Квартиры для долларовых миллионеров
Москва идет по пути Европы – точечного подбора выставляемых на продажу объектов в историческом центре города и проведения их реконструкции до состояния элитных клубных особняков. Хотя долгое время даже в сегменте элиты ценились новостройки. Считалось, что самое лучшее может быть только новым. И территории Москвы позволяли это: сносились старые кварталы Остоженки, точечно возводились дома в самых разных районах Хамовников. Впрочем, есть примеры появления элитных домов и в довольно отдаленных районах столицы. Например, на Можайском шоссе, но их можно отнести к эпохе зарождения элитного сегмента в столице.
Требование к первым элитным объектам города заключалось в безопасности проживания, позже – в больших площадях квартир, а затем и в относительно полном наборе объектов инфраструктуры. Постепенно вырабатывались другие критерии элитности. Во-первых, по местонахождению – только в исторической среде города. Желательно, чтобы в шаговой доступности находились «визитные карточки столицы» – театры, крупные магазины (например, ГУМ, ЦУМ). При этом район должен быть тихим, а вокруг самого дома, лучше даже в подземном пространстве, должны были появиться парковочные места хотя бы из расчета одна машина на одну квартиру. Новыми стали требования по функциональности – объект должен соответствовать минимуму «умного дома», с возможностью управления сервисами дистанционно. Это касается инженерии, систем безопасности и пр. Сейчас все коммерческие площади уже не стремятся организовать с расчетом использования их только жильцами особняка, как это было в клубных домах начала 2000-х годов. Старый подход – когда бассейны, сауны, салоны красоты, рестораны появлялись исключительно для обслуживания жильцов дома, – существенно удорожал содержание дома. По мнению Дмитрия Халина, управляющего партнера компании Savills в России, этот тренд ослабевал еще и в связи с тем, что все перечисленные сервисы есть и в городе. Коммерческие площади на первых этажах домов появляются сейчас с расчетом на широкую аудиторию. Изменилось и требование к квартирографии. Старая мода на квартиры площадью в 200 кв. метров ушла в прошлое, теперь в особняках предлагаются квартиры небольших площадей, но с возможностью покупки двух лотов и их объединения. Что касается внутренних интерьеров, то в моде стиль лофт. Иногда владельцы квартир обставляют свое жилье в более традиционном классическом или неоклассическом стиле, но при этом сохраняют элементы архаики – неоштукатуренные стены, где видна историческая кирпичная кладка, толщина стен и пр.
По наблюдению Александра Подускова, директора девелопмента по развитию лофт-проектов компании KR Properties, нынешний рынок демонстрирует подход, утвержденный в Европе: объект, который получается элитным в результате реставрации или реконструкции, приносит девелоперу гораздо больше добавленной стоимости в силу уникальности самого продукта. «Когда застройщик приходит в центр и что-то разрушает – это одно, пусть даже потом появляется что-то новое. Когда же сохраняется история места, когда у дома есть своя вековая, а иногда и многовековая история, это воспринимается и выглядит по-другому», – уверен он. С этим согласны специалисты компании Tweed: реконструированные фасадные особняки пользуются даже большим спросом, чем объекты нового строительства. По оценкам экспертов, от 50 до 70% квартир в таких проектах раскупаются задолго до окончания реконструкции. По мнению руководителя компании Ирины Могилатовой, очагами появления такого штучного товара в столице теперь является Замоскворечье. В Замоскворечье много исторических объектов и есть большой потенциал реконструкции, что соответствует ожиданиям покупателей элитной недвижимости.
В компаниях отмечают, что нахождение, поиск и подбор таких объектов – процесс непростой. И конкуренция за них могла бы быть достаточно острой, если бы не ограниченное число игроков в столице, которые в состоянии проводить качественную реконструкцию подобных объектов. А кроме того, не каждый объект подходит на роль элитного с точки зрения его «экономических» характеристик. В идеале он не должен быть населен большим количеством людей, иначе перед застройщиком стоит проблема их расселения, что отражается на доходности. По оценкам Игоря Быченка, директора департамента продаж KR Properties, такие проекты часто анонсируются, но потом не реализуются, а в целом за последние пять лет реконструкции элитных объектов в центре столицы их введено в эксплуатацию не более десятка.
Руководитель компании «Контакт – Элитная недвижимость» Денис Попов высказал точку зрения, что реконструированные особняки востребованы даже больше, чем новостройки. Он также считает, что в столице пока мало девелоперских структур, которые в состоянии превратить старый, часто пребывающий в руинированном состоянии объект в элитный особняк, соответствующий современным требованиям «дорогого» покупателя. И дело часто не в восстановлении чисто строительном: современные технологии позволяют всё, вплоть до замены фундамента старого объекта. Важно другое: понимание маркетинговой составляющей – что именно в результате должно быть предложено клиенту и по какой цене.
В Tweed cсылаются на знаменитый дом Абрикосовых или усадьбу Гурьевых в Потаповском переулке. А один из более свежих примеров подобного рода – клубный дом Depre компании KR Properties.
История дома довольно романтична. Некий француз по имени Камил Филипп Депре прибыл в Россию, будучи солдатом наполеоновской армии. Во время военных действий он попал в госпиталь, его выходила русская медицинская сестра, на которой он женился. Супруги решили заняться винным бизнесом и создали Торговый дом «Депре», который занимался доставкой и розливом вин. Дом, где это происходило, спроектировал для них Роман Клейн, будущий архитектор Пушкинского музея в Москве. Дом создавался по техническим и эстетическим правилам производственного помещения того времени – с огромными подвалами, толстыми стенами, сводчатыми потолками. Наверху располагались административные и жилые помещения, а на нижних этажах склад и цех. В советское время функция особняка, как ни странно, была сохранена, владельцем его стал завод грузинских вин «Самтрест». Сюда привозили и разливали вина Грузии. Грузинское предприятие просуществовало здесь довольно долго, а перед самым закрытием в 1995 году провело реконструкцию. Реконструкция обернулась утратой фасада, особенно пострадали верхние этажи, а после закрытия завода дом простоял два десятка лет без хозяина и постепенно разрушался. Подвал засыпали мусором, водо- и электроснабжение было отключено.
Сейчас девелопер проводит полную реконструкцию дома с использованием сохранившихся чертежей Клейна. Полтора года ушло на согласование проекта. Благодаря тому, что объект эксплуатировался как производственный, но включал и жилые помещения, городские власти дали разрешение на оформление части новых жилых помещений в качестве квартир, другая часть станет апартаментами. Обновляются фасады здания с применением известняка, что соответствует оригинальному облику здания. Бывший особняк Депре будет белым, и в нем сохранится винотека в соответствии с традицией этого места.
СПРАВКА
По данным компании Savills, за первые пять месяцев 2017 года на первичном и вторичном рынке высокобюджетной недвижимости в центре Москвы было совокупно заключено 623 сделки с бюджетом от 1 млн долларов и выше. При этом общая стоимость квартир составляет порядка 1,3 млрд долларов.
При этом за пять истекших месяцев этого года 25% сделок в сегменте от 1 млн долларов и выше было заключено в высокобюджетных новостройках, 75% – на вторичном рынке, из них около 40% – в исторических домах и около 60% – в новых домах.
Каждый месяц около ста долларовых миллионеров приобретают жилую недвижимость в центре Москвы.
