Инвестиционное жилье пошло на рынок
На московский рынок вторичного жилья «выплеснулись» так называемые инвестиционные квартиры: число объектов в новостройках, перетекающих в этот сегмент, за последние три года, по данным аналитиков «ИНКОМ-Недвижимости», выросло на 120%. При этом значительную часть предложения формируют частные лица, которые покупают жилье на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи на выгодных условиях.
В департаменте вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» проследили за процессом перехода жилья с первичного рынка старой Москвы на вторичный, отметив значительное – больше чем в два раза – увеличение за последнее время доли квартир, выставленных на продажу в новых домах (введенных в эксплуатацию не более трех лет назад). В настоящий момент доля квартир, выставленных на продажу в новостройках, составляет 5,7% (2174 объекта) от общего объема экспонируемой на вторичном рынке недвижимости. Причем по сравнению с 2014 годом, который можно считать отправной точкой развития новой волны кризиса, данный показатель в абсолютных цифрах увеличился на 120%. Наибольшая доля квартир, выставленных на продажу в новостройках, наблюдается в Юго-Западном административном округе – 16% от общего объема предложения подобных объектов на рынке. Второе и третье места по этому показателю делят между собой Западный и Северо-Восточный административные округа – по 14% в каждом.
По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимости», первая волна квартир в новостройках, приобретаемых с инвестиционными целями, «выплескивается» на вторичный рынок еще до того, как их владельцы оформляют свидетельство о собственности, – в этом случае продажа квартиры происходит по переуступке прав. «Вторая волна наступает через три года, когда на рынок выходят продавцы, которые по разным причинам не смогли или не захотели реализовать недвижимость до оформления свидетельства о собственности – например, из-за того, что объект не удалось продать по требуемой цене. Некоторые из них сначала сдают квартиру в аренду ради дополнительного дохода, а потом перепродают. Эти собственники ждут окончания трехлетнего предельного срока владения недвижимостью, после которого продавец освобождается от уплаты налога на доход, полученный от реализации жилья. И если квартира выходит на вторичный рынок ровно через три года после оформления права собственности, то можно почти с уверенностью говорить о том, что она была приобретена в инвестиционных целях», – отметил Таганов.
Согласно наблюдениям, количество так называемых инвестиционных квартир растет пропорционально увеличению спроса на жилье в новостройках. На данный момент число сделок на первичном рынке жилья Москвы (включая ТиНАО) по сравнению с первым кварталом прошлого года выросло практически в два раза, и инвестиционная активность покупателей в рассматриваемом сегменте коррелирует с этой динамикой.
По словам Юрия Волкова, генерального директора ГК Stroytech, сегодня покупатели все чаще начинают вкладываться в объекты на начальной стадии строительства, как правило, предпочитая известных застройщиков с большим портфелем реализованных проектов, с целью дальнейшей продажи квартир. Здесь, как и в целом на рынке, спросом пользуются 1- и 2-комнатные квартиры стандартных площадей в локациях с удобной транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Их проще продать в будущем. Упомянутые инвесторы – это в основном частные лица, а не профессионалы рынка недвижимости, поэтому приобретением жилья в новостройке и его перепродажей они занимаются не в соответствии с какими-либо рыночными тенденциями, а в наиболее удобный для них момент. При этом можно отметить два традиционных периода увеличения активности потребителей – это весенние и осенние месяцы.
Если же владельцами жилплощади в новостройке являются не инвесторы, а обычные покупатели, то в этом случае спрогнозировать переход квартиры с первичного на вторичный рынок весьма затруднительно – этот процесс в большей степени зависит от жизненной ситуации собственников (как то: расширение семьи, переезд с окраины в центр при появлении средств и т.п.).
«Если говорить о разнице между средней стоимостью предложения квартир в домах, введенных в эксплуатацию не более трех лет назад, и объектов в старом жилищном фонде, то по столице она составляет около 15%. Однако этот показатель может варьироваться в зависимости от округа», – сказал Дмитрий Таганов. По его данным, в более престижных административно-территориальных единицах (например, ЦАО или ЗАО) ценовая разница доходит иногда до 20%, так как новая застройка здесь в основном относится к премиальным сегментам. А в малопрестижных округах (например, в ВАО и ЮВАО) новые дома – это обычно эконом- или комфорт-класс, к тому же сдаются они сразу с отделкой и приближены к вторичному жилью по степени готовности к проживанию. Поэтому в этих локациях упомянутая разница составляет в среднем около 10%.
