«Ипотека – лучшее, что может быть для развития девелопмента»
Когда рынок попал в нынешнюю турбулентность, эксперты заявили, что российские девелоперы подготовлены лучше, чем в 2008–2009 годах: их долговая нагрузка не так велика, как семь лет назад. Какие сюрпризы рынку недвижимости может преподнести нынешний кризис и как обойти его острые углы, в интервью «Московской перспективе» рассказал Андрей Бакуничев, генеральный директор ООО «ИНЕКС».
Андрей Михайлович, год назад вы сказали, что рынок поможет оживить возведение жилья эконом-класса. В течение года практически все строительные компании делали акцент именно на этот сегмент рынка. Как вы оцениваете нынешний вектор развития Москвы?
– Сегодня мы наблюдаем удивительную картину: практически каждый следит за развитием экономической ситуации в стране. Наверное, уже любой знает, сколько стоит нефть Брент на бирже, что происходит с курсом доллара и т.д. Исходя из того что покупательская способность снизилась, я считаю, по-прежнему стоит работать в секторе жилья эконом-класса. Это обусловлено тем, что представителям бизнес-класса не до покупки недвижимости, они заняты тем, как сохранить свои средства. Так что эконом-жилье – продукт сегодняшнего времени. Квартиру в этом сегменте на начальном этапе можно приобрести за 130 тыс. руб. за «квадрат», за редким исключением – за 150 тыс. руб. за кв. метр.
Не случится ли так, что строительство элитного жилья в Москве и вовсе канет в Лету?
– Этот сегмент однозначно переживает не самые лучшие времена. Здесь ситуация развивается по принципу «а ну-ка, угадай». В любом случае все процессы подвержены закону экономики. Если прямая неукоснительно движется вниз, то в какой момент произойдет толчок и она пойдет вверх. Тот, кто угадает этот момент, тот и будет в выигрыше. Но нужно быть готовым вовремя представить свой проект, а недвижимость – это не тот продукт, который делается в одночасье. Подготовка к старту проекта, то есть выход на площадку, осуществляется в течение полутора-двух лет. Сегодня мы все чаще слышим прогноз экономистов, что этот толчок произойдет 2018 году. Получается, чтобы в это время быть в первых рядах, начинать подготовку нужно уже сейчас. И здесь уже каждый взвешивает свои риски: вдруг этот момент настанет не в 2018-м, а, к примеру, в 2020 году?
Вы посетили международную выставку недвижимости в Каннах MIPIM-2016. Чем вызван интерес к этому мероприятию со стороны девелоперов?
– Стоит понимать, что MIPIM – это не ярмарка, на которую люди привозят товар и в течение трех дней его распродают. Данное мероприятие посещают специалисты, которые успешны в бизнесе и в политике, имеют опыт и знания, которыми готовы поделиться. Во-пер-вых, на MIPIM предоставляется хорошая возможность увидеть новые проекты – не только российские, но и зарубежные, а также посмотреть, какие используются технологии и т.д. Во-вторых, это отличная возможность неформально пообщаться с коллегами и представителями власти, получив какой-то совет или поддержку.
Что касается деятельности компании «ИНЕКС», над какими проектами сейчас ведется работа?
– Сейчас заканчивается строительство первой очереди жилого комплекса на улице Озерной. Это здание переменной этажности (24–25 этажей) с подземной двухуровневой парковкой. Архитектурный образ дома выполнен в современном стиле, который соответствует окружающей застройке, здесь уже идут активные продажи. В конце года рассчитываем начать II и III очереди строительства.
Также у нас находится несколько проектов в стадии оформления документов о покупке площадок под строительство.
Какой процент жилья приобретен посредством ипотечного кредитования?
– Около 20%. Ипотека – это самое лучшее, что может быть для развития девелопмента. Но развитие ипотеки может быть только в том случае, если процентные ставки станут ниже – 7–8%, а сроки кредитования будут около 25 лет. Это то, к чему нужно стремиться.
Каковы в целом тенденции в строительной отрасли в связи с кризисом?
– Я вижу позитивные тенденции по одной простой причине – себестоимость строительства увеличилась незначительно по отношению к подорожавшей в разы потребительской корзине. Конечно, незначительное удорожание есть, но эти цифры всегда закладывают в бизнес-план проекта, причем независимо от того, есть кризис или нет. Это обстоятельство позволяет девелоперам удерживать цены жилья на уровне декабря 2014 года, а то и ниже. По крайней мере в сегменте жилья эконом-класса я вижу ситуацию так.
При строительстве элитного жилья, конечно, применяются совсем другие отделочные материалы, технологии и оборудование. Там произошло серьезное удорожание, но там и доход выше в несколько раз. В целом, я считаю, ничего ужасного для инвесторов, которые вкладываются в недвижимость, и девелоперов не произошло.
Удар скорее пришелся по системе и затронул очень крупные компании, которые одновременно реализуют десятки проектов. У них достаточно серьезные проблемы с оборотными ресурсами, в том числе кредитными.
Сегодняшний покупатель изменился?
– Он стал более настороженным и избирательным. Появился выбор, а учитывая, что темпы продаж у всех упали примерно в два раза, на рынке можно посмотреть сразу несколько вариантов жилья. Ведь потребность в квартирах никуда не исчезла. Сегодня мы наблюдаем такое явление, как отложенный спрос. Люди предпочитают не торопиться с покупкой, пожить в старых условиях, но зато при деньгах.
Столичные власти посоветовали не затягивать с покупкой квартиры в Москве, мотивируя это тем, что цены на недвижимость ниже уже не будут...
– Ниже им опускаться действительно некуда. Если только к нулевой отметке, а это уже серьезная зона риска. Я не могу сказать, что цены упали очень сильно. Девелоперы, чтобы начать активные продажи, сначала продают жилье с самой низкой отметки, но в целом цена на квартиру складывается от ее месторас-положения, качества объекта и т.д. Квартира эконом-класса на старте может стоить 130 тыс. руб. за кв. метр. Но в течение года или полутора лет цена вырастает к концу строительства до 180–190 тыс. за «квадрат».
Дальше уже зависит от политики компании: повышать цену еженедельно или ежемесячно. Другой вопрос, что сейчас на объектах цены заморожены и практически не повышаются уже целый год.
Дно кризиса еще не пройдено?
– Я не люблю давать прогнозы – это дело неблагодарное.
В любом случае всегда просчитывается три сценария развития событий: пессимистический, средний и оптимистический. Мы предпочитаем сегодня работать по пессимистическому сценарию. Если в итоге получится средний или оптимистический, мы будем только рады, что были разумными.
