Допинг ипотеке не понадобился
Очередное снижение ключевой ставки ЦБ до 8,5% позволяет властям с уверенностью прогнозировать новый рекорд на рынке ипотеки: уже сейчас темпы роста жилищного кредитования считаются лучшими за последнее время. В сентябре ипотечные ставки пробили психологическую планку 10%, и будут продолжать падать, открывая дорогу новым заемщикам. По данным соцопросов, каждый четвертый россиянин рассчитывает в течение ближайших пяти лет улучшить свои жилищные условия.
В декабре 2014 года повышение ключевой ставки ЦБ с 10,5 до 17% спровоцировало резкий рост ставок по ипотеке и, если называть вещи своими именами, поставило под угрозу все жилищное строительство в стране. Даже в Сбербанке минимальная ставка в начале 2015 года составляла 14,5% годовых в рублях, а коммерческие банки предоставляли ипотеку под 18–20 и более процентов. Чтобы не допустить обвала рынка и поддержать застройщиков, правительство РФ весной 2015 года запустило программу субсидирования ипотеки на первичном рынке, за счет которой ставки удалось вернуть на уровень 12%. Программа действовала два года, но в марте 2017-го потеряла свою актуальность: корректировки ключевой ставки позволили коммерческим банкам смягчить требования к заемщикам. Глава Минстроя Михаил Мень говорил, что в случае необходимости власти будут готовы вернуться к субсидированию, но допинг ипотеке не понадобился. Экономика РФ начала потихоньку выходить из кризиса, что вызвало предсказуемую реакцию регулятора: в июне ставка ЦБ опустилась до 9%, а на прошлой неделе еще на 0,5 процентных пункта. «Это решение будет поддерживать высокий спрос на ипотеку, – уверена глава Банка России Эльвира Набиуллина. – Наши оценки развития рынка ипотеки оптимистичные». Качество выданных кредитов, по ее оценкам, пока хорошее и не вызывает никаких опасений регулятора.
По данным участников рынка, уже с начала года ипотечное кредитование демонстрирует устойчивый рост. За семь месяцев в России было выдано 507,8 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 927,8 млрд рублей. Это на 12% больше, чем за аналогичный период прошлого года в количественном выражении и на 20% – в денежном. Эти данные соответствуют уровню самого успешного 2014 года, когда объем ипотеки составил 1,76 трлн рублей, но эксперты уверены, что к декабрю его рекорд будет побит, поскольку последние месяцы темпы роста ипотечного рынка составляют не менее 38%. «Мы сейчас опережаем самый лучший исторический 2014 год. И у меня нет сомнений, что 2017-й с точки зрения объемов выдачи ипотечных кредитов будет лучшим годом за всю историю», – отмечает председатель правления банка ВТБ24 Михаил Задорнов. (Ипотека начала развиваться в РФ в 2005 году. – «МП».)
Такой активизации рынка, естественно, поспособствовало улучшение условий кредитования. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), в настоящее время ипотечные ставки находятся на минимальных значениях за 12 лет – 10,53% на первичном рынке и 11,14% – на вторичном. Предложения крупнейших банков с сентября 2017 года начали пробивать психологическую планку 10%. И это не предел. Банкиры в один голос говорят, что до конца года рынок ждут еще более приятные сюрпризы. А в будущем, если инфляция будет снижаться в соответствии с планами, возможны и «европейские» ставки. «Стоимость кредита ниже 7% – абсолютно реальна, правда, это вопрос времени. Если тренд со ставкой рефинансирования продолжится, то ставки на ипотечном рынке, конечно, и дальше будут идти вниз», – уверен глава Сбербанка Герман Греф.
На последние действия регулятора уже оперативно отреагировало АИЖК. Буквально через несколько дней после снижения ключевой ставки ЦБ до 8,5% агентство объявило об изменении условий своих программ «Приобретение квартиры на этапе строительства», «Приобретение готового жилья», «Перекредитование», в которых используется так называемая переменная ставка (ее корректируют раз в квартал в зависимости от текущей экономической ситуации), а не фиксированная. В IV квартале 2017 года ставка снижается с 9,23 до 6,45%. Это решение не повлияет на размер ежемесячного платежа, который фиксируется на весь срок, но зато сократит плановый срок погашения кредита и переплату.
Правда, есть и другая сторона медали: курс на удешевление ипотечных кредитов вызвал недовольство тех, кто брал займы на менее выгодных условиях. За два года ставки снизились на весомые для граждан 4%, поэтому неудивительно, что клиенты стали массово обращаться в банки с просьбой о рефинансировании. Теоретически такие программы есть во всех солидных кредитных учреждениях, однако на деле изменить условия уже действующих договоров и даже уйти к другому кредитору при наличии выгодной оферты бывает крайне затруднительно. Поэтому проблему рассматривает ЦБ. «Банк России в настоящее время разрабатывает в диалоге с ключевыми партнерами дополнительные предложения, направленные на повышение долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования, – отмечают в пресс-службе ЦБ. – По обращениям граждан проводится необходимое рассмотрение, в большинстве случаев взаимоприемлемое решение вырабатывается в ходе такого диалога в случае обоснованности претензий».
Радужное будущее ипотечного рынка гарантирует высокий отложенный спрос. Как показало исследование Аналитического центра НАФИ, каждый четвертый россиянин собирается улучшить свои жилищные условия в течение ближайших 5 лет, всего потребность в жилье есть у порядка 45% российских семей. При этом жилье на первичном рынке более востребовано, чем вторичное (50 против 16% соответственно). В Москве, по прогнозам столичных властей, доля сделок с ипотекой будет сохраняться на уровне 30%. «Если в регионах с привлечением ипотечных займов продается 50–70% жилья, то в Москве это число немного меньше – около 30–31%. И это соотношение пока меняться не будет», – полагает глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев, отмечая, что тенденция связана с более высоким уровнем доходов москвичей. По мнению столичного чиновника, одним из значимых инструментов ипотеки стала система банковского кредитования по комиссионным соглашениям, внедренная АИЖК. «Банки кредитуют население от имени АИЖК, с которым у них подписаны комиссионные соглашения. Это стало большим подспорьем, которое в том числе получили и крупные застройщики. Ежемесячно у таких застройщиков проходит порядка 200–300 сделок с ипотекой, которые провести через один банк сложно», – поясняет Тимофеев. По его словам, в правительстве Москвы также ожидают, что в 2018 году ипотечная ставка продолжит снижаться.
