитались о вводе 1,3 млн кв. метров) оказались даже лучше прогнозных, на которые опирались в начале года. И хотя по сравнению с тем же периодом 2015-го объемы ввода действительно упали на 27%, это не тот разрыв, который нельзя преодолеть. «Несмотря на непростую экономическую ситуацию, строительная отрасль продолжает динамично развиваться, – уверен глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – Были опасения, что просядет первичный рынок жилья, но принятые (в том числе на федеральном уровне) меры помогли удержать ситуацию под контролем». В горадминистрации ожидают, что до конца декабря строители отчитаются в сдаче 3–3,5 млн кв. метров новостроек. «Экономике свойственна цикличность, за спадом обязательно следует подъем, сейчас рынок недвижимости, в том числе жилой, в Москве оживает», – подчеркнул Марат Хуснуллин.
