25 ноября 2017
Издается с 1957 года

Офис по-японски

Недвижимость адаптируется к экономическим реалиям
Наталья Крол14 ноября 2017№39 48

Pic 1510645198

Рынок офисной недвижимости является индикатором деловой активности. Если она низкая, то востребованность в площадях снижается. Это касается рынка и продаж, и аренды.

В Москве объемы сдачи офисов снижаются, в этом году будет введено всего 400 тыс. кв. метров офисной недвижимости. По данным аналитиков NAIBecar, в столице продолжает пустовать свыше 2 млн кв. метров площадей.
Менее всего шанс найти нанимателей существует у быстро устаревающих площадей. Этот факт и провоцирует собственников на поиск нестандартных решений по их заполнению. В частности, размещение в бизнес-центрах (БЦ) операторов коворкингов – сравнительно небольших площадей, не разделенных на зоны и кабинеты. На рынке уже можно встретить ряд проектов, показывающих эффективность такого решения. Коворкинг, размещенный в БЦ, при желании собственника может быть не просто самостоятельным бизнесом, но и частью инфраструктуры объекта. Таким образом, арендодатель площадей может повысить его привлекательность, выделить на фоне общего объема предложения. При наличии такого интегрированного коворкинга собственник может сдавать площади по более высокой ставке, но меньшими блоками, ведь арендаторам не приходится брать дополнительные помещения под размещение переговорных, copy point, reception и т.д. По данным зарубежных аналитиков, сейчас в Москве насчитывается около 100 БЦ, предлагающих коворкинги.
Голландская компания Regus недавно вывела на рынок столицы России еще более новый формат – так называемые обслуживаемые офисы, находящиеся не в центре города, а на относительной периферии. Первый такой проект компания запускает у метро «Университет» в ТРЦ «Капитолий», который разделен на торговую часть (его занимает «АШАН») и офисную. Начинкой нового офиса станут 122 рабочих места в 36 отдельных офисах и просторный коворкинг площадью почти 100 кв. метров. Расположение БЦ имеет принципиальное значение. Если приезд сотрудников в центр города обычно осложнен пробками, то относительно отдаленный жилой район, где могут жить многие специалисты компании, является удобным решением вопроса: собственнику важно, чтобы штат находился на рабочем месте, но при этом не сталкивался с ежедневными проблемами трафика. Кроме того, компания получает услуги reception-центра, способного решать все административно-хозяйственные проблемы компании. Еще один плюс – площади можно брать в аренду на любой срок, от одного месяца и даже дня, а также пользоваться услугами всех офисных центров компании Regus. Они находятся в 100 странах мира.
Новый формат руководство голландской компании относит к категории B+. Они появятся в пяти городах России. Пока же в Санкт-Петербурге, Челябинске, Москве и Екатеринбурге работает 15 классических офисов Regus, но их количество увеличится.
По словам руководителя компании Regus Патрика Бэккера, СЕО Регус в Северной Европе, идея такого формата была почерпнута из опыта Японии, широко использующей его на местном рынке. Но японский подход актуален и для России, и мира в целом, считает Бэккер. «Жизнь в офисах сегодня сильно отличается от той, что мы могли наблюдать лет 5–6 назад не только в России, но и в мире. Раньше компании могли принимать решение, обмениваться документами в течение недели, сегодня это секунды, – сказал он. – Если вы не находитесь в авангарде этого тренда, не внедряете новые технологии, то ваш бизнес проигрывает. Сейчас повсеместно наблюдается структурное изменение того, как, где и когда люди работают. И в России все эти процессы соответствуют мировым тенденциям. Например, согласно исследованиям, проведенным Regus, в России 32% сотрудников могут позволить себе половину рабочего времени работать вне офиса. Тогда как за рубежом данный показатель достигает 50%. Это означает, что в России есть значительный потенциал роста, и мы действительно неуклонно наблюдаем рост популярности коворкингов». Это значит, что аудитория потенциальных арендаторов прирастает удаленными работниками – а у них свои потребности, абсолютно отличающиеся от потребностей корпораций. Сегодня загруженность коворкингов Regus составляет 80%.
Еще одним любопытным результатом исследований офисного рынка поделилась зарубежная компания Knight Frank. По ее данным, Москва занимает 30-ю строчку в рейтинге мировых городов по стоимости офисной недвижимости. Города были ранжированы по общей площади офисов, которую можно приобрести за 100 млн долларов.
Средняя цена продажи офисных блоков, которые располагаются в наиболее востребованных деловых районах «Москва-Сити», а также у метро «Павелецкая» и «Белорусская», по итогам 9 месяцев 2017 года составила 255 тыс. руб. за один кв. метр. Исходя из курса ЦБ на октябрь, стоимость кв. метра офиса класса А в столице составляет 4,4 тыс. долларов. Соответственно на 100 млн долларов в Москве можно купить 22,7 тыс. кв. метров качественных офисных площадей класса А. Большее количество площадей на эту сумму можно купить только в Далласе (США), Маниле (Филиппины), Питтсбурге (США), Куала-Лумпуре (Малайзия) и Бангалоре (Индия).
Тройка лидеров с самой высокой стоимостью офисов класса А выглядит следующим образом: Гонконг (Китай), Токио (Япония) и Париж (Франция). В Гонконге за 100 млн долларов можно купить 1,6 тыс. кв. метров офисной недвижимости, в Токио – 2,9 тыс. кв. метров, в Париже – 3,4 тыс. кв. метров. В «Москва-Сити» самая высокая цена продажи офисов была зафиксирована в башне «Меркурий Сити» – в первом полугодии 2017 года она составила 10 тыс. долларов.
По словам директора департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Константина Лосюкова, с 2014 года стоимость офисов падала параллельно с арендным ставками, по-
этому вопрос, что выгоднее – арендовать или покупать, по-прежнему остается открытым. На сегодняшний день в Москве приобретают офисы под собственные нужды в основном компании из госсектора или IT, которые имеют стабильный денежный поток, устоявшуюся структуру и штат, а также более защищенную в кризисное время модель бизнеса.

Владимир Путин дал старт новому масштабному транспортному проекту в столице
  • 20 ноября, 23:06
  • Елена Егоршина
Марат Хуснуллин о рекордных показателях развития Москвы, старте программы реновации и новых визитных карточках Москвы
  • 8 августа, 18:08
Антон Борисенко о стандартах жилья, потребностях покупателей и острой конкуренции за их внимание
  • 24 ноября, 21:15