Обновить столицу
Столичные власти разработали «дорожную карту» реконструкции пятиэтажек и других малоэтажных домов с надстройкой дополнительных уровней. Это позволит увеличить темпы модернизации жилого фонда: воспользовавшись рекомендациями, в столице можно обновить и существенно увеличить этажность как минимум 400 зданий общей площадью 1 млн кв. метров. Обязательным условием является согласие жителей, которым предстоит оплатить по себестоимости ремонт своих квартир и постройку новых.
Программа демонтажа пятиэтажек сносимых серий вступила в завершающую стадию. По данным департамента градостроительной политики, таких домов осталось в Москве 286. Однако планы 2013 года были выполнены не полностью: вместо 82 корпусов до конца декабря успели снести 66, однако от своих обещаний мэрия не отказывается. Полностью программу намечено выполнить до конца 2015 года. После этого в Москве останется еще около 4 тыс. пятиэтажек несносимых серий общей площадью примерно 19,5 млн кв. метров. Это почти десятая часть жилого фонда города. Что с ними делать, чиновники еще не решили. С одной стороны, мониторинг Мосжилинспекции свидетельствует, что износ большинства зданий составляет примерно 50%, а несущих конструкций – и вовсе 10–15%. При этом в некоторых из них стоимость квадратного метра подчас оказывается выше, чем в новостройках эконом-класса.
С другой стороны, время берет свое, и если ничего не делать, то через несколько лет городу и самим жителям придется изыскивать колоссальные средства на ремонт и содержание этого жилья.
Одним из вариантов решения проблемы стареющего жилфонда является его санация и реконструкция без отселения жителей. По такому пути пошли, в частности, в Германии, когда стало ясно, что вместе с падением Берлинской стены власти получили 300 тыс. квартир, расположенных в панельных шестиэтажках. Поначалу их хотели снести, но вскоре стало понятно, что куда экономнее будет реконструировать старое жилье. Сейчас более половины квартир уже подвергнуты санации, то есть, попросту говоря, переделаны в более комфортные жилища. В доме утепляют фасады, остекляют лоджии и пристраивают лифты, в квартирах меняют все инженерные коммуникации, окна и двери... Есть варианты реконструкции с перепланировкой квартир, но они распространены не так широко. Работы проводятся за счет жильцов, частично в кредит. Один квадратный метр обходится примерно в 600 евро.
В Москве этот опыт пытались повторить, когда городом руководил Юрий Лужков. Представители стройкомплекса, Комплекса городского хозяйства и префектур специально ездили на обучение в Германию. Однако с 2003 года, когда была разработана концепция реконструкции пятиэтажек и других малоэтажных домов, удалось модернизировать не более десяти зданий. Причем практически каждое решение властей сопровождалось массовыми протестами граждан. И неудивительно: жителям первой экспериментальной пятиэтажки на улице Строителей, 5, пришлось ждать окончания ремонта четыре года (в Германии один подъезд возвращают к жизни за неделю).
Тем не менее горадминистрация решила не отказываться от немецкого опыта. Реконструкция пятиэтажек методом санации, да еще с надстройкой дополнительных этажей (чтобы оправдать затраты), предусмотрена городской госпрограммой «Жилище», принятой Сергеем Собяниным в начале первого срока работы в должности мэра. В прошлом году департамент градостроительной политики объявил конкурс на лучшие предложения по модернизации малоэтажного жилого фонда. «Это делается для формирования идеологии, как не просто привести в порядок эти дома, но и улучшить качество жизни в них», – поясняют в стройкомплексе. На конкурс было представлено несколько десятков различных проектов – без надстройки, как у немцев (с заменой коммуникаций, окон на стеклопакеты, утеплением стен и повышением энергоэффективности дома, улучшением его качеств с точки зрения гидро- и шумоизоляции и т.д.), а также с надстройкой нескольких этажей. Дополнительные квартиры могут быть либо проданы, что позволит ТСЖ окупить проведенную реконструкцию, либо использованы для улучшения жилищных условий самих обитателей дома.
В 2013 году к реализации одного из проектов приступили на улице Мишина, 32 (Савеловский район), где жильцы четырехэтажного кирпичного дома, построенного в 1958 году, согласились профинансировать его надстройку дополнительными 4 уровнями. Если до реконструкции в здании находилось 16 квартир, то после появятся еще 30. Согласие на проведение работ и финансовое участие дали владельцы 13 квартир. Кроме того, нашлись три сторонних инвестора. После завершения строительства все пайщики получат в надстроенной части дома квартиры по себестоимости. Квартиры жильцов, не участвовавших в финансировании, станут больше на 18 кв. метров. Кроме того, они будут жить в капитально отремонтированном доме.
В соответствии с проектом на улице Мишина надстраивать новые этажи предполагается на несущих пилонах, что позволит исключить дополнительную нагрузку на существующие конструкции. Вместе с опорами в здании появятся пристраиваемые лоджии, эркеры, лифтовые шахты, во всех квартирах будет увеличена площадь кухонь. Общая площадь надстройки составит порядка 2,2 тыс. кв. метров.
В департаменте градостроительной политики, который курировал проект с момента прохождения государственной экспертизы документации, эксперимент признали успешным и решили систематизировать полученный опыт, оформив его как «дорожную карту». «Это будет методическое пособие, подробные рекомендации, как реконструировать подобные дома. Взяв его в руки, заказчик-застройщик сможет понять, что и каким образом делать», – поясняют в ведомстве. В частности, «дорожная карта» поможет подготовить необходимую градостроительную документацию, получить технические условия на подключение объекта к инженерным сетям, пройти экспертизу проектной документации, получить разрешение на строительство и оформить земельно-имущественные отношения (общедолевую собственность) и т.д.
Правда, данный проект применим далеко не ко всем пятиэтажкам. В департаменте градостроительной политики отмечают, что подготовленные рекомендации можно использовать при реконструкции зданий не выше пяти этажей, построенных с 1950 по 1965 год. Они должны относиться к группе кирпичных (блочных) домов «сталинских серий» или быть построено по индивидуальному проекту с перекрытиями из сборного железобетона. В доме, реконструкция которого будет проводиться по «дорожной карте», должно быть не более 40 квартир с высотой потолков около трех метров, расчетный износ здания на текущий год должен составлять не более 50%. Играет роль и место расположения объекта. Для надстройки подходят здания, находящиеся вне зон ограничения градостроительной деятельности, не имеющие градостроительных ограничений, а также удаленные от дорог на расстояние не менее трех метров. По расчетам специалистов, в Москве имеется около 400 домов общей площадью 1 млн кв. метров, подходящих под эти критерии.
До разработки проектной документации в доме должно быть создано ТСЖ, членам которого предстоит принять решение о реконструкции дома. Для этого на заседании должны присутствовать не менее 50% собственников жилья или их законных представителей. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 жителей дома). Жильцам предстоит создать финансовый фонд реконструкции, который может состоять либо полностью из средств собственников жилья в этом доме как будущих, так и нынешних, либо привлекать сторонние инвестиции от юрлиц. Правда, в этом случае проект подпадет под закон о долевом участии в строительстве жилья и на реконструкцию придется проводить конкурс. Кроме того, ТСЖ необходимо провести межевание, поставить участок под зданием на кадастровый учет, оплатить геологические изыскания и заключение о техническом состоянии дома, а также оформить ГПЗУ.
Дорога к новому дому, как видно, нелегка. Но опыт жильцов дома на улице Мишина показывает, что игра стоит свеч. Они платили за реконструкцию из расчета 45 тыс. рублей за кв. метр. Тогда как рыночная цена метра в этом доме составляет 200–250 тыс. рублей.
