Капитал не потянет метраж
Подавляющее большинство столичных застройщиков не удовлетворяет требованиям к размеру уставного капитала, которые устанавливаются поправками в 214-ФЗ «О долевом строительстве». Об этом на VIII семинаре «Диалог с инвестором» сообщил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. До 1 июля 2017 года все строительные компании должны будут увеличить уставной капитал – в противном случае им придется уйти с рынка.
Поправки в Федеральный закон № 214, регулирующий долевое строительство, подготовлены ко второму чтению и должны быть приняты Госдумой до конца весенней сессии.
Основной новацией, как ожидается, станут финансовые требования к застройщикам. При этом Минстрой решил не вводить нормативов для собственных средств компаний, ограничившись уставным капиталом, – его размер будет увязан с масштабами строительства, которое ведут застройщики. По словам господина Тимофеева, подготовленные ко второму чтению поправки предусматривают, что размер уставного капитала застройщиков будет зависеть от общей площади объектов, на строительство которых они получили разрешение. Минимальный размер уставного капитала составит 2,5 млн руб. – он будет требоваться компаниям, которые собираются строить 1,5 тыс. кв. метров. На столичном рынке «долевки» таких практически нет, поскольку большинство новостроек в Москве – многоэтажки площадью от 10 тыс. кв. метров и выше. Максимальная величина – 1,5 млрд руб. – потребуется застройщикам, планирующим возведение более чем 500 тыс. кв. метров. Если размер уставного капитала не соответствует требованиям закона, разрешение на строительство получить будет невозможно.
По словам Константина Тимофеева, сейчас только небольшая часть городских застройщиков удовлетворяет новым требованиям. Тогда как основная масса имеет уставной капитал либо до 10 тыс. рублей, либо от 10 тыс. до 1 млн рублей. Разработчики поправок в 214-ФЗ знают реальную ситуацию в отрасли, поэтому в законопроекте будет прописан переходный период – до 1 июля 2017 года. «После истечения этого срока те, кто не приведет свои финансовые показатели в норму, не смогут привлекать денежные средства населения на строительство новых объектов», – отметил господин Тимофеев. Он подчеркнул, что ужесточение требований к уставному капиталу не должно рассматриваться как ограничение конкуренции. «Мы хотим, чтобы строительный рынок Москвы был очищен от недобросовестных застройщиков, что будет способствовать развитию этого бизнеса», – отметил глава Москомстройинвеста.
В настоящее время, по данным горадминистрации, с использованием средств дольщиков в Москве строят 454 дома. При этом из 25 млн кв. метров продали чуть больше половины, остальной объем еще подлежит реализации. «Самый крупный инвестор в городе – это население», – отметил глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. За пять лет люди инвестировали в стройки 1,5 трлн руб. В 2016 году число договоров долевого участия (ДДУ), заключенных застройщиками с гражданами, выросло на 12%. С одной стороны, это хорошо, поскольку ДДУ лучше других схем защищают права дольщиков. Однако рост идет за счет замещения ресурсов банков деньгами населения. И этот факт вызывает справедливую обеспокоенность властей. Впрочем, пока доля проблемных объектов в общем объеме строительства не так велика. Полностью замороженных строек в Москве нет вообще. «Около 30 адресов имеют просроченные сроки строительства, по ним поступают обращения жителей», – проинформировал участников семинара «Диалог с инвестором» Константин Тимофеев.
Напомним, городские власти уже около двух лет ждут принятия поправок в 214-ФЗ, узаконивающих квалификационные требования к застройщикам. Помимо размера уставного капитала компании, претендующие на работу со средствами населения, не должны иметь претензий по налогам, процедуры банкротства и ликвидации, замечаний по участию в госконтрактах и недобросовестности поставщиков. В числе прочих требований – отсутствие судимости у гендиректора и главного бухгалтера. При выполнении требований Москомстройинвест, по словам господина Тимофеева, будет выдавать заключение о соответствии застройщиков критериям, установленными 214-ФЗ. «Если эти требования не выполняются, застройщик не сможет привлекать средства населения, а сможет пользоваться только собственными средствами и средствами банков», – пояснил чиновник. По мнению горадминистрации, квалификационные требования к строителям должны касаться также образования. В частности, главе строительной компании желательно иметь диплом профильного вуза. «Сегодня уровень подготовки кадров во многих компаниях откровенно слабый. Проблема требует решения, так как сложности по многим адресам, в частности у компании «СУ-155», возникли именно из-за низкого уровня менеджмента», – напоминают в стройкомплексе.
Подготовленные ко второму чтению поправки предусматривают также создание единого реестра застройщиков (в Москве он существует уже несколько лет) и введение альтернативного механизма обеспечения прав дольщиков – размещение средств участников долевого строительства на эскроу-счетах. Такие счета могут быть открыты лишь в банках, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее 20 млрд руб. Однако участники семинара «Диалог с инвестором» скептически отнеслись к этому нововведению. По мнению Константина Тимофеева, эскроу-счета не решат проблемы, существующие на рынке. «Сегодня банки не гарантируют полный возврат средств даже вкладчикам. А лицензии у банков отзывают каждую неделю», – напоминает он. Кроме того, банки открывают эскроу-счета на условиях, на которые застройщики не готовы идти, добавляет Артем Кузнецов, представитель Клуба инвесторов Москвы, председатель совета директоров «Гута-Девелопмент».
