11 декабря 2017
Издается с 1957 года

Войти в КУРТовую зону

Подходы к освоению промышленных территорий меняются
Наталья Балашова 2 октября 2017№33 79

Pic 1506964027

Промышленные территории продолжают рассматриваться городскими властями как наиболее перспективные. В результате недавних законов, принятых как на федеральном, так и на городском уровне, планирование и развитие городского пространства будет осуществляться более сбалансированно, комплексно. По словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, всего на карте города выделили 47 таких перспективных районов в границах 20 промзон.

Несмотря на то что множество проектов уже осуществлены благодаря выводу так называемых промки и коммуналки, на карте столицы их еще достаточно. Теперь алгоритм их преобразования будет соответствовать ФЗ-373, вышедшему в июле 2016 года. Этот федеральный закон был дополнен законом города Москвы № 215. Главное новшество, которое они предусматривают, заключается в том, что под комплексное освоение и устойчивое развитие будут попадать достаточно большие площади, состоящие из множества других, которые принадлежат разным собственникам. Функцию управления процессом смогут брать на себя либо город, либо девелоперская структура, либо третье лицо. Таким образом, планирование и развитие городского пространства будет осуществляться более масштабно, широко и сбалансированно. Закон вводит и новое понятие – КУРТ, что расшифровывается как комплексная устойчиво развивающаяся территория.
Город готов проявлять гибкость. Глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев четко обозначил, что если та или иная территория, уже выделенная под застройку девелоперу, попала в красные линии, то они могут быть скорректированы. Такая практика уже есть. В то же время, если пятно застройки попало в красные линии, нельзя, чтобы проект переходил в стадию заморозки. Необходимо обращаться к городским властям и обсуждать эту тему, вести диалог.
Проблема в том, что пока, кроме города, ни одна девелоперская структура, имеющая крупные участки на таких территориях, не проявила инициативы и не взяла на себя миссию управляющей компании. Исключение – проект на улице Берзарина, который в качестве девелопера и инвестора реализует компания «РГ-Девелопмент».
Обсуждение этой темы проходило на конференции «Столичный девелопмент: как изменится рынок в новом бизнес-сезоне» в рамках XI Международного инвестиционного форума PROESTATE-2017. Татьяна Тихонова, генеральный директор компании «РГ-Девелопмент», объяснила, что участок был приобретен перед выходом ФЗ-373, и управление с разработкой планировки на более широкий по масштабу район стало своего рода экспериментом, в котором компании помогали самые разные городские структуры – и Москомстройинвест, и департамент науки, промышленной политики и предпринимательства города Москвы. В результате такой комплексной работы, как рассказала Тихонова, удалось спланировать довольно большой и широкий по набору функций район, включающий жилые кварталы, технопарки, зоны отдыха, социальные объекты. «Если вы живете в каком-то районе, если вы его любите, то вам, конечно, захочется его приукрасить. Старые промзоны, эти черные ржавые пятна на карте Москвы, надо приводить в порядок. Должен соблюдаться принцип разумности. Какие-то участки уйдут под жилье, какие-то переданы науке, высокотехнологичной промышленности, торговле, объектам культуры и пр. Без всего этого город обходиться не может», – считает она.
Руководитель компании «Группа ПСН» Максим Гасиев ссылается на собственный опыт работы – реализации жилого проекта Sreda на участке бывшей промзоны «Грайвороново». Жилой комплекс развивается, но рядом находится еще 80 гектаров земли, которые тоже требуют развития. По словам Гасиева, люди, которые покупают жилье в каком-то одном локальном девелоперском проекте, станут проявлять к нему больше интереса, если будут понимать, что район развивается, что у него есть перспективы.
Вывод из этого вытекает следующий: логика закона подсказана самой жизнью. А девелоперу понимание перспектив в более масштабном ключе предоставляют не только новые коммерческие возможности, но и более четкое понимание того, какими будут нагрузки в виде социальных обременений. Противоположная ситуация – когда город нарезан на небольшие участки для освоения разными частными структурами – вряд ли подразумевает баланс интересов власти и бизнеса, а в конечном итоге горожан.
Почему бизнес инертен и не стремится проявлять себя в новых масштабных начинаниях? По мнению большинства участников состоявшегося диалога, сложностей с реализацией закона много, а главная – в достижении договоренностей с другими собственниками объектов, расположенных в границах одной промзоны. Их может быть много. Подчас они абсолютно удовлетворены тем, что сдают свои трущобы в аренду. Что их ждет от активного взаимодействия с властями или управляющей компанией, что произойдет в результате редевелопмента территорий, им неясно. Многие, узнавая о намерении девелоперов возводить на старых промышленных площадках жилье, готовы, что называется, тут же участвовать в разделе прибыли. Как заметила на этот счет Татьяна Тихонова, продвинутые собственники уже давно перешагнули уровень сдачи в аренду своих трущоб, они создали на своих участках технопарки. Но это встречается не так часто. Прозвучало и предложение каким-то образом облегчить участь застройщика, решив вопрос с технологическим подключением. Важно было бы учесть нужды девелоперов в программах развития поставщиков энергоресурсов.
Любовь Цветкова, руководитель Московской ассоциации инвесторов, считает, что ситуация выглядит несколько иначе. Инициатива снизу взять на себя управление есть, как есть и компании, которые готовы планировать развитие значительных масштабных районов столицы. Цветкова сослалась на опыт работы по развитию территории завода «Моссельмаш». Многие собственники участков, находящихся в границах промзон, абсолютно не в курсе открывающихся перспектив и того, что их участки вошли в те самые зоны КУРТ. И речь идет не о 5–10 гектарах, а о крупных «землевладельцах», располагающих 50–60 гектарами. Цветкова уверена, что многие проблемы связаны с плохой информированностью участников рынка и, конечно, относительной «свежестью» самих законов: ПЗЗ в столице были утверждены в июле текущего года. Федеральный закон № 373 тоже сравнительно новый документ. Он достаточно перспективен, хотя многое в нем не прописано, нет ясности с регламентами – как выкупать территории. Некоторые участники рынка трактуют это так: факт изъятия, который прописан в новых документах, оспорить нельзя, оспорить можно только суммы компенсаций. Значит, пока решение по суду не будет вынесено, земля не может быть включена в проект, следовательно, проект развития территории будет остановлен, а период ожидания может составить два-три года.
Усложняет ситуацию и кадастровая оценка земли. Казалось бы, все столичные участки прошли эту процедуру. На деле же происходит другое: чтобы приобрести землю в рамках нового закона, требуется новая оценка участка.

Эффективность семилетки транспортного строительства почувствовали все
  • 5 декабря, 00:37
  • Екатерина Шмелёва
Марат Хуснуллин о рекордных показателях развития Москвы, старте программы реновации и новых визитных карточках Москвы
  • 8 августа, 18:08
Строительство ТПУ позволит интегрировать все виды транспорта в единую систему и обеспечить комфорт пассажирам
  • 5 декабря, 10:50