Налоги, которые мы выбираем
Вопрос увеличения своей жилплощади – один из основных у участников программы реновации. В конце января правительство Москвы утвердило порядок приобретения жилья большей площади и даже новых квартир при реализации программы реновации. Столичные власти официально заявили: такая возможность есть, по рыночной стоимости, но с 10%-ной скидкой. Остался вопрос налогообложения.
Напомним, в конце прошлого года Владимир Путин подписал закон о налоговых льготах москвичам, которые станут участниками программы реновации. «Документ освобождает граждан от уплаты госпошлины за регистрацию прав на жилые помещения, полученные в рамках программы реновации», – уточнялось в пояснительной записке. Кроме того, если собственник новой квартиры решит продать всю жилплощадь или долю в ней, то по новому закону при исчислении минимального предельного срока нахождения жилья в собственности будет учитываться срок владения старой квартирой. Иными словами, если до сноса семья жила в пятиэтажке более пяти лет, она сможет сразу же продать новую квартиру без уплаты НДФЛ. Если бы поправок не было, ей пришлось бы возвращать государству 13% вырученной суммы или ждать истечения минимального предельного срока, дающего право на льготу (с 1 января 2016 года – 5 лет).
Редакция «МП» выяснила, будет ли эта льгота распространяться на «излишки» площадей, которые участники могут приобрести у города. «Я полагаю, что налоговые льготы должны распространяться только на операции, связанные непосредственно с полученной по программе равнозначной и равноценной квартирой. Все, что касается дополнительных метров и тем более дополнительных квартир, должно облагаться налогом при продаже на общих основаниях. Дело в том, что решение о переселении все-таки принимается коллективно, то есть на позицию индивидуального собственника оказывается давление. К тому же не сами участники реновации инициировали программу. Именно поэтому они освобождены от налогового пресса. По сути, это скрытая компенсация. Но если собственник сам расширяет жилплощадь или покупает дополнительную квартиру на льготных основаниях, то предоставление ему каких-либо налоговых послаблений означает двойную выгоду, нарушающую принципы социальной политики», – предположила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE.
Налоговый консультант финансовой службы «ИНКОМ-Недвижимость» Айна Зайцева напомнила, что участникам программы на выбор предоставляются два варианта расширения жилплощади. Из старой квартиры переехать в новую большей площади или с большим количеством комнат с доплатой или переехать в равнозначную и в течение двух лет приобрести еще одну со скидкой 10%. «Согласно изменениям в Налоговом кодексе РФ, связанным с реализацией программы реновации, при исчислении минимального срока владения новой квартирой учитывается также срок нахождения в собственности старой квартиры, в том числе если была получена квартира большей площади или с большим количеством комнат», – пояснила Айна Зайцева. Таким образом, если участник реновации предпочтет первый вариант, то при продаже такого жилья будет учитываться минимальный срок владения старой квартирой.
Если же участник реновации захочет приобрести еще одну квартиру, то на продажу первой будет распространяться условие о зачете срока владения старым жильем. А вот при продаже второй квартиры, приобретенной со скидкой 10%, порядок определения минимального срока владения происходит по общему правилу, без учета срока владения старой квартирой, попавшей под реновацию.
Кроме того, эксперт пояснила, что участники реновации могут претендовать на получение имущественного налогового вычета на покупку второй квартиры при том условии, что они документально подтвердят фактические расходы на приобретение квартиры и ранее не использовали право на такой имущественный вычет.
МНЕНИЕ
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Скидка рынку не помеха
Само по себе приобретение переселенцами дополнительных «квадратов» в ходе реновации не повлияет на столичный рынок жилья. По сути, все участники реновации уже и так не пополнят число покупателей квартир у коммерческих застройщиков, так как они согласились получить новое жилье от города. Нужно понимать, что расширением площади с доплатой заинтересуются покупатели, которые сейчас живут в стесненных условиях. Дополнительные метры им нужны для того, чтобы поселить в отдельную комнату, скажем, второго ребенка или пожилых родителей. Скорее всего, такие переселенцы не стали бы покупать отдельную квартиру с теми же целями.
В свою очередь, скидка 10% на вторую квартиру в течение трех лет после переселения, конечно, может повлиять на рынок, но ограниченно. Городские власти предоставляют большую скидку, тогда как в среднем по рынку коммерческого жилья массового сегмента в Москве дисконт достигает 5–7%. Поэтому часть покупателей предпочтет приобрести квартиру из городского фонда. Вместе с тем я бы не преувеличивала число таких клиентов, ведь в старых пятиэтажках, как правило, проживают не самые обеспеченные москвичи, а если у них есть возможность приобрести новое жилье, то они реализовали бы это устремление еще до реновации.
Дисконт величиной 10% – это не так мало для столичного рынка массового жилья. Такие и более высокие скидки девелоперы готовы предоставлять, как правило, только на ограниченное число квартир. Постоянные акции, распространяющиеся на все предложение, обычно менее щедрые – от 2 до 7%.
Например, если переселенцы получают квартиру площадью 30 кв. метров, но желают переехать в трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. метров, то им придется доплатить за 50 «квадратов». В зависимости от расположения стоимость «квадрата» сильно варьируется, поэтому будем исходить из средней по массовому сегменту цифры 165 тыс. рублей. Размер доплаты составит 8,25 млн рублей, а со скидкой – 7,43 млн рублей. Таким образом, бывший собственник хрущевки может сэкономить порядка 825 тыс. рублей. Сумма значительная, ее можно использовать, к примеру, для меблировки квартиры.
