Реальная доля застройщика
С нынешнего года в Москве начал действовать новый порядок расчетов с городом за право реализации девелоперских проектов. При изменении вида разрешенного использования участка для целей строительства собственники и арендаторы должны вносить в бюджет единоразовый платеж, размер которого теперь зависит от плотности планируемой застройки. Новые правила вызывают массу вопросов у застройщиков, поэтому эта тема стала основной на семинаре «Диалог с инвесторами», который на прошлой неделе провел Москомстройинвест.
Раньше за право строительства в Москве девелоперы отдавали городу его долю, которая в некоторых проектах доходила до 50% площадей. Однако скоро чиновники поняли, что квадратные метры им не всегда нужны. В элитные жилые комплексы не поселишь очередников или жителей сносимых пятиэтажек, а городские ГУПы и центры соцзащиты неуютно чувствуют себя в офисных помещениях класса «А». Тогда долю города «в натуре» решено было заменить единовременным платежом за изменение вида разрешенного использования земельного участка для реализации инвестпроекта. Его столичные власти начали брать с девелоперов, которые занимались реконструкцией собственной недвижимости. Например, решили построить на месте бывшего промышленного объекта жилой комплекс (ЖК «Литератор», строящийся на территории бывшего пивзавода в Хамовниках) или возвести отель вместо административного здания (гостиница на Страстном бульваре на месте здания «Московских новостей»). В департаменте городского имущества Москвы отмечают, что услуга по изменению вида разрешенного использования земельного участка для целей строительства в Москве очень востребована. В течение года к ней обращаются несколько сотен владельцев недвижимости. «От доплаты освобождаются только те инвесторы, которые планируют строительство объектов социальной инфраструктуры и автозаправочных станций площадью до 1 тыс. кв. метров», – напоминают в ведомстве.
Еще недавно единовременный платеж за изменение вида разрешенного использования участка рассчитывался в процентах от его рыночной стоимости. Эта схема была эффективной, но не совсем удобной для инвесторов, поскольку размер платы не мог быть точно рассчитан заранее и использован при составлении бизнес-плана. С другой стороны, город тоже нес дополнительные затраты и терял время на рыночной оценке участка. Поэтому в 2013 году власти решили откорректировать методику и рассчитывать сбор в процентах не от рыночной, а от кадастровой стоимости земли. Тем более что ее показатели были актуализированы и, как уверяют чиновники, «приведены в соответствие с существующими реалиями».
В конце лета правительство Москвы утвердило новую шкалу платежей, которые должны взиматься с арендаторов земельных участков, желающих реализовать на них девелоперский проект. «Размер платежа теперь напрямую зависит от плотности планируемой застройки, – сообщил на семинаре «Диалог с инвестором» начальник управления экономики департамента городского имущества Москвы Кирилл Пуртов. – Чем она выше, тем больше нагрузка на инфраструктуру и выше цена». Максимальная плата – 80% от кадастровой стоимости площадки – предусматривается для проектов с плотностью 40 тыс. кв. метров на га.
Минимальные 5% придется платить за проекты плотностью менее 3 тыс. кв. метров на га. (Подробнее см. таблицу.)
Такая сложная шкала понадобилась для того, чтобы стимулировать инвесторов выбирать наименьшие показатели плотности из экономически целесообразных. «Например, выбирая между 30 и 32 тыс. кв. метров, он выберет 30 тыс., так как разница в платеже существенная», – комментирует представитель стройкомплекса. Льготы по уплате взноса получили застройщики социальных объектов (их перечень утвержден правительством Москвы в 2006 году), газозаправочных станций площадью до 1 тыс. кв. метров, технополисов и индустриальных парков и гостиниц. При реализации гостиничного проекта размер платежа составит 30% от кадастровой стоимости участка при плотности застройки от 16 до 40 тыс. га (при меньшей плотности в соответствии со шкалой). Власти не стали устанавливать повышенные требования к застройщикам жилья, как это предполагалось ранее. В марте на выставке MIPIM в Канне глава ДГИ Владимир Ефимов говорил, что за право реализовать жилищный проект девелоперам придется платить 60% от кадастровой стоимости участка вне зависимости от параметров плотности.
Присутствующих на семинаре инвесторов интересовало, как будет считаться размер взноса, если на участке строится многофункциональный объект (например, гостинично-офисный центр), и кто может рассчитывать на рассрочку, поскольку после проведенной в прошлом году переоценки кадастровая стоимость некоторых участков выросла в разы. На это Кирилл Пуртов сообщил, что при разных видах использования платеж рассчитывается по максимуму (иными словами, чтобы заплатить 30% кадастровой стоимости, девелопер должен строить в чистом виде гостиницу и никаких офисов и торговли). Что касается рассрочки, то она предоставляется на сумму более чем 500 млн руб. для многоквартирных домов и гостиниц в пределах ТТК и для офисных, торговых и складских помещений за пределами ТТК. При этом ежеквартальный платеж должен быть не менее 250 млн руб., срок погашения – три года. «Если отводимый под застройку участок очень большой, то для оптимизации платежей нужно сначала провести межевание, а под каждую функцию выделить отдельную площадку», – посоветовал господин Пуртов и отметил, что такая тактика особенно актуальна при реорганизации промзон. Если же речь идет не о новом строительстве, а о реконструкции, затрагивающей менее 20% здания, город согласен взять с инвестора только 5% кадастровой стоимости участка.
Чиновник напомнил, что максимальный срок реализации строительных проектов в Москве составляет 6 лет, но чтобы не было долгостроев, уже со второго года застройщикам придется платить арендные платежи за землю по повышенным ставкам: 1,5% кадастровой стоимости участка за второй год, 3% – за третий, 5% – за четвертый, 7% – за пятый, 8% – за шестой. Если по окончании этого срока объект не вводится в эксплуатацию, аренда земли вырастет до 10% кадастровой стоимости. Напомним, что ранее глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев жаловался на задержки с реализацией многих строительных проектов. По его словам, только 30% застройщиков, получивших от города необходимую разрешительную документацию, приступили к активной фазе работ.
Что касается собственников земельных участков, то после внесения поправок в закон от 19 декабря 2007 года № 48 «О землепользовании в городе Москве», они, как и арендаторы, тоже должны платить городу за реализацию девелоперского проекта, если для этого требуется менять вид разрешенного использования площадки. «Таким образом, Мосгордума уравняла в правах и собственников, которые ранее находились в более привилегированном положении, и арендаторов», – говорит председатель Комиссии по госсобственности и землепользованию Олег Бочаров.
Лендлордам придется вносить в бюджет разницу между кадастровой стоимостью, которая соответствует запланированной к строительству недвижимости, и существующей кадастровой стоимостью участка с учетом предполагаемой плотности застройки. Платеж не взимается при строительстве социальных объектов или наличии ограничения на строительство, которое устанавливалось для компаний, воспользовавшихся федеральной льготой и выкупивших землю за 20% ее стоимости. «Чтобы снять запрет, инвестору придется доплатить оставшиеся 80%, правда, уже до той кадастровой стоимости, которая соответствует новому виду разрешенного использования участка», – уточняет Кирилл Пуртов.
По мнению инвесторов, такая схема оставит их «без штанов и последней рубашки». В компании «Центр-2000» подсчитали, что девелоперам, которые успели выкупить землю у города за 20% ее кадастровой стоимости, чтобы что-то на ней построить, придется заплатить в 4 раза больше, чем арендаторам. «Получается, что арендаторы и собственники находятся в неравных финансовых условиях. Если проблему не решить, то программу реорганизации промзон, у которых много собственников, не удастся сдвинуть с места», – считают многие участники семинара.
