Шестой созыв построился на финише
Перед уходом из Госдумы депутаты шестого созыва ударно поработали во имя строительной отрасли и градостроительной деятельности. Многие законопроекты, месяцами лежавшие в парламенте, оказались приняты буквально в последние дни весенней сессии. Впрочем, очередным народным избранникам осенью тоже будет чем заняться – вопрос о статусе апартаментов по-прежнему не решен, да и правительство уже внесло в нижнюю палату несколько новых инициатив.
Ключевым документом, одобренным депутатами, безусловно, стали поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. Именно о них глава Минстроя Михаил Мень доложил Владимиру Путину на недавнем совещании президента с членами правительства РФ. «Во-первых, это требования к уставному капиталу застройщиков в зависимости от площади возводимого жилья. Это не даст возможности привлекать средства граждан компаниям-однодневкам и компаниям с уставным капиталом 10 тысяч рублей», – сказал министр. Согласно поправкам, уставной капитал застройщика должен составлять не менее 150 млн руб. при максимальной площади всех объектов долевого строительства не более 100 тыс. кв. метров; 400 млн руб. – при максимальной площади объектов не более 250 тыс. кв. метров; 800 млн руб. – при площади объектов долевого строительства не более 500 тыс. кв. метров и 1 млрд руб. при площади всех объектов более 500 тыс. кв. метров.
Господин Мень подчеркнул, что новая версия закона обязывает застройщиков использовать средства дольщиков только на тот проект, на который они были привлечены, это позволит уйти от «котлового» способа финансирования. «Кроме того, расширяются полномочия контролирующих органов в части контроля за целевым использованием денежных средств граждан, за соблюдением требований к уставному капиталу и проектной декларации застройщиков, а также сроками строительства. Это важная мера, которая позволит субъектам Российской Федерации более эффективно выполнять контрольные функции в сфере жилищного строительства и защищать интересы граждан, инвестирующих в жилье», – отметил глава Минстроя.
Отдельная новелла 214-ФЗ отныне посвящена компенсационному фонду – с инициативой его создания в мае на Госсовете выступил сам Владимир Путин. По словам президента, компенсационный фонд должен заменить неэффективные механизмы поручительства банка и страхования и повысить степень защиты инвестиций граждан в строительство жилья. В законопроекте, одобренном депутатами, оговаривается, что фонд может быть создан по решению правительства РФ, а его средства будут формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, работающих по договору долевого участия. Размер взноса не может превышать 1% от суммы каждого договора. Порядок обязательных отчислений, условия использования средств фонда и другая нормативно-правовая база, обеспечивающая деятельность новой структуры, по словам Михаила Меня, будет готова к декабрю, чтобы с 1 января 2017 года она могла полноценно работать. «При этом правовая база будет разработана таким образом, что недобросовестный застройщик не сможет воспользоваться гарантиями фонда и, соответственно, будет лишен возможности привлекать средства граждан», – заверил президента докладчик.
Вторым по важности документом, вышедшим перед каникулами из Госдумы, следует считать закон о комплексном развитии промышленных территорий (подробнее см. материал на 4-й странице), который московские власти лоббировали в течение нескольких лет. Над его текстом активно работали участники Клуба инвесторов, объединяющего крупнейших столичных девелоперов.
Прописанные в нем положения актуальны прежде всего для крупных городов, испытывающих дефицит площадок под строительство. «Новый закон позволит, по нашим оценкам, вовлечь в оборот до 20–25% территории наших крупных городов», – подчеркнул глава Минстроя.
Кроме того, депутаты приняли правительственный закон, усиливающий контроль за саморегулируемыми организациями (СРО) в сфере строительства.
Поправки в Градостроительный кодекс предусматривают, во-первых, формирование СРО исключительно по региональному признаку. «Это повысит контроль и выведет саморегулирование на новый качественный уровень», – поясняют в Минстрое. Во-вторых, от обязательного членства в СРО освобождается малый и средний бизнес, если заключаемые ими договора не превышают 3 млн руб. Допуски к работам по-прежнему будут требоваться генподрядным организациям, которые выигрывают тендеры, занимаются строительством и капремонтом. Кроме того, от СРО потребуют создания дополнительного компенсационного фонда – фонда договорных обязательств. Он будет создаваться в случае, если часть членов СРО станет участвовать в конкурсах на закупки проектно-изыскательских или строительных работ. В связи с этим СРО будут контролировать заключенные на конкурсной основе договоры подряда – если обязательства по ним превысят сумму взносов, то члену СРО придется доплатить недостающие средства.
Еще одним документом, имеющим отношение уже к рынку недвижимости, стал закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости специально создаваемым региональным ведомствам. По словам главы Росреестра Игоря Васильева, таким образом оценка кадастровой стоимости станет полностью государственной. Напомним, что в настоящее время ею занимаются коммерческие оценщики, входящие в специальные СРО и привлекаемые местными властями на конкурсной основе.
Закон устанавливает, что государственная кадастровая оценка будет проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Исключение – внеочередная оценка, решение о которой принимается в случае, если результаты оценки были оспорены не менее чем по 30% объектов недвижимости в субъекте РФ.
Одновременно депутаты Госдумы приостановили до 1 января 2020 года рыночную переоценку недвижимости в целях налогообложения – принятый ими закон устанавливает, что в течение переходного периода будет применяться кадастровая стоимость объекта, действующая на 1 января 2014 года. «Это очень важный социальный вопрос – мы «замораживаем» базу расчета налога на недвижимость по состоянию на 1 января 2014 года. Причем если уже после этой даты была произведена переоценка и стоимость конкретного объекта недвижимости снизилась, то для расчета налога используется эта сниженная оценка», – пояснил автор поправок и глава Комитета Госдумы по собственности Сергей Гаврилов.
Следующему составу Госдумы, который приступит к своим обязанностям в октябре, предстоит продолжить дело предшественников. В нижней палате парламента их уже дожидается несколько правительственных инициатив, касающихся градостроительной деятельности. В частности, кабмин предлагает установить административную ответственность для чиновников за срыв сроков исполнения государственных инвестиционных проектов. Проект поправок предусматривает штрафы до 50 тыс. рублей и дисквалификацию до двух лет за нарушение порядка предоставления межбюджетных трансферов, предназначенных для финансирования капитальных вложений в объекты государственной и муниципальной собственности. Сейчас нерадивым хозяйственникам может быть вынесено разве что предупреждение о неполном служебном соответствии или выговор.
В свою очередь, Минстрой собирается предложить новым народным избранникам обязать архитекторов передавать исключительные права на свои проекты, созданные в рамках госзаказа, государству. Проект поправок в Гражданский и Градостроительный кодексы предусматривает, что автор в таком случае не будет иметь права требовать от заказчика участия в реализации своего проекта и не сможет препятствовать его многократному использованию в будущем. Необходимость такой новеллы в Минстрое обосновывают формированием реестра типовой проектной документации.
Наконец, избрания новой Госдумы остался дожидаться законопроект о правовом статусе апартаментов. Депутаты шестого созыва так и не смогли решить, можно разрешить в них прописку или нет. Кроме того, для развития рынка арендного жилья необходимо разработать и принять меры налогового стимулирования – в частности, отменить или снизить налог на имущество для собственников доходных домов и предоставить налоговый вычет физическим лицам, арендующим такое жилье.
