Промзоны поставлены на карту - Московская перспектива

Промзоны поставлены на карту

Промзоны поставлены на карту
Промзоны поставлены на карту
Мэрия разработает пошаговый сценарий их реорганизации

Столичные власти совместно с Клубом инвесторов разработают «дорожную карту» реорганизации и развития промышленных зон в Москве. Она будет представлять собой пошаговый сценарий, которым смогут воспользоваться все участники процесса. Отработать механизмы взаимодействия города, собственников и инвесторов планируется на примере 11 «пилотных» зон, отобранных членами клуба. Тех, кто будет им противодействовать, чиновники могут наказать, подняв кадастровую стоимость неэффективно используемых участков.

Мэрия не оставляет попыток вовлечь в хозяйственный оборот бывшие промышленные территории, которые по Генплану подлежат реорганизации. Сделать это непросто, поскольку интересы участников процесса зачастую не совпадают. «Ряд собственников не хотят развивать свои территории, – сетует глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. – Их все устраивает: они ведут там свой бизнес, занимаются торговлей, офисы сдаются в аренду или все заставлено машинами, зачастую не платят за аренду и т.д.».

На сегодняшний день, по данным ведомства, на территории старой Москвы насчитывается 83 производственно-коммунальные зоны, включающие в себя 160 промзон, а также 49 самостоятельных промзон. Общая площадь территории промзон составляет порядка 17 тыс. га. Из них реорганизации подлежат более 4 тыс. га. Градостроительный потенциал этих земель власти оценивают в 30 млн кв. метров и считают, что крупные площадки должны развиваться по принципу mixed-used. «На их месте необходимо создавать кластеры с жильем, рабочими местами, рекреациями в виде парковых зон, развлечениями и торговыми объектами», – говорит главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Чтобы реализовать такие проекты, нужны четкие механизмы взаимодействия города, собственников и инвесторов.

Власти полагают, что «дорожная карта» реорганизации промзон должна начинаться с концепции. «Это не юридическое понятие, а рабочий документ для обсуждения инвесторами и правительством Москвы», – поясняет Константин Тимофеев. По его словам, концепция развития разрабатывается на достаточно большой земельный участок, не ограниченный собственно производственно-коммунальной зоной или территорией одного квартала. Скорее, границами должны быть набережные или крупные магистрали, уточняет чиновник. В этом документе должно быть прописано предполагаемое функциональное назначение входящих в состав промзоны земельных участков (жилье, офисные и торговые центры и др.) и ориентировочные параметры их застройки. После этого Москомархитектура сможет объявить конкурс на разработку архитектурной концепции, результатом которого станет визуализация градостроительного развития территории. «Победителю конкурса предстоит заняться разработкой проекта планировки. Скорее всего эта работа будет выполняться за счет средств инвестора», – говорит Константин Тимофеев. В идеале до разработки проекта планировки стихийные стройки, противоречащие утвержденной концепции, в границах промзоны должны быть запрещены. Однако чтобы власти получили такие полномочия, необходимо внести изменения в федеральное законодательство.

«По сегодняшнему порядку, после того как мы проект планировки утвердили, дальше ничьих обязательств, по сути дела, не возникает, – сетует глава стройкомплекса Марат Хуснуллин. – Город может не построить инфраструктуру, инвестор может не построить объекты, и наоборот». Чтобы не было хаоса, долгостроев и не обеспеченных транспортной инфраструктурой проектов, требуется законодательное урегулирование вопросов, связанных с реорганизацией промзон. «То есть помимо правил землепользования и застройки и проекта планировки должен быть еще план реализации, содержащий взаимные обязательства сторон», – подчеркивает господин Хуснуллин. На сегодняшний день чиновники договорились с инвесторами, что город возьмет на себя финансирование дорог и развязок, необходимых для обслуживания коммерческих объектов, и не будет вмешиваться в остальные этапы работ. Функции координатора, по мнению мэрии, в каждой промзоне должна взять на себя управляющая компания. Кроме того, в зависимости от специфики территории для ее реорганизации могут создаваться акционерные общества и паевые инвестиционные фонды с городским участием, использоваться договора развития застроенных территорий и привлекаться сторонние интересанты.

Чтобы отработать эти и другие механизмы на практике, город решил передать 11 «пилотных» зон крупным инвесторам, готовым взять на себя функции управляющих компаний и заняться разработкой концепций и градостроительной документации. В частности, компании «Дон-Строй Инвест» поручено развивать промзоны № 4 «Силикатные улицы» и № 2 «Серп и Молот»; ЗАО «MR-Group» – промзоны № 40 «Фили» и № 11 «Огородный проезд»; PSN Group – «Грайвороново»; Гута Девелопмент – промзоны № 37 «Очаково» и «Тушино»; ЗАО «Интеко» – Северное и Южное Очаково; Hines – промзоны № 4 «Звенигородское шоссе» и № 6 «Силикатные улицы». «Все компании имеют земельные участки или недвижимость в составе этих промзон», – отмечают в горадминистрации.

Например, PSN Group в промзоне «Грайвороново» владеет корпусами Карачаровского механического завода, которые занимают 30 из 360 га. Сейчас они сдаются под офисы класса «С», однако девелопер рассчитывает их снести и на освободившейся площадке возвести порядка 600 тыс. кв. метров недвижимости, из них 295 тыс. кв. метров жилья (ориентировочно комфорт-класса), детский сад на 220 мест и школу на 550 мест, а также 233,5 тыс. кв. метров площадей общественного назначения. Кроме того, проектом планировки предусмотрено 50 тыс. кв. метров наземных и 153 тыс. кв. метров подземных гаражей. После реализации проекта в бывшей промзоне будут жить 3,7 тыс. человек и работать порядка 5 тыс. (сейчас 2,1 тыс.). Что касается города, то власти уже организовали реконструкцию проходящего рядом с будущей застройкой Рязанского шоссе. А в перспективе планируют открыть по соседству станцию метро новой Кожуховской ветки и одну из станций МК МЖД, которые должны запустить в 2015 году. Кроме того, по соседству пройдет Северо-восточная хорда. «Город делает подарок инвесторам стоимостью 50 млрд рублей», – говорил летом Марат Хуснуллин.

Член совета директоров ОАО «Промсвязьбанк» Дмитрий Ананьев (PSN Group – структура, подконтрольная владельцам банка) подтверждает, что с точки зрения транспортного строительства претензий к горадминистрации у инвесторов нет: «Более сложным является вопрос, как вовлечь частных собственников, находящихся в промзоне, в процесс реорганизации так, чтобы он выглядел комплексным». По его мнению, стимулировать таких владельцев нужно экономическими методами. Либо льготами, либо, наоборот, повышением финансовой нагрузки – например, через земельные платежи – за саботаж градостроительных планов города. «Нужно сделать так, чтобы не развивать свои земельные участки инвесторам стало невыгодно, – соглашается Константин Тимофеев. – Мы будем стимулировать их различными способами. В том числе повышением кадастровой платы за используемый не по назначению земельный участок».