Привлекательный баланс
В 2018 году, по оценкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выдачи ипотечных кредитов в России может превысить 2,5 трлн рублей. Часть займов обеспечат участники программы реновации в Москве: власти обещают, что желающие приобрести дополнительные площади смогут воспользоваться льготной ипотекой, условия которой будут разработаны до переселения первых жителей.
Российский рынок ипотеки растет рекордными темпами уже в течение пяти месяцев. В сентябре было выдано около 100 тыс. кредитов на 180–190 млрд руб. Это на 40% выше уровня 2016 года и на 20% выше уровня наиболее успешного для жилищного кредитования 2014 года. «Мы переживаем бум на ипотечном рынке. В этом году все ожидают выдачи ипотеки на сумму, превышающую 1,9 трлн руб.», – сказал председатель правления АИЖК Александр Плутник. По оценкам агентства, за 9 месяцев было выдано порядка 700 тыс. ипотечных кредитов почти на 1,3 трлн руб. При этом средний размер займа вырос с 1,7 млн руб. в прошлом году до 1,83 млн руб. в нынешнем. Это говорит о том, что в условиях стабильных цен на жилье и снижения ставок по ипотеке граждане приобретают квартиры большей площади.
В Москве улучшение экономической ситуации позволяет потенциальным заемщикам рассчитывать на собственные силы. Как выяснили в компании «НДВ-Недвижимость», 53% граждан, планирующих приобретать квартиры в новостройках столичного региона, намерены в качестве основного источника накопления первоначального взноса использовать свою зарплату. Согласно статистике, сейчас средний уровень оплаты труда в Москве находится на уровне 60–70 тыс. руб. в месяц. Располагая таким доходом, накопить порядка 1 млн руб. можно за 2,5 года, этой суммы будет достаточно для оформления ипотеки. Еще 21% заемщиков, в первую очередь молодые семьи, рассчитывают на помощь друзей и родственников, 18% собираются продать имеющееся движимое или недвижимое имущество для получения необходимой денежной суммы. Также для накопления первоначального взноса используются доходы по банковским вкладам и другие инвестиционные инструменты, выяснили аналитики.
В октябре 2017 года произошло очень важное с точки зрения покупателей жилья событие: ставки по ипотечным кредитам на покупку строящихся и готовых квартир впервые в истории рынка сравнялись. «С самого начала формирования рынка ипотечных жилищных кредитов ставки по кредитам на строящееся жилье были выше, чем на готовые объекты, поскольку такие вложения считались рисковыми для кредитора и заемщика», – напомнила генеральный директор «Метриум Групп» Наталья Круглова. В 2006 году разница была довольно существенной – до 7 процентных пунктов. К 2014 году она снизилась до 1,5 процентных пункта (пп), а в кризис вновь увеличилась, причем на этот раз уже в пользу новостроек. И вот теперь достигнут привлекательный для покупателя баланс: средний размер базовой ставки по ипотечным кредитам у 10 крупнейших банков, на долю которых приходится 92% всех выданных кредитов, составил 10,24%. «Столичный рынок жилья постепенно выходит из кризиса, и банки стремятся привлечь как можно больше потенциальных клиентов безотносительно их ориентированности на новостройки или готовое жилье», – пояснила политику кредитных учреждений Наталья Круглова.
Как уже писала «Московская перспектива», после недавнего совещания у Владимира Путина власти начали агитировать граждан покупать квартиры в уже сданных домах. С другой стороны, уровень цен на строящиеся объекты ниже, поэтому выравнивание ставок по ипотечным кредитам поддержит спрос в обоих секторах. В следующем году, как полагают эксперты и чиновники, ипотека будет еще доступнее. Основанием для оптимизма является стабилизация экономической ситуации в стране, на которую Банк России реагирует постепенным снижением ставки рефинансирования: 30 октября она опустилась на 0,25 пп – до 8,25%. Следующее заседание совета директоров ЦБ состоится 15 декабря. Если тренд на понижение продолжится, ипотечные ставки к концу года снизятся до 9%. «В 2018 году, по нашим прогнозам, ипотеки будет выдано более чем на 2,5 трлн руб. Это больше 1,1 млн ипотечных сделок», – сказал Александр Плутник.
В Москве число потенциальных заемщиков вырастет в том числе за счет участников программы реновации жилого фонда. «Часть дополнительных метров по программе реновации будет предложена москвичам для покупки сразу с началом переселения, то есть в следующем году», – сказал глава департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин. Напомним, что по закону в новых домах граждане должны получить квартиры с тем же набором комнат. Поэтому их площадь будет максимум на 20–25% больше за счет более просторных мест общего пользования – коридора, кухни, балкона и т.д. Дополнительные комнаты и полезные квадратные метры жители смогут приобрести у города по коммерческим ценам. А для тех, у кого нет возможности сразу внести необходимую сумму, разработают механизм льготной ипотеки с участием банков или АИЖК, у которого уже есть похожие программы с региональными властями.
Глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин считает, что льготная ставка по программе реновации должна быть не выше 7%, но переговоры с банкирами еще не завершены. Одним из вариантов может стать использование опыта федерального правительства и субсидирование ставок за счет средств городского бюджета, полагают эксперты. По прогнозам, приобретение дополнительных площадей заинтересует не менее трети участников программы реновации. К таким выводам приводят результаты опроса, проведенного среди посетителей шоу-рума на ВДНХ, где представлены проекты новостроек под переселение. Точнее, 36% респондентов, чьи дома входят в список реновации, заявили, что хотели бы приобрести дополнительные квадратные метры, когда встанет вопрос о переезде в новые дома. При этом 24% жителей рассчитывают докупить одну комнату, 5% – больше одной комнаты, 7% собираются увеличить общую площадь без увеличения числа комнат. Ранее мэр Москвы Сергей Собянин, выступая с ежегодным отчетом перед депутатами Мосгордумы, заявил, что благодаря программе реновации более миллиона жителей пятиэтажек переедут в добротное жилье и более 500 тыс. москвичей смогут купить квартиры в домах, построенных по этой программе. Таким образом, свои жилищные условия улучшат свыше 10% жителей города.
