Старые квартиры продолжают дешеветь
Рынки первичного и вторичного жилья в Москве демонстрируют разнонаправленные тенденции: спрос на новостройки в годовом выражении растет, а на старый жилой фонд падает. Эксперты считают, что причина в переоценке выставленных на продажу квартир. Граждане никак не могут смириться с тем, что за три года ситуация кардинальным образом изменилась и время заоблачных цен на недвижимость, не отвечающую современным стандартам качества, безвозвратно ушло.
В апреле 2017 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 5147 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья, что на 5% ниже показателя марта текущего года (5418), однако вдвое превышает аналогичный период прошлого года, когда было зарегистрировано 2530 ДДУ. По данным Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet, средневзвешенная цена на столичные новостройки в этом месяце составила 231,7 тыс. руб./кв. метр (без учета элитного предложения). По сравнению с мартом 2017 года цена снизилась на 1,8%, что обусловлено выходом большого объема нового предложения. В сегменте апартаментов цена снизилась на 0,4%. В то же время эконом-класс немного подрос (+1,2%) из-за повышения стадии готовности объектов, но для покупателей это вряд ли имело существенное значение. Цены на бюджетные новостройки по-прежнему остаются привлекательными – по итогам апреля в среднем 111,5 тыс. руб./кв. метр.
Стоимость квадратного метра в комфорт-классе составила 158,1 тыс. руб. – это незначительно превышает мартовские расценки.
Наибольшее снижение средневзвешенной цены, по данным Est-a-Tet, отмечается в связи с выходом большого объема нового предложения в сегменте бизнес-класса: -3,6% за месяц, до 245,0 тыс. руб./кв. метр. На 2,5%, до 531,8 тыс. руб./кв. метр, подешевел премиум-класс, на 0,6% – до 899,6 тыс. руб./кв. метр – элитный сегмент. Схожую динамику наблюдают и в компании «ОПИН». По ее оценкам, стоимость квадратного метра в новостройках Москвы класса бизнес по итогам апреля составляет 238,4 тыс. руб., в премиум-сегменте достигает 482,2 тыс. руб., в элит – 885,7 тыс. руб. Бюджет покупки квартиры в классе бизнес в среднем начинается от 7–8 млн руб., уточняют в «ОПИН».
«В ЦАО традиционно отмечена наиболее высокая средневзвешенная цена – 564,6 тыс. руб./кв. метр, но даже здесь по сравнению с мартом она снизилась на 2,8%, – комментирует Юлия Сапор, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet . – На втором месте по уровню цены – ЗАО, где показатель ниже практически в два раза и составил по итогам месяца 252,9 тыс. руб./кв. метр. Третье место заняли проекты САО – 244,6 тыс. руб./кв. метр. Наиболее низкий уровень цен отмечен в ЗелАО – 62,5 тыс. руб./кв. метр».
Поскольку проекты эконом-класса в старых границах Москвы традиционно тяготеют к юго-востоку, нет ничего удивительного в том, что наибольший рост цены за месяц отмечен в ЮВАО (+4,3%) – 145,2 тыс. руб./кв. метр. Как уже отмечалось, это связано с повышением готовности реализуемых проектов. Кроме того, рост цены наблюдается в СЗАО – до 230,6 тыс. руб./кв. метр – и в СВАО, до 180,5 тыс. руб./кв. метр.
Примечательно, что спрос на ипотеку также остается на стабильном уровне, несмотря на отмену программы господдержки. По данным Россреестра, в апреле в Москве было зарегистрировано 4045 ипотечных сделок. Месяцем ранее, в марте 2017-го, – 3989 сделок, в апреле прошлого года – 3805. Таким образом, в месячном выражении прирост составил +1,4%, в годовом +6,3%, что в первую очередь связано с улучшением условий кредитования в коммерческих банках. Отметим, что Дмитрий Медведев на прошлой неделе не исключил снижения ипотечных ставок до 6–7% в случае дальнейшего уменьшения ключевой ставки ЦБ.
А вот сегмент вторичного жилья вряд ли может похвастаться позитивными тенденциями. Скорее, наоборот. Данные риелторских агентств не располагают к оптимизму. Для «ИНКОМа» апрель по числу внесенных авансов оказался хуже марта на 10%. В «Азбуке Жилья» количество сделок сократилось на 28%, обращений – на 8,5%. Управление Росреестра по Москве в апреле зарегистрировало 10 784 перехода прав на жилье – на 5,6% больше, чем в марте 2017-го, но на 15,2% меньше, чем в апреле прошлого года. Эксперты указывают, что главная проблема вторичного рынка – падение спроса в годовом выражении, и предпосылок для перелома этого тренда пока не наблюдается. В целом по московскому рынку отставание от 2016 года по числу сделок за первые четыре месяца 2017 года, по данным Росреестра, составило 16,2%, в Подмосковье – 9%.
Что касается цен, то особой динамики во вторичном сегменте не наблюдается: рынок, можно сказать, «стоит». При этом большая часть жилья продолжает оставаться переоцененной, и продать квартиру без существенного дисконта к желаемой сумме сейчас практически нереально. Аналитический центр IRN.RU недавно даже составил рейтинг переоцененности московских районов, в основу которого легла доля квартир в районе, стоимость которых очень сильно отличается от цен основной массы жилья в данной локации. Лидерами рейтинга оказались не только дорогие районы центра столицы, а почти все локации, в том числе расположенные вблизи МКАД, с претензией на престижность и своеобразную «элитность», которые в нынешних условиях оказались под вопросом. Как правило, завышенная цена в разы увеличивает сроки экспозиции недвижимости или вообще делает ее продажу невозможной. В большинстве случаев владельцы такого жилья после многих месяцев тщетных поисков покупателей или снижают цену, или снимают квартиру с продажи в ожидании лучших времен. Но когда они наступят, а главное, наступят ли вообще – никто с уверенностью сказать не может. Большой накопленный объем новостроек и грандиозные планы столичных властей по дальнейшему развитию жилищного строительства не могут не внушать пессимизма продавцам старых квартир. Похоже, что время заоблачных цен в этом сегменте безвозвратно ушло.
Не оказали существенного влияния на ситуацию и планы столичных властей по сносу 4,5 тыс. домов, прежде всего пятиэтажек, в рамках программы реновации. «Мы отмечали отчаянные усилия отдельных собственников получить сиюминутную прибыль на волне громких заявлений – некоторые попробовали поднять цену на свои объекты, в среднем на 300–500 тыс. руб., – говорит директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. – Однако покупатели категорически отказались участвовать в этом торге: в нашей компании не произошло ни одной сделки при попытке продавца увеличить стоимость своего жилья в хрущевке». Более того: в последний момент сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках – именно по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели.
По данным компании, количество выставленных на продажу квартир в домах, потенциально рассматриваемых столичными властями как подлежащие сносу, к маю сократилось на 24,5% относительно января 2017 года, но это не связано с активизацией спроса. Интерес к такому жилью у участников рынка появился сразу после объявления о планируемой реновации, но очень быстро угас, и реального увеличения сделок за этим не последовало. Действия продавцов, снимающих жилье с продажи, в первую очередь связаны с их желанием дождаться более конкретной информации от правительства Москвы – прежде всего по срокам и месту переселения. Между тем цены на пятиэтажки не растут, а снижаются – отрицательная коррекция составила 0,8%.
