Обратный счет

Столичные инвесторы не торопятся вкладывать свои средства в объекты культурного наследия, мотивируя это тем, что срок окупаемости у таких проектов может превышать 20 лет. Об этом заявили участники дискуссии «Памятники культуры: возможности девелоперов в рамках нового законодательства», во время проведения международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2015. Эксперты сошлись во мнении, что в сфере реставрации много рисков: даже приблизительная смета такого проекта может существенно вырасти в процессе утверждения и проведения работ.

У бизнеса сегодня масса возможностей для эффективной работы с объектами культурного наследия. Речь идет, как отметил первый заместитель руководителя департамента культурного наследия Москвы Сергей Мирзоян, об известной программе «1 рубль за квадратный метр», а также о продаже с обратным аукционом.

Правительство Москвы еще в январе 2012 года утвердило положение о предоставлении в аренду столичных объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, по льготной цене – 1 рубль за квадратный метр в год на 49 лет. В эту программу включены памятники культуры, которые в первую очередь нуждаются в реставрационных работах. Сниженная арендная ставка – это выгодное условие для арендаторов, готовых вкладывать деньги в качественную реставрацию и провести ее в течение пяти лет. Оплата аренды в этот период осуществляется по той ставке, которую зафиксировали на аукционе. Благодаря внедрению данной программы объемы реставрации объектов культурного наследия в Москве за три года увеличились более чем в 16 раз. В прошлом году было отреставрировано порядка 300 объектов культуры.

Подобная практика широко распространена во всем мире. К примеру, во Франции около половины признанных памятников архитектуры, истории и культуры находятся в частной собственности. В Великобритании около трети всех проектов по реновации исторических районов реализуется при финансовой, экспертной и консультационной поддержке национального траста English Heritage, который финансируется преимущественно за счет частных инвестиций. Правительство Италии ежегодно привлекает на реставрацию и содержание памятников около 1,5 млрд евро внебюджетных средств.

Вторая программа – продажа с обратным аукционом – была разработана недавно. Суть ее в том, что объект приобретается в собственность при условии приведения его в порядок в течение 5 лет. Город может вернуть здание обратно в случае, если работы по реставрации не будут проведены надлежащим образом. Цена формируется в зависимости от текущего состояния объекта.

По мнению Сергея Мирзояна, сейчас важно информировать инвесторов о возможности таких вложений, многие о них просто не знают. При этом инвестор должен понимать, что быстрых денег в сегменте реставрации нет и не будет.

Впрочем, девелоперы и так прекрасно понимают все риски и не торопятся вкладывать свои средства в объекты культурного наследия.

Иванна Табачникова, директор Центра бизнес-технологий в сфере гостеприимства РАНХиГС, отметила, что при правильной эксплуатации объект может стать прибыльным, однако в реставрационные работы необходимо вкладывать существенные средства, а срок окупаемости может превысить 20 лет. «Все эти факторы действительно отталкивают потенциального инвестора», – считает она.

Эксперты также отметили, что серьезным препятствием для предпринимателей, работающих со зданиями-памятниками, является невозможность точного расчета стоимости реставрации до вхождения в проект. Восстановление памятников – это очень трудоемкий и специфический процесс. Абсолютно все мелочи требуют детального согласования с экспертами компетентных структур. Понять необходимость проведения того или иного вида работ зачастую можно только на практике.

Еще один фактор, который обуславливает нежелание инвестора работать в данной сфере, – слабо прогнозируемая доходность всего проекта. Старинные здания имеют свои особенности планировки и ограничения в эксплуатации, поэтому подбор арендатора либо покупателя для такого помещения может затянуться. Еще одна сложность заключается в отсутствии прозрачного механизма перепрофилирования исторических зданий. Если власти предоставят инвесторам понятную схему возможного приспособления исторических объектов под новое использование, привлекательность этого сегмента значительно возрастет.

Наконец, еще одно препятствие на пути роста объема инвестиций в памятники – это отсутствие необходимого опыта у российских девелоперов. Коммерчески успешных проектов реновации зданий-памятников – единицы, поэтому инвесторы не спешат в них вкладываться.

Александр Лукин, заместитель руководителя департамента Москвы по конкурентной политике, в свою очередь, добавил, что на сферу реконструкции влияет сегодняшний кризис и объекты культурного наследия в сложных экономических условиях становятся еще более рискованной темой.

Тем не менее инвесторы понимают важность таких проектов. Вера Стерлина, генеральный директор НП «Русская усадьба», рассказала, что в московской области сейчас порядка 690 сохранившихся усадеб, многие из которых подлежат восстановлению и созданию исторической среды на их основе. «Кроме того, усадьбы приспосабливают для гостиничного проживания и включают в туристические маршруты. Так мы можем начать воспитывать культуру внутреннего туризма, создавать для этого условия», – отметила госпожа Стерлина.

Идею поддержал Владимир Цветнов, директор департамента государственной охраны культурного наследия Минкультуры РФ, заявив: «Мы открыты к диалогу и готовы проконсультировать заинтересовавшихся инвесторов, особенно если это реставрация хорошего качества и в разумные сроки».