Прописаться в лайнере
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начинает пилотный проект по созданию рынка арендного жилья в Москве. На Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ) было объявлено о намерении АИЖК выкупить 295 апартаментов у ГК «Интеко» под последующую сдачу в аренду на рыночных условиях. Сумма сделки составит порядка 2 млрд рублей, а всего до конца года агентство намерено инвестировать в развитие сегмента доходных домов около 30 млрд рублей. Кроме Москвы такие проекты возможны в Томске, Казани и Приморском крае.
Хотя в России уже есть вся законодательная база по созданию рынка арендного жилья, этот сегмент пока находится в зачаточном состоянии. Инвесторы не хотят вкладывать средства в такие проекты из-за длительных сроков их окупаемости. Поэтому первые шаги, как это часто бывает, приходится делать государству – в данном случае в лице АИЖК, еще 6 лет назад получившему на эти цели 40 млрд рублей от Внешэкономбанка (ВЭБ). Кредит планируется использовать следующим образом: сначала агентство купит у девелоперов готовые апартаменты, подходящие под сдачу в аренду. Потом внесет их в специально созданные закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), паи которых смогут покупать и частные инвесторы. «Мы будем приобретать жилье с помощью ДДУ. С помощью этого жилья будет сформирован паевой фонд, а затем будем продавать его паи профессиональным и непрофессиональным инвесторам», – пояснил финансовую схему глава агентства Александр Плутник.
По его словам, апартаменты будут сдаваться в аренду гражданам по рыночным ставкам, поскольку АИЖК привлекает финансирование на рынке. «Но это будет совершенно другое качество жилья. Сейчас в Москве вы можете снять в центре города однокомнатную квартиру за 50 тысяч рублей, при этом ее качество будет соответствовать старому фонду. У нас же будет совершенно новое жилье», – подчеркнул господин Плутник. Еще одним преимуществом проектов АИЖК является защищенность арендатора – с каждым будет заключаться долгосрочный контракт.
На Петербургском международном экономическом форуме АИЖК подписало меморандум с ГК «Интеко» о создании арендного жилья на базе многофункционального комплекса с апартаментами «Лайнер», который возводится на Ходынском поле в Москве. По соглашению АИЖК намерено приобрести в нем 295 апартаментов и 50 машино-мест. Планируется, что все объекты, вошедшие в сделку, будут полностью готовы к эксплуатации: с чистовой отделкой, установленной сантехникой, меблировкой и бытовой техникой (холодильник, стиральная машина, кондиционер). «Наш комплекс по локации и потребительским характеристикам отвечает требованиям основной аудитории арендного жилья. Близость к метро обеспечивает нужную мобильность, тенденции развития Ходынского поля показывают, что инфраструктура района со временем будет еще лучше и разнообразнее», – отмечает президент «Интеко» Олег Солощанский. По графику восточный корпус «Лайнера», где расположены выкупленные апартаменты, должен быть сдан госкомиссии в конце 2016 года.
В АИЖК напоминают, что это не единственный проект агентства в Москве. В конце апреля аналогичная сделка была заключена с банком ВТБ по проекту МФК Match Point, который строится недалеко от станции метро «Парк Победы».
АИЖК собирается выкупить в нем 46 тыс. кв. метров апартаментов за 11 млрд рублей. Кроме того, ведутся переговоры с совладельцем «Капитал Групп» Павлом Те о выкупе 10 тыс. кв. метров апартаментов в знаменитом доме-«книжке» на Новом Арбате, который бизнесмен ранее приобрел у правительства Москвы.
Есть в планах агентства и строительство собственных доходных домов. В настоящее время разработкой их архитектурной концепции занимается ГК «Интеко». Уже известно, что это будет дом башенного типа высотой до 23 этажей, с однокомнатными и двухкомнатными квартирами площадью от 30 до 45 кв. метров и подземным паркингом. «Поскольку арендные дома – это новый формат недвижимости на российском рынке, необходимо предусмотреть четкие стандарты их строительства», – считает президент «Интеко» Олег Солощанский. Они должны включать в себя современные планировочные решения, требования к функционалу и отделке общественных зон. По мнению проектировщиков, в таких зонах можно было бы предусмотреть размещение прачечных, колясочных, велосипедных комнат и даже помещений для приема гостей арендаторов. Это позволит освободить полезную площадь самих апартаментов, которые в эконом-классе могут быть малогабаритными.
По словам главы Минстроя Михаила Меня, проекты арендного жилья планируется активно продвигать не только в Москве, но и в других больших городах и в тех субъектах РФ, где ведется строительство крупных промышленных предприятий, требующее привлечения трудовых ресурсов. «Например, на Дальнем Востоке строится судостроительный завод «Звезда», которым занимается «Роснефть». Если будут даны гарантии, АИЖК готово инвестировать часть своих средств в создание там арендного жилья», – отмечает господин Мень. Есть аналогичный проект и в соседней с Москвой Калужской области – там недалеко от Обнинска строится большой индустриальный парк, нуждающийся в рабочих руках. «Прежде чем принимать решения о строительстве арендного жилья, надо проводить серьезный маркетинг, а за нами – шлифовка нормативов», – сказал министр.
По его словам, Минстрой уже обозначил три позиции, по которым должно двигаться изменение нормативно-правовой базы. Во-первых, это меры налогового стимулирования, в том числе отмена или корректировка налога на имущество по наемным домам. Во-вторых, возможность регистрации или, как раньше говорили, прописки в арендных домах и апартаментах. В-третьих, предоставление налоговых вычетов по расходам физических лиц на аренду по аналогии с вычетами при покупке жилья. Первый вице-премьер Игорь Шувалов, участвовавший в специальной сессии ПМЭФ, посвященной арендному жилью, поручил Минстрою совместно с Минфином до конца года разработать соответствующие поправки в законодательство.
