Дома с видом на отдых
Опытные риелторы давно заметили прямую зависимость между арендой и продажей недвижимости. Процессы стагнации, происходящие на загородном рынке, можно считать актуальными и для рынка найма, всплеск активности которого обычно приходится на весенние месяцы. По данным аналитиков ЦИАН, в массовом сегменте – со ставкой аренды до 100 тыс. руб. – сейчас выставлено 2300 загородных домов и дач. В дорогом сегменте – дороже 100 тыс. – почти втрое больше.
Дорогие арендаторы
По данным аналитиков ЦИАН, в массовом сегменте – со ставкой аренды до 100 тыс. руб. – сейчас выставлено 2300 загородных домов и дач. В дорогом сегменте – дороже 100 тыс. – почти втрое больше. Причина такой диспропорции усматривается в снижении уровня доходов, росте налогов и тарифов. Это заставляет владельцев дорогой недвижимости искать новые источники доходов. Они пытаются сдавать свои дома, зачастую одновременно выставляя их на продажу. Спрос же на такой товар по тем же перечисленным причинам снизился: в связи с экономическими трудностями люди вынуждены снижать расходы и экономить, отказываться от затрат, не связанных с предметами первой необходимости.
Явно выраженные признаки застоя, по мнению ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, связаны еще и с тем, что снижать цену до бесконечности владельцы дорогих домов не могут. В агентстве эксклюзивной недвижимости «Усадьба» тенденцию подтверждают, но уточняют, что наиболее сложно дела обстоят в сегменте дорогой аренды – от 300 тыс. руб. в месяц. Такие объекты сдавать в краткосрочную аренду и тем более снижать цену на них невыгодно из-за высокой стоимости износа помещения: вселившиеся арендаторы (а это, как правило, семьи с детьми и животными) могут нанести такой урон, что за счет прибыли его можно даже и не окупить. Так комментируют эту тему и в агентстве «ИНКОМ-Недвижимость»: если, снизив цену на 10–20%, сдать дорогой коттедж не удается, то владельцы снимают свое предложение, понимая, что такой актив стоит дороже. Таких предложений особенно много на западном направлении, говорит Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир этой компании. Многие дома пустуют.
Сложные периоды всегда влекут за собой или удешевление продукта, или расширение линейки предложения. Сегодня некоторые собственники, обычно сдающие дома на длительный период, готовы рассмотреть и варианты сезонной аренды, говорит Надежда Хазова, генеральный директор «Усадьбы». Но при этом даже в кризис продукт, оптимально выверенный по соотношению «цена – качество», всегда находит спрос. Таких предложений не так много. Тем более что наряду с факторами, работающими на снижение, существуют и те, что активизируют спрос. По мнению Хазовой, это отказ от отдыха на зарубежных морских побережьях. Для многих это стало дорого, поэтому подмосковный вариант отдыха может оказаться более привлекательным.
Вариантов и предложений на рынке много. Как могут выглядеть наиболее актуальные? За 120 тыс. руб. можно снять не самый современный домик в стародачном месте, а за 35–40 тыс. долларов в месяц – роскошный коттедж на Рублевке. Или промежуточный по цене вариант: деревянный коттедж площадью 300 кв. метров в 15 км от МКАД на Рублево-Успенском шоссе может предлагаться по цене 350 тыс. руб. В таком доме оборудованы сауна, гостиная с камином, есть вся необходимая мебель и техника, проведены все коммуникации. На участке в 40 соток – лесные деревья, русская баня, блок для персонала.
Максимальным спросом в дорогом сегменте пользуются, как и раньше, дома вблизи водоемов, лесов, в районах с хорошо развитой инфраструктурой. Дорогие арендаторы обычно выбирают западные направления – Рублевку или Новую Ригу.
В массовом сегменте картина более пестрая и менее стройная. Александр Пыпин описывает его довольно красноречиво: «Сдаются и целые дома, и половинки, и даже четвертинки домов, и таунхаусы, и объекты за 100 км от МКАД, и внутри МКАД. Есть предложения и за 8500 руб. в месяц (бытовка в Барыбине), и за 33 млн руб. в месяц (усадьба в Горках). Так же разнообразен и круг потребителей – пенсионеры, работающие семьи, семьи с детьми, сезонные рабочие, компании, снимающие жилье для сотрудников». У каждой из этих категорий свои предпочтения.
В компании «МИЭЛЬ-Аренда», оказывающей услуги во всех ценовых диапазонах, говорят о том, что, несмотря на кризисы, запрос массового нанимателя жилья выглядит примерно одинаково и не меняется уже годами. Обычно он ищет хороший дом со всеми удобствами, с приличной мебелью, участком, чтобы поблизости были лес и водоем, а располагалось все это недалеко от Москвы, в комфортной транспортной доступности, а стоило 50–60 тыс. руб. в месяц, а лучше – меньше.
На этот счет Оксана Полякова замечает: то, что предлагается по цене 50 тыс. руб., можно отнести к категории наиболее ходового товара на рынке аренды. За 50 тыс. руб. можно найти вполне современный коттедж площадью до 150 тыс. кв. метров во вполне сносном состоянии, с нормальной мебелью, с небольшим участком земли – до 10 соток. Все, что дешевле, – это какой-нибудь старый дом со старой мебелью где-нибудь в Малаховке, Балашихе или Зеленограде.
Однако было бы неправильно думать, что в массовом сегменте кризис никак не проявил себя. По оценкам Пыпина, снижение средних арендных ставок за последние два года составило около 20%, при этом частично компенсировалось новыми арендаторами – домохозяйствами, которые перешли из дорогого сегмента в массовый. По наблюдению директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марии Жуковой, в этом году, а еще более активно в предыдущие два-три года люди стремились сдать квартиры в Москве и уехать на летние месяцы на свои же дачные участки.
В агентстве «ИНКОМ» давно работают с вариантами сдачи жилья в городе и одновременно съема на природе – в 20–25 км от города. Стимулом для этого можно считать и возможность выехать за город, и получить дополнительный доход – в зависимости от найденных вариантов. Например, квартиру в Москве на Соколе можно сдать за 80, а то и 100 тыс. руб., а за городом снять дом за 50 тыс. руб. В этом случае можно получить за лето неплохую прибыль. Но даже несмотря на это, кризис в массовом сегменте проявляет себя по полной программе: сегодня на одного клиента, заинтересованного снять коттедж, приходится 10–15 предложений.
